|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין

מדריך לרכישת דירה "על הנייר" בפריסייל

המחיר הנמוך ברכישת דירה בפריסייל (presale) מלווה במקרים רבים בסיכונים להם הרוכש לא תמיד מודע לוחות זמנים התלויים בקבלת ההיתר יכולים להתעכב בעירייה הן בשל חוסר קידום ההיתר מצד העירייה והן מצד הקבלן
23/06/2016  |   גילעד ושדי, גילעד ושדי   |   כתבות   |   תגובות
שלבים תכנוניים [צילום: יונתן זינדל/פלאש 90]

לעומת מרבית השוק החופשי בו רכישת מוצר חדש עולה יותר ממוצר ישן יותר או כזה שעמד זמן מה על המדף, בענף הבנייה רכישת נכס בראשית דרכו, "על הנייר" תחסוך לרוכשים כסף רב ככל שיירכש מוקדם יותר. כבר בשלבי התכנון המוקדמים פונים יזמים רבים להציע את מרכולתם לשוק החופשי. למרות שבמרבית המקרים לא נתקבל היתר בנייה וישנם סיכונים רבים האורבים בדרך, הישראלי הממוצע אינו פוחד מסיכונים ומבצע רכישות מעין אלו בהמוניו.

ההנחות שבהם ניתן לרכוש את הדירה בשלביה התכנוניים לעומת רכישתה בסיום הבנייה יכולים להגיע אף ל-20% הנחה. בימים אלו בהם צעירים רבים מתקשים לרכוש דירות הדבר מפתה מאין כמוהו. בנוסף להנחה זו, רכישת דירה בעצם מקבעת את עליית מחירי הדיור עוד בטרם התחלת הבנייה ומוסיפה לכדאיות הכלכלית של הדבר. היזמים שמוכרים את דירותיהם בשלב מוקדם יוכלו ביתר קלות לקבל ליווי בנקאי, להגדיל את תזרים המזומנים ולממן את שלבי הבנייה הראשוניים מכספי הרוכשים החדשים. היזמים החזקים בעלי האיתנות הפיננסית לא ימהרו למכור את הדירות בשלבים המוקדמים ויחכו להתחלת העבודות או לשלבים מאוחרים יותר.

המחיר הנמוך ברכישת דירה בפריסייל (presale) מלווה במקרים רבים בסיכונים להם הרוכש לא תמיד מודע. בחוזה שיחתם לפני קבלת היתר בנייה יהיו התניות מסוימות וגמישות רבה יותר בחוזה בין הצדדים שלא נפגוש בחוזים בהם החלה העבודה בפועל. יזמים רבים נתקלים בסירובים בהגשת בקשה להקלה בוועדה המקומית ולכן דירה מסוימת שהיזם מכר בקומה השמינית תהיה קשה לאכלוס כאשר אושרו לבסוף רק 6 קומות. כמו-כן, לוחות זמנים התלויים בקבלת ההיתר יכולים להתעכב בעירייה הן בשל חוסר קידום ההיתר מצד העירייה והן מצד הקבלן. לוחות הזמנים אינם מדע מדויק וקשה להעריך מתי יתקבלו ההיתרים ולכן רוכשים רבים מגלים שהבטחות נציג המכירות והמצב בפועל שונים לאין שיעור.

הבדיקות אותם צריך לבצע בטרם הליך הרכישה
ייעוץ והכוונה [צילום: חיים צח/פלאש 90]

ישנם רוכשי דירה שאינם פונים לעו"ד על מנת לקבל ייעוץ והכוונה וניהול המו"מ החוזי ובכך מבצעים טעות חמורה
▪ ▪ ▪

1. בדיקה משפטית - כל עוד אין היתר מומלץ כי עו"ד מומחה יוודא כי ליזם ישנה הבעלות על הקרקע, האם זהו הסכם קומבינציה, האם בוצע פיתוח במקום ועוד שלל מסמכים שיחזקו אצלנו את תחושת הביטחון לקראת רכישת הנכס.

2. הבטחת כספנו - כאשר היזם /קבלן מוכר לנו דירה כשאין עדיין היתר בנייה אנו בעצם קונים אופציה או רעיון אשר בדרכו יכולים להתגבש קשיים ועיכובים לכן עלינו לוודא כי התשלום הראשוני אותו נשלם בסמוך לחתימת החוזה יהיה מינימלי ככל הניתן ויופקד בחשבון נאמנות של ב"כ היזם או חשבון הליווי הבנקאי במידה וישנו כזה בחתימת ההסכם.

3. לוחות זמנים - יש לוודא לוחות זמנים קצובים בהם יידרש היזם להוציא היתר בנייה וכן לוחות זמנים להתחלת העבודות לאחר קבלת ההיתר. יש לדרוש כי יהיה ניתן לבטל את החוזה ולקבל את כספנו חזרה במידה ולא התקבל היתר בנייה בזמן המוקצב.

4. התאמת המוצר המובטח להיתר הבנייה - במידה והתקבל היתר בו לא אושרו הפריטים, הגדלים, הקומה שהובטחו לנו בחוזה המכירה ומעבר לסטייה המוסכמת נוכל לבטל את ההסכם ולקבל את כספנו חזרה.

5. מסמכים מקדימים ובקשות רכישה - בחברות רבות כיום בטרם הליך הרכישה וכתנאי לכניסה למו"מ מתבקשים הרוכשים לחתום על כתב הסכמה /בקשת רכישה ולשלם כספים על החשבון. מומלץ להימנע מחתימה על מסמכים אלו ובכל מקרה ניתן לבצע בהם שינויים על-מנת שנוכל לקבל את כספנו חזרה בכל עת. חובה למסור לעו"ד את המסמך בטרם החתימה עליו על-מנת לזהות נקודות מכשילות.

6. ליווי משפטי בכריתת החוזה - כיום במרבית ההסכמים ישנו סעיף המבהיר כי עו"ד היזם אינו מייצג את הרוכש כלל ויש בידו הזכות לקחת עו"ד מטעמו לבדיקת זכויותיו. למרות זאת, וכתוצאה של חוסר מודעות או ניסיון לחיסכון כספי, ישנם רוכשי דירה שאינם פונים לעו"ד על-מנת לקבל ייעוץ והכוונה וניהול המו"מ החוזי ובכך מבצעים טעות חמורה. כמעט בכל חוזי המכר עו"ד מטעם הרוכש יוכל להוזיל לרוכש עלויות עתידיות הנגזרות מסעיפי החוזה בשווי כפול ומכופל משכר הטרחה שישולם לו.

גם ברכישת דירה מיזם בפרויקט תמ"א 38 "על הנייר כדאי לבצע בדיקות מקדימות. כיום, כאשר במרכזי ערי המרכז נבנים פרויקטים של תמ"א 38 נמכרות דירות רבות בפרויקטים אלו. היזמים, אשר מרביתם אינם נמנים עם החברות הגדולות והחזקות נדרשים להעמדת הון ראשוני לשם הקמת הפרויקט כאשר הדבר לא תמיד מצוי בכיסם. לשם כך, רבים מהיזמים אצים למכור דירות בשלבים מוקדמים לאחר החלטת ועדה (אישור הוועדה המקומית את התוכנית כפי שהוגשה להיתר). בשל מורכבות הפרויקט המערב צדדים שלישיים כגון הדיירים הקיימים בבניין וכן מערכת חוזים בינם לבין היזם מתגלים קשיים ועיכובים בהוצאה לפועל של מכירת הדירות וכן קבלת הדירות בלו"ז ובמתכונת שנקבעה.

לאחר החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר אישור התוכנית ומשום ריבוי הסרבנים בפרויקטים אלו, לעיתים בשל מחלוקות תכנוניות וקנייניות בין היזם לדיירים הקיימים ולשכני הבניין המדובר, פונים האחרונים לערער על החלטת הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית (כאשר נדחו טענותיהם בוועדה המקומית) - דבר שעלול לגרור לעיכובים של שנה ויותר בקבלת ההיתר.

זאת ועוד, הליך תביעת הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים לעיתים גורר עיכובים רבים שאף הם משפיעים על קבלת ההיתר.

נקודות לבדיקה בטרם רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38
לבקש העתק חוזה [צילום: איתמר לוין]

רבים אינם יודעים אך ברבים מהמקרים ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 יש מס' נעלמים
▪ ▪ ▪

1. אחד הדברים הראשונים לבדוק הוא סטטוס הפרויקט - האם התקבל אישור הוועדה המקומית לתוכנית שהוגשה, האם עבר הזמן להגשת ערעורים, האם הוגשו ערעורים, האם ישנם סרבני חתימה שטרם חתמו ומה מספרם ביחס לאלו שחתמו וכו.

2. כדאי מאוד להכיר את חוזה היזם עם הדיירים הקיימים, ממנו ניתן ללמוד רבות על תוכניות הבנייה העתידיות, וכן להכיר את התמורות לדיירים הקיימים בשטח. יש לבקש העתק החוזה מהיזם - מוכר הדירה.

3. רבים אינם יודעים אך ברבים מהמקרים ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 יש מס' נעלמים. בבניינים בהם מתוספים חניות לדירות הקיימות ולדירות החדשות ומחסנים מתבצעות הגרלות לאחר קבלת ההיתר ולמעשה לא ניתן לדעת איזה חנייה ומחסן תקבלו בפרויקט לפני קבלת ההיתר (ובמקרים רבים גם לאחריו). לכן כדאי להגביל את סוג החנייה (מכפיל, מקורה ועוד..).

4. יש להתייחס לנקודות האמורות לעיל לגבי רכישת דירה מיזם/קבלן בנוסף לנקודות האמורות ספציפית לגבי התמ"א 38.

במכלול השיקולים אותם אנו באים לשקול כאשר ניקח סיכון מחושב ברכישת דירה על הנייר בפריסייל נוכל ליצוק אינפורמציה רבה שתעזור לנו לקבל החלטה מושכלת. בהצלחה.

הכותב הוא עו"ד ומגשר, מומחה במקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
תאריך:  23/06/2016   |   עודכן:  30/06/2016
גילעד ושדי
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
מדריך לרכישת דירה "על הנייר" בפריסייל
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
עוד רשמים מהכנס שערך השבוע ארגון שורת הדין: מי מסייע להישרדותו של משטר אסד? מה יקרה אם המערב יביס את דאעש בסוריה? ותנחשו איזה עמוד הסתה הורידה פייסבוק ואיזה נשאר
23/06/2016  |  אריאל י. לוין  |   כתבות
"אני הייתי היחיד שחשב שייצא הסכם במו"מ בקמפ דייוויד ב-1978. האחרים היו פסימיים, פסימיים מאוד, כי היו פערים עצומים בין הצד הישראלי לצד המצרי" - סיפר נשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרן ברק, אשר הצטרף למשלחת לבקשתו של ראש הממשלה דאז, מנחם בגין. הוא דיבר (יום ד', 22.6.16) בהשקת ספרו של עו"ד יורם אלרואי "'לא' הוא פתיחה טובה" בלשכת עורכי הדין.
23/06/2016  |  איתמר לוין  |   כתבות
כ-20% מהאוכלוסייה בישראל מוגדרים כאנשים עם מוגבלות כלשהי. הטכנולוגיה, הכלים הממוחשבים והמערכות המונגשות מסייעים להם להתמודד עם קשיי יום-יום שרבים מאיתנו לא מודעים להם. המוסדות הרשמיים של המדינה, שאמונים לדאוג לרווחתם של אנשים אלה, לא מצליחים, בלשון המעטה, לספק את כל צרכיהם - צרכים שבחלקם מעוגנים בחוק או בזכויות מוקנות. אבל מעבר לזה, עדיין יש מרחב עצום, שבו ארגונים ומתנדבים עושים רבות למען ילדים ומבוגרים אלה, שאלוהים לא חייך אליהם, ולמען המשפחות הסובבות אותם.
22/06/2016  |  יהודה קונפורטס  |   כתבות
"הפרלמנט התחיל הרבה שנים אחורה. במקומות אחרים. לפני שהתמקמנו כאן, ישבנו בבית קפה ברמת השרון. המקום שינה את אופיו והפך למסעדת דגים, ומאז כשנתיים הפכנו את "שלונסקי" לקפה הבית שלנו". את הדברים אומר רני אנקורי (75) תושב תל אביב שהקדים להגיע יחד עם חברו אהוד רוזנוקס (71) הגר בראשון לציון. רוזנוקס: "אנו תמיד מגיעים ביחד. פעם באוטו שלי ופעם באוטו של רני. למרות המרחק אנו מגיעים לפה בכיף, לפגוש חברים שעבדנו יחד שנים כולל את מנהל בית הספר לנהיגה, אפרים (פרויקה) רמתי, שהעביר לנו את ההכשרות והעניק לנו את אישורי הנהיגה". רוזנוקס שולף מארנקו את האישור ומציג אותו. לפרויקה רמתי נחזור בהמשך.
22/06/2016  |  מאיר חוטקובסקי  |   כתבות
עוד כשבוע יסתיים הרבעון השני לשנת 2016 ונראה שרשתות השיווק יציגו נתונים לא גרועים על-אף הירידה המתמשכת בביקושים וירידה בצריכה, וזאת, בהסתמך על מחירי הצרכן הגבוהים ברשתות ואשר מתוחים מעלה מדי שבוע ועוד פעם מעלה עד הקצה שבקצה.
22/06/2016  |  יובל לובנשטיין  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
אלי אלון
אלי אלון
בעוברי ברחוב צד את עיני נוסחו המוזר של שלט הרחוב שמופיע עליו הכיתוב הבא בלבד: "דוד סמילנסקי פקיד ועסקן, מנהל מחלקת המים בעיריית תל אביב"    משום אין אזכור בשלט ולו ברמז לעובדת היותו...
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il