יום רביעי 20 ינואר 2021  12:07
צבי שוב עורך דין צבי שוב משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

ספיר זילבר עורכת דין משרד צבי שוב ושות'
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
זכויות תת-קרקעיות
עבודות הרכבת הקלה בתל אביב [צילום: יגאל יששכרוב]

תוכניות המטרו להסעת המונים במרכז הארץ הולכת ומתקדמת, וזה הזמן לבעלי קרקעות שייפגעו ממנה להתחיל ולהיערך לשמירת זכויותיהם ואף להגשת תביעות פיצויים במקרים המתאימים

▪  ▪  ▪
תוכניות המטרו, תוכניות למערכת הסעת ההמונים הגדולה ביותר המתוכננת בישראל, יצטרפו בקרוב לתוכניות הרכבת הקלה, ויחד ייצרו מארג של תשתיות תחבורה ציבורית נגישה. המטרו עתידה לחלוש על 23 ערים ולהשתרע לאורך 145 ק"מ במרכז הארץ, כשמטרתה לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה בת"א. מערכת זו תמוקם ברובה בתת-הקרקע, כשהיא כוללת הוראות למגרשים תלת-ממדיים, שיאפשרו לתחום את ייעוד הקרקע וההפקעה למפלס תת- הקרקע. עם זאת עדיין יש נכסים בהם ימוקמו תחנות, תשתיות ועוד, שם תהא השפעה גם על השטח של הקרקע העילית.

ברור שמדובר בבשורה מבורכת, אך בעלי נכסים רבים עשויים למצוא עצמם נפגעים, אם על-ידי הפקעת הקרקע/תת הקרקע שבבעלותם, או אם למשל שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך לתחנת מטרו ענקית. בבדיקה שמשרדנו ביצע נראה, כי התוכנית עתידה להפקיע ו"לעלות" על בניינים בתוך העיר.

לאחרונה, חלק מתוכניות אלו פורסמו להשגות הציבור. לפי החוק, כל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש השגה, לרוב בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה. ברור שישנה חשיבות רבה להגשת התנגדות לתוכניות כבר בשלב זה, כאשר עדיין ניתן לשנות את רוע הגזירה. לאחר אישור התוכניות יוכלו בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התוכנית או גובלים בה, להגיש תביעות פיצויים בגין אישור התוכנית הפוגעת, לדוגמה בשל שינוי ייעוד הקרקע, תת-הקרקע או הקרקע הגובלת לייעוד ציבורי.

הליכי הפקעה נחלקים ככלל לשני שלבים. בשלב הראשון מאושרת תוכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, בגינה בעל הקרקע הנפגע זכאי להגיש תביעת פיצויים, זאת בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. בשלב השני מבוצעת ההפקעה, כשלעיתים חולף פרק זמן ניכר בין אישור התוכנית לביצוע ההפקעה. המועד להתיישנות תביעת הפקעה הוא שבע שנים ממועד תפיסת החזקה. אולם בעוד שבשלב ביצוע ההפקעה קיימת בחוק חובה לתת הודעה אישית לבעל הקרקע הנפקע, חובה כזו אינה קיימת במועד הפקדתה/אישורה של התוכנית הפוגעת, על-אף שלעיתים היא הגורמת לחלק נכבד מהפגיעה בערך הקרקע.

יודגש, כי בחירת המנגנון והגשת התביעה הנכונה במועדים הקצובים, היא חיונית כתנאי לקבלת פיצוי. איחור או בחירת מסלול שגוי עלול לגרום לנפקע לאבד את עיקר נכסיו, ולכן קיימת חשיבות גדולה לייעוץ וליווי ההליכים יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין.

המלצתנו היא לא לקבל את הליך הפגיעה/ההפקעה כגזירה משמיים. יש לעקוב בדחיפות אם יש כוונה לפגוע בזכויות, לברר את שיעור הפגיעה ולשקול התנגדות ומיד עם הפגיעה/ההפקעה לבדוק מה ניתן לעשות ולא לאחר. גם בסוגיית הפיצויים, יש לבחון האם כדאי לערער על קביעת הרשות. הרשויות לעיתים מתחמקות ממתן פיצויים ראויים או מציעות פיצוי שאינו משקף את הפיצוי הריאלי המגיע לנפקע. אולם, הרשויות כיום מציעות כתמריצים הטבות למי שמשתף פעולה, ולכן ההצעה צריכה להיבחן היטב לפני נקיטת כל צעד.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  25/06/2020   |   עודכן:  25/06/2020
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
מועדון הבלוגרים עוקבים: 56 לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
אחרי זינוק חד בהיקף הרכישות, נראה שצפויה אף לירידה בחודשים הקרובים בעיקר בשל רמת האבטלה הגבוהה והירידה בפעילות מחד-גיסא ומאידך-גיסא מהטעם שחלקים גדולים מהציבור עברו לרכישה "און ליין".
23/06/2020  |  יובל לובנשטיין  |   מאמרים
ח"כ אסנת מארק, חברה מיועדת בוועדה למינוי שופטים, אמרה לאחרונה, שהיא מחפשת שופטים שהשקפתם מתאימה לליכוד. מאוחר יותר צייצה מארק והבהירה: "מה שינחה אותי בבחירות השופטים הוא לא הפתק שהמועמד שם בקלפי, אלא אמות מידה ערכיות ומשפטיות שמתכתבות עם תפיסת עולם ימנית שמרנית". האם היא תודקת? מהם השיקולים הראויים למינוי שופטים?
ככלל, ארבעים שנות עם ישראל במדבר מצטיירות בדמיוננו כתקופה שבה המנהיגות של משה רבנו הייתה ללא עוררין. היו שם חריקות בצורת ערעורים על המנהיגות, אבל ככלל - הלוואי עלינו מנהיג כמשה ותקופה יפה כמו במדבר. ואמנם לגבי משה אין חולק שהוא גדול הנביאים וגם מופת של מנהיגות, אבל זה רק במבט לאחור. בזמן אמת העניינים לא זרמו כל כך חלק. ראינו את זה בשבת שעברה עם המרגלים שכתוצאה מדבריהם עלה רעיון למנהיגות חלופית ולשינוי כיוון התנועה (במדבר יד): [ד] וַיֹּאמְרוּ, אִישׁ אֶל-אָחִיו: נִתְּנָה רֹאשׁ, וְנָשׁוּבָה מִצְרָיְמָה. ורואים את זה גם השבוע בהתארגנות מחתרתית (פרק טז): [א] וַיִּקַּח קֹרַח, בֶּן-יִצְהָר בֶּן-קְהָת בֶּן-לֵוִי; וְדָתָן וַאֲבִירָם בְּנֵי אֱלִיאָב, וְאוֹן בֶּן-פֶּלֶת--בְּנֵי רְאוּבֵן.
19/06/2020  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
המחלוקת שעמדה להכרעה בהליך זה (עת"מ 48087-10-19) היא פרשנות סעיף 9א(א)(1) לפקודת הקרקעות, הקובע כך: "על אף האמור בסעיף 9, הציע שר האוצר או מי מטעמו לבעל קרקע או לבעל זכות או טובת הנאה בקרקע (בסעיף זה - בעל הזכויות) פיצויים בעד זכויותיו בקרקע ובעל הזכויות חלק על סכום הפיצויים שהוצע לו, לא ייושב סכסוך בעניין סכום הפיצויים אלא בידי שמאי מכריע או בידי ועדת ההשגות בהתאם לבחירתו של בעל הזכויות בתוך 90 ימים מיום שהובאו ההצעה לידיעתו, ובהתאם להוראות סעיף זה".
התובעות דרשו מהוועדה המקומית 3.3 מיליון בגין הפרשי הצמדה וריבית, שלשיטתן יש להוסיף לאותו חלק מסכום היטל ההשבחה שהשיבה להן הוועדה מכוח החלטת ועדת הערר.