ביהמ"ש כבר הבהיר בעבר, כי הרוב קובע. זכויותיהם של רוב הדיירים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית עולה על זכות הפרט להיאחז בדירתו וכיום מספיק רוב של 66% מבעלי הדירות כדי לקדם פרויקט לפי
תמ"א 38; פרויקט פינוי-בינוי מצריך רוב של 80%.
מדובר בפרויקטים שאפתניים המעניקים לדיירים תועלות רבות ללא הצורך בהשקעה כספית מצידם. בכל פרויקט מעין זה מעורבים דיירים שדעותיהם שונות זו מזו ולרוב מובילות דעות אלו למחלוקות באשר לאופי הפרויקט והתמורה המתקבלת. כתוצאה מסרבנות דיירים, פרויקטים רבים תקועים בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו, ופחות בשלבי החוזה המשפטי.
מתי נוצרת תופעת הסרבנות? אחת הסיבות הנפוצות היא תמורה שונה לדיירים. במרבית המקרים יקבלו הדיירים תמורה שונה, מכיוון שכל דירה פונה לכיוון אחר, ישנן דירות שונות בגודלן ובעלות חלק שונה ברכוש המשותף, יש בעלי חניות בטאבו ואלו שאין ברשותם חניה.
ישנם דיירים המעוניינים לנצל את כוחם והצורך בחתימתם להנעת הפרויקט, כדי להתנות אותה בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם על-מנת להפעיל לחץ גדול יותר.
ישנם דיירים שאינם מעוניינים כלל בפרויקט וחוששים מההרס הרב והשינוי בתנאי המחיה שלהם העומדים להיפגע בתקופת הבנייה. הם אינם רואים לנגד עינם את התועלת הרבה ועליית הערך של דירתם, לעיתים בעשרות אחוזים, כתוצאה מהשדרוג של הבניין ודירתם הפרטית.
סרבנים רבים נוקטים בשיטת "תמות נפשי עם פלישתים": אם איני מקבל את מבוקשי, לא יקבל אף דייר את התמורה המוצעת. בכך הם מנסים להפעיל לחץ וסחיטה על שכניהם ועל היזם.
המחוקק קבע, כאמור, כי די ברוב של 66% או 80% מבעלי הדירות בבניין. תקנה זו מקלה על קידום הפרויקט, אך יזמים רבים אינם מוכנים להיכנס לפרויקט בו יש מחלוקות בין הדיירים, משום שהסרבנים יכולים לעכב את הפרויקט בהליכים משפטיים, גם אם בסופו של יום לא יצליחו למנוע אותו.
ישנן מספר דרכים להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים. אחד הצעדים החשובים הוא שקיפות ושוויוניות ככל הניתן בנוגע לתמורות שיקבלו הדיירים. כאשר הפרויקט מקודם על-ידי נציגות מצומצמת ורחוקה מעיני הדיירים, מתפתחת חשדנות היכולה להביא ליצירת אווירה עכורה שתוביל לבסוף למריבות וחיכוכים לא רצויים.
לאחר שדייר הביע את התנגדותו, יש לבדוק את מניעיו בפגישות נפרדות, במקרים רבים ביצוע התאמות שונות וספציפיות בדירתו של אותו דייר יסיגו אותו מהתנגדותו. אם הדייר מתנגד בכל זאת, פתוחה הדרך להגשת תביעה נגדו שתידון בפני המפקח על הבתים המשותפים. שם תיבחן עילת התנגדותו אל מול הצורך לחזק את הבניין; על-פי רוב תטה הכף לטובת חיזוק הבניין. הניסיון מלמד, כי מחצית מהסרבנים מצטרפים לפרויקט ברגע בו הם מקבלים את כתב התביעה.
התהיות בסוגיה זו עשויות לגלם משמעויות...
