|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

התחדשות עירונית:

נציגות בעלי הדירות - המפתח להצלחה

לרוב, תחילתם של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית על סוגיו השונים מתחיל מחלום של דייר אחד שסוחף ומעורר את שכניו לפעולה, "עלינו להיות השינוי שאנו רוצים לראות בעולם", מהטמה גנדי. הרצון להתחדשות ושיפור תנאי המגורים תחת מעטה של פינוי בינוי ותמ"א 38 מוליד במקרים רבים פרויקטים מוצלחים המעניקים איכות חיים, ביטחון והשבחה משמעותית של הנכס
12/12/2016  |   גילעד ושדי, גילעד ושדי   |   מאמרים   |   תגובות
פרויקט התחדשות עירונית בחיפה [צילום: צבי רוגר]

לצד ההצלחות הרבות אנו שומעים לא מעט על בניינים "תקועים", על סכסוכים בין שכנים לגבי מהות ואופי הפרויקט משום שקידום הפרויקט נמצא בראש ובראשונה בידי הדיירים או נציגות מטעמם ובשל הבלבול הרב בשוק הנדל"ן ובתקנות ושינויי המדיניות וכן בריבוי היזמים בשוק נמצאים פרויקטים רבים במבוי סתום.
ייעוץ והכוונה בתחום ההתחדשות העירונית וליווי מוניציפלי יועיל במקרים רבים להתגבר על המחלוקות ואי הידיעה של התחום.

איגוד הנציגות

מספר בעלי הנציגות - הנציגות מיום התאגדותה עד למועד חתימת החוזה נדרשת לקבל החלטות משמעותיות לצורך קידום הפרויקט. על-מנת לצלוח את חילוקי הדעות יש לקבל החלטות באופן דמוקרטי ע"י קבלת החלטת הרוב. לשם כך, מומלץ כי חברי הנציגות יהיו במניין אי-זוגי. במידה ובבניין מסוים ישנם אגפים שונים עם מאפיינים שונים מומלץ כי יהיה נציג מכל אגף על-מנת לוודא (אפילו למראית עין) כי אותו אגף אינו מקופח בכל הנוגע לתכנון והתמורות. במידה ופרויקט מסוים מורכב מכמה בניינים או כמה כניסות מומלץ כי יהיה נציג לכל בניין או כניסה.

אופי הנציגות - ראוי כי בנציגות יהיו בעלי עניין אשר מעוניינים בקידום הפרויקט ומאמינים בו. חברי הנציגות כדאי שיהיו בעלי כושר שכנוע ובעלי יחסים טובים עם שאר הדיירים וזמינים להשקעה של זמנם החופשי בפרויקט. לעיתים בבניין ישנם אנשי מקצוע כגון: עורכי דין, מהנדסים, אדריכלים, מפקחי בנייה וכו' אשר יכולים לתרום מזמנם ומניסיונם ולהשרות ביטחון בשכנים. אין כל קשר בין ועד הבניין לבין נציגות הדיירים לקידום הפרויקט, אך ברבים מהמקרים אנשי הוועד הם היוזמים ויש לדבר יתרונות בקידום הפרויקט ובקשר עם הדיירים.

אשרור הנציגות- לאחר שהתאגדו החברים המעוניינים לקדם את הפרויקט עליהם לקבל את הסכמת בעלי הדירות באמצעות מסמך מינוי הנציגות עליו ידרשו בעלי הדירות לחתום. יש לכלול את הפעולות המרכזיות אותם מסמיכים בעלי הדירות את הנציגות לבצע, בלעדיהם לא יהיה ניתן להגיע לחתימת החוזים:

1. מינוי עו"ד דיירים - תפקידו הוא ליווי וייעוץ משפטי עד לסיום תיקון צו הבית המשותף בסיום הפרויקט, סיוע בבדיקת היזם והקבלן, מו"מ חוזי, החתמת הדיירים ועוד.

2. מינוי מפקח מטעם הדיירים - ייעוץ טכני בטרם חתימת ההסכם, בדיקת התוכניות ותוכניות הביצוע, פיקוח בשלב הבנייה, התאמת המאפיינים הטכניים לאלו המובטחים בחוזה, ביצוע בדק בסיום הבנייה.

3. מו"מ עסקי ומשפטי למקסום רווחי בעלי הדירות.


סמכויות הנציגות
לאחר מינוי הנציגות ע"י בעלי הדירות יידרשו חברי הנציגות לקבל החלטות משמעותיות שישפיעו לחיוב או לשלילה על כלל בעלי הזכויות בבניין.

פרוטוקול ותיעוד - בטרם תחליט הנציגות על מינוי יועצים חיצוניים האמורים לעיל. כדאי בתור התחלה להכין פרוטוקול פנימי ראשוני לגבי הצעדים המתבקשים ולו"ז לביצועם. כדאי לכלול מעין תקנון מקוצר לנציגות בו יסכימו כולם לקבל את החלטת הרוב, אופן קבלת החלטה בנוגע לגריעת חבר נציגות או הכנסת חבר נציגות חדש ועוד נושאים עליהם יש לתת את הדעת בהמשך הדרך.

תיעוד השיח וההחלטות המתקבלות חשובות לשם תיעוד וצפייה בהחלטות העבר והן לשם הצגת שקיפות בפני בעלי הדירות במידה וידרשו לכך.

מינוי עו"ד - יש לבחור עו"ד בעל ניסיון בתחום המקרקעין ככלל ובהתחדשות עירונית בפרט, בעל ניסיון בהחתמת דיירים ובקיאות בחומר. עוה"ד יידרש לתת מענה תדיר לשאלות ועליו להיות זמין וסבלני ככל הניתן. בהתקשרות החוזית עם העו"ד יש לוודא כי שכר טירחתו ישולם בכל מקרה ע"י היזם.

בחירת היזם - כיום, לאחר שתחום ההתחדשות העירונית קרם עור וגידים יהיה קל יותר לבחון את הצעותיהם של היזמים והשוואתם לפרויקטים מקומיים אחרים בעלי מאפיינים דומים.

יש לזכור כי התמורות מסתמכות על "דוח 0" אותו יכין היזם בטרם יציע את הצעתו. בדוח ישוכלל מחיר בנייה למ"ר לעומת מחיר מ"ר בנוי אותו ימכור בסופו של דבר היזם, שכלול הוצאות המיסוי והיועצים החיצוניים, עלויות בלתי מתוכננות, עלויות המימוניות ועוד. הצעה זו מסתמכת על מס' המ"ר הבנויים אותם ניתן להקים בבניין הספציפי. מס' המ"ר נגזרת מצורת השטח והבניין וגודלם, ממדיניות העירייה, חוק התמ"א 38 (2.5 קומות) במקרה של תמ"א 38, התב"ע המקומית או התב"ע העתידית במקרה של פינוי בינוי.

קבלת מס' הצעות מיזמים ראויים ובחינתם בצוותא יעניקו לנציגות אינפורמציה חשובה ואומדן לגבי מה ניתן לקבל. תמיד, אמרו ליזם כי הנכם מקבלים מס הצעות לבחינה על-מנת לקבל הצעות קרובות ככל הניתן למקסימום האפשרי במסגרת הכדאיות הכלכלית של היזם. לאחר התמקדות ביזם ספציפי בצעו עוד מקצה שיפורים והעלו את הדברים על הכתב.

מינוי מפקח - יש למנות מפקח בנייה (עדיפות למהנדס בניין) אשר יעניק לכם ייעוץ בכל הנוגע לתוכניות המוצעות שיצורפו לחוזה כנספח והן לעניין המפרט הטכני שיצורף גם הוא למפרט בפורמט של "עיקרי מפרט טכני" או "מפרט חוק מכר".

אומנם מינוי הנציגות ע"י בעלי הדירות מקנה להם "כוח" מסוים לקביעת זהות היזם וכניסה למו"מ עמו לגבי התמורות אך בל ישכחו הנציגים כי הם בשליחות אותם בעלי הדירות ועליהם לייצג ולדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין. בעלי הדירות יבחנו אתכם במבחן התוצאה ויצפו מכם לשקיפות ויושר.

כלל התמורות המגיעות לבעלי הדירות צריכות לשקף שוויון ואיזונים נכונים על-מנת להניח את דעתם של בעלי הדירות.
בסופו של ההליך יחתמו בעלי הדירות בעצמם על החוזה המסדיר את זכויות הצדדים על-פי המו"מ שנוהל ע"י הנציגות. בחתימתם יקבלו עליהם בעלי הדירות את התוצר של עמל הנציגות ופועלו.

כותב הוא עו"ד הינו מומחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ומעניק ליווי משפטי לבעלי הדירות
תאריך:  12/12/2016   |   עודכן:  12/12/2016
גילעד ושדי
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
נציגות בעלי הדירות - המפתח להצלחה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
ב"יומן" של 'מקור ראשון' (9.12.16) רשם העיתונאי שלום ירושלמי הישג נכבד למחנה הלאומי: הסופר א. ב. יהושע, גורו ואייקון של "מחנה השלום", מפנה עורף ל"חזון שתי המדינות" ומאמץ את תוכנית בנט לסיפוח אזור C למדינת ישראל. הוא לא הגיע אל המסקנה הזאת מצד המחנה הלאומי, כי אם לכאורה מכיוון הפוך: כדי לשים קץ למה שהוא קורא "כיבוש".
12/12/2016  |  אליקים העצני  |   מאמרים
ב-12 בדצמבר ינחתו בארץ זוג מטוסי ה-F-35A ("אדיר" בכינויו בחיל-האוויר) הראשונים של חיל-האוויר. זוהי אבן דרך בתהליך כניסת המטוס לשירות חיל-האוויר, שהחל עוד בשנת 2008 כאשר ישראל הגישה בקשה לרכש המטוסים. עד כה הוזמנו שתי אצוות, בסך הכול 33 מטוסים, ולאחרונה נודע כי הקבינט הביטחוני אישר להגיש בקשה נוספת, שתעלה את מספר המטוסים ל-50. עבור 33 המטוסים תשלם ישראל, מתוך כספי הסיוע מארצות הברית, סך של 5.57 מיליארד דולרים - סכום הכולל גם חלפים וסימולטורים.
12/12/2016  |  יפתח שפיר  |   מאמרים
מספרים שנערכה תחרות בין אנשי הסי.אי.איי. והק.ג.ב. מי יהיו הראשונים שיצליחו לתפוס שועל ביער עבות. אנשי הסי.אי.איי. תפסו שועל אחרי מספר שעות, וחיכו לאנשי הק.ג.ב. שלא הגיעו. בסוף נמאס להם לחכות, והם הלכו לחפש את אנשי הק.ג.ב., ומצאו אותם עומדים מסביב לארנב וצועקים עליו שוב ושוב: "תודה שאתה שועל".
12/12/2016  |  אהוד פרלסמן  |   מאמרים
"אני היום על תקן נביא זעם. אנו המדינה הכי צעירה בעולם המערבי ויש בה כזו כמות של שחיתות, פשע צביעות ובעיקר אלימות מכל סוג, שלא נראה לי שהמדינה תמשיך להתקיים לעוד הרבה זמן".
12/12/2016  |  מאיר חוטקובסקי  |   מאמרים
מה יעשה שופט לגמרי לא אקטיביסט כאשר אסור לו ליזום הליכים ואת דעתו הוא חייב להביע רק על בסיס עתירה המובאת בפניו ובמסגרת ההחלטה הנדרשת על-ידי העותר? ובכן זה תלוי באיזה שופט מדובר. אם זה שופט בארצות החול, המרובות כחול אשר על שפת הים, הוא יכול לאכול לעצמו את הלב ולהמתין עד אשר המחוקק יטפל בנושא, או עד אשר אזרח תמים יבחר להעלות את הנושא בפני בית המשפט.
12/12/2016  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין
הממשלה של בנימין נתניהו, שכבר 14 חודשים יורקת בפרצוף של כל מי שאיננו שייך למחנה שלה, עושה זאת כעת ביתר שאת בכל כיוון אפשרי - ומעמידה את המדינה בסכנה קיומית
דן מרגלית
דן מרגלית
בעצם מדוע שהח"כים לא יאשרו לעצמם פגרה? אבל לא סתם אלא ללא מגבלת זמן, לכו לפגרה, לכו ואל תשובו
עידן יוסף
עידן יוסף
החופשי חודשי ב-42 שקל ש"מוכרת" שרת התחבורה לתושבי אילת ייטיב רק עם מי שיסכים להיות "כלוא" בתוך העיר    בפועל, אילתי שירצה להגיע לעיר אחרת בארץ יידרש לשלם 305 ש"ח - יותר מפי 2.7 מאשר...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il