מושגי יסוד למשקיע המתחיל:
תשואה (Return on Investment):
תשואה היא מדד המצביע על הרווח הפוטנציאלי מהשקעה ביחס לסכום ההשקעה המקורי. בנדל"ן, קיימות תשואות מסוגים שונים, כגון תשואה ברוטו לעומת תשואה נטו, המבוססות על הכנסות מהנכס לאחר הוצאות תחזוקה וניהול. הבנת התשואות מאפשרת השוואה טובה יותר בין אפשרויות השקעה.
תשואה שנתית ממוצעת (Average Annual Return - AAR):
- מדד המשקף את הרווח השנתי הממוצע על ההשקעה הכולל הן את ההכנסה השוטפת מדמי שכירות והן את עליית ערך הנכס ומחושב באחוזים ביחס להשקעה המקורית.
- משמש להשוואה בין אפיקי השקעה שונים
קרן ריט (REIT - Real Estate Investment Trust):
- קרן השקעות בנדל"ן הנסחרת בבורסה ומאפשרת השקעה עקיפה בנדל"ן מניב
- חייבת לחלק לפחות 90% מרווחיה כדיבידנד למשקיעים ומספקת נזילות גבוהה יחסית להשקעת נדל"ן ישירה
מינוף פיננסי (Leverage):
שימוש בהון זר (הלוואה) למימון חלק מההשקעה המאפשר הגדלת התשואה הפוטנציאלית על ההון העצמי ומגדיל את הסיכון הפיננסי של ההשקעה. מינון פיננסי דורש תכנון קפדני של תזרים המזומנים.
תזרים מזומנים נקי (Net Cash Flow):
- ההכנסה הנקייה מהנכס לאחר ניכוי כל ההוצאות, כולל הכנסות משכירות בניכוי הוצאות תפעול, מיסים ותשלומי משכנתא
- מדד מרכזי להערכת כדאיות ההשקעה ומשמש לחישוב תשואת המזומנים על ההשקעה.
השקעות אלטרנטיביות (Alternative Investments):
- השקעות שאינן מסורתיות כמו מניות ואגרות חוב
- כוללות השקעות בנדל"ן מסחרי, קרנות השקעה פרטיות ונכסים מניבים ומאופיינות בדרך כלל בנזילות נמוכה יותר. משמשות לגיוון תיק ההשקעות והפחתת הסיכון הכולל. השקעות אלטרנטיביות מאפשרות פיזור סיכונים ומוסיפות יציבות לתיק ההשקעות, בעיקר בקרב משקיעים כשירים. בעידן של ריביות נמוכות, השקעות אלטרנטיביות מציעות תשואה שונה ומפחיתות את החשיפה לתנודתיות בשוק המניות.
משקיע כשיר (Accredited Investor):
משקיע כשיר הוא מונח משפטי המוגדר בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך. ההגדרה נועדה לזהות משקיעים בעלי ידע, ניסיון ויכולת פיננסית מספקת להתמודד עם השקעות מורכבות ומסוכנות יותר.
קריטריונים להגדרת משקיע כשיר:
יחיד:
משקיע כשיר מוגדר כמשקיע העומד בקריטריונים כספיים מסוימים, המאפשרים לו גישה להשקעות עם סיכון גבוה. קריטריונים אלו כוללים רף נכסים כספי או רמת הכנסה גבוהה. משקיעים כשירים נהנים מגישה רחבה יותר להשקעות שאינן פתוחות לציבור הרחב.
- הגדרה פיננסית-משפטית למשקיע העומד בקריטריונים מסוימים של הכנסה והון
- נדרש הון עצמי של לפחות 8 מיליון ש"ח (לא כולל דירת מגורים) או הכנסה שנתית של מעל 1.1 מיליון ש"ח
- מעמד זה מאפשר גישה להשקעות מורכבות ומתוחכמות שאינן פתוחות למשקיעים רגילים
- המעמד מקנה אפשרות להשתתף בהשקעות פרטיות ובקרנות השקעה ייחודיות
האם אתה משקיע כשיר? לחץ לבדיקה
תאגיד: הון עצמי של לפחות 50 מיליון שקלים חדשים
משקיעים מוסדיים: קופות גמל, קרנות נאמנות, מבטחים, בנקים וחברי בורסה.
יתרונות מעמד המשקיע הכשיר:
- גישה להשקעות מורכבות ומתוחכמות
- אפשרות להשתתף בהנפקות פרטיות
- פטור מדרישות גילוי מסוימות
- גישה לקרנות השקעה ייחודיות
- אפשרות להשתתף בעסקות מימון המונים בהיקפים גדולים
משמעויות בתחום הנדל"ן:
- יכולת להשתתף בקרנות נדל"ן פרטיות
- גישה לעסקות נדל"ן מורכבות
- אפשרות להשקעה בפרויקטים בהיקפים גדולים
- השתתפות במיזמי נדל"ן בשלבי פיתוח מוקדמים
חשיבות ההגדרה:
- הגנה על משקיעים שאינם כשירים מפני השקעות מסוכנות מדי
- יצירת שוק יעיל להשקעות מתוחכמות
- הפחתת הנטל הרגולטורי עבור גופים המגייסים כספים ממשקיעים כשירים
- עידוד פיתוח מכשירי השקעה מתקדמים
תשואה כוללת (Total Return):
- שילוב של תשואה שוטפת ועליית ערך הנכס
- מודדת את הרווח הכולל על ההשקעה לאורך זמן וכוללת הכנסות משכירות, עליית ערך הנכס ויתרונות מס.
- משמשת להערכת ביצועי ההשקעה באופן מקיף
רווח ריאלי:
רווח המתקבל לאחר התחשבות בעלויות, אינפלציה ותשואה מצטברת.
רווח תפעולי נקי NOI:
הכנסות מהנכס לאחר הפחתת הוצאות תפעוליות, ללא התחשבות בפחת וריבית.
דמי ניהול (Management Fees):
- תשלום לחברת ניהול עבור תפעול הנכס, כולל שירותי תחזוקה, גבייה, שיווק ואדמיניסטרציה
- מחושב בדרך כלל כאחוז מההכנסות או מערך הנכס
- משפיע ישירות על התשואה נטו למשקיע
קרן השקעות פרטית (Private Equity Real Estate Fund):
- קרן המשקיעה בנכסי נדל"ן שאינם נסחרים בבורסה ומנוהלת על-ידי מנהלי השקעות מקצועיים.
- דורשת בדרך כלל השקעה מינימלית גבוהה ומציעה אסטרטגיות השקעה מגוונות ומתוחכמות.
מכפיל הכנסה (Income Multiplier):
- היחס בין מחיר הנכס להכנסה השנתית ברוטו
- משמש להערכת שווי נכסים מניבים ומאפשר השוואה מהירה בין נכסים דומים
- משתנה בהתאם לסוג הנכס ומיקומו
ניהול סיכונים וגידור:
תהליכים שמטרתם לזהות ולהפחית סיכונים פוטנציאליים בהשקעות.
אסטרטגיית יציאה (Exit Strategy):
- תוכנית למימוש ההשקעה בעתיד הכוללת הגדרת מועד היציאה המתוכנן ומפרטת את אופן המימוש (מכירה, מיחזור, השבחה). חיונית לתכנון ארוך טווח של ההשקעה.
שוק ראשוני ושניוני:
שוק ראשוני מתייחס לנכסים חדשים, בעוד שוק שניוני עוסק בנכסים יד שנייה.
מדד מחירים לצרכן:
מדד שמאפשר הבנה של עליית מחירי המוצרים והשירותים ומנבא את ערך הנכסים.
