הרפורמה (דוח גדיש) במינהל מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל בראשותו יו"ר המנהל ומ"מ רה"מ, אהוד אולמרט, אישרה את הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל (דוח גדיש) ואת דוח הוועדה לבחינת הזכויות בחלקת המגורים בישובים חקלאיים (ועדת הבר) ושורת החלטות נוספות בישיבתה מיום 11.1.06:

אושרה הרפורמה(דוח גדיש) במינהל מקרקעי ישראל. ההחלטה תוחל על קרקעות הקק"ל לאחר חתימת ההסכם בין הקק"ל והמדינה
אולמרט: רוה"מ הביע את תמיכתו המלאה בדוח וביקש לקדם את ישומו.

להלן עקרונות הרפורמה בקרקע עירונית:

- חוכרי המינהל יקבלו בעלות מלאה בקרקעותיהם
- יערך מבצע היוון נוסף בקרקע עירונית למגורים
- יואצו הליכי הסדר ורישום של זכויות במקרקעין
- תמוקד פעילות המינהל בתחום התכנון
- תיושם מדיניות מקרקעין אחידה בכל קרקעות הלאום (לאחר הסדר חילופי קרקעות עם קק"ל)
- יערך שינוי מבני במינהל מקרקעי ישראל

הקניית בעלות על הקרקע:

- תוקנה בעלות מלאה על הקרקע לחוכרים למגורים
- קרקע למגורים תשווק עם מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות ותינתן עליה בעלות
- יערך מבצע היוון בקרקע עירונית למגורים במגמה להרחיב את מעגל הזכאים לרכוש את הבעלות

רישום והסדר:

- יואצו הליכי הסדר ורישום של זכויות במקרקעין
- יחוסל הפיגור הקיים בהליכי הסדר המקרקעין וברישום הזכויות בכ- 400 אלף יחידות דיור;
- ככלל ישווקו מקרקעין למגורים לאחר שעברו פרצלציה.
- מקרקעין למגורים ישווקו ככלל, לאחר שעברו פרצלציה על-מנת שלא ייווצר פיגור מחודש בהליכי ההסדר ורישום הזכויות

תכנון

האחריות על התכנון המתארי תועבר למינהל התכנון שבמשרד הפנים, ואילו האחריות על התכנון המפורט תהיה בידי מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, הרשויות המקומיות ומשרדי ממשלה אחרים, לפי העניין.

- תקבע מסגרת לזירוז הליכי התכנון

מדיניות מקרקעין אחידה בכל שטחי המדינה:

- תיושם מדיניות מקרקעין אחידה ללא הבחנה בין בעלויות (מדינה מול קק"ל)
- תופחת נציגות חברי קק"ל במועצה באופן שתשקף את בעלותה בקרקע

פיתוח ושיווק של מקרקעי ישראל:

- האחריות לביצוע פיתוח תשתיות עירוניות בפרויקטים במקרקעי ישראל תועבר בהדרגה לרשויות המקומיות
- תבוצע חלוקת גיאוגרפית של הפעילות בין מינהל מקרקעי ישראל למשרד הבינוי והשיכון

שומות:

- האחריות על השומות הראשוניות תוטל על המינהל ויעשו על-ידי שמאים נותני שירות ממאגר השמאים
- שומות מיוחדות בהיקפן והשגות על שומות ידונו על-ידי השמאי הממשלתי
- השגות יוגשו לשמאי הממשלתי ויוקם מנגנון לערר על החלטותיו

שינוי מבני במינהל מקרקעי ישראל:
- יערכו שינויים מבניים מהותיים במינהל
- המינהל יהיה בנוי משלוש חטיבות: חטיבת השירות, חטיבה עִסקית וחטיבת שמירה על הקרקע.

המועצה אישרה את דוח הבר לבחינת הזכויות בחלקת המגורים בישובים החקלאיים. הדוח מחזק ומבסס את זכויות החקלאים בחלקת המגורים ומאפשר פתרונות תעסוקתיים לא חקלאיים בחלקת המגורים.
המועצה החליטה על הקמת צוות שתפקידו לתרגם את דוח הוועדה להצעת החלטה למועצה

עיקרי הדוח:

- חיזוק וביסוס זכויות החקלאי בחלקת מגוריו
- פישוט הליכים וצמצום המגע הנדרש בין החקלאי למינהל
- שימוש יעיל יותר בקרקע ובתשתיות הקיימות תוך שימור ופיתוח המרחב העירוני
- הסדרת הפעילות הלא חקלאית בחלקת המגורים
- חלוקה הוגנת של נכסי המדינה
- הגברת התיאום בין מדיניות התכנון למדיניות החקלאית

במושבים:

- גודלה של חלקת המגורים במושבים יהיה עד 2.5 דונם עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר ברוטו.
- החוכר יידרש לשלם למינהל דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף בנייה בסיסי
- תבוטל הדרישה לרצף בן דורי למצטרפים להסדר . מספר יח"ד מהיקף הבניה הבסיסי יקבע ע"י מוסדות התכנון
- בנייה מעבר להיקף הבסיסי כפופה לתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים בגין התוספת
- פיצול מגרש יאושר בכפוף לקיום לתוכנית תקפה ולתשלום של 33% מערך הקרקע
- יחידת דיור אחת לפחות בגודל 160 מ"ר תישאר תמיד צמודה לנחלה
- רכישת מלוא הזכויות למגורים ( הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים תתאפשר תמורת תשלום 33% מערך הקרקע
- העברת זכויות בנחלה כולה תתאפשר תמורת תשלום דמי רכישה בעבור מלא הזכויות למגורים בחלקת המגורים
- כל פעולה בתחום המגורים תדרוש הסדרה של הפעילות הלא חקלאית
- מס' יח"ד בישוב יהיה בכפוף לקבוע בתמ"א 35

בקיבוצים:

- שטח חלקת המגורים הכולל לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים - הנמוך מהשניים- בשני דונם
- היקף הבנייה הבסיסי בחלקת המגורים בקיבוץ לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים -הנמוך מהשניים- ב 375 מ"ר, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה במועד ההחלטה. זאת לעומת המצב הנוכחי שאין בו הגבלה על היקף המגורים בשטח המחנה.
- תחולת ההסדר תהיה בכפוף לתשלום דמי חכירה למינהל בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי.
- שיוך דירות יתבצע בכפוף לתשלום דמי חכירה בהתאם לאמור בדוח זאת בשטח חלקת המגורים בלבד ובכפוף לתוכנית תקפה. השיוך יתאפשר רק לחברי האגודה.

- לכל משפחת חברים ישויך מגרש ליחידת דיור אחת בלבד עם זכויות של 160 מ"ר לפחות מהמכסה הבסיסית למעט קיבוצים בהם מספר המשפחות ב2.9.03 ובמועד השיוך בפועל יהיה כפליים לפחות מתקן הנחלות. בישובים אלה יתאפשר שיוך יח"ד קטנות יותר.
- לבעלי מוגבלות שאינם משפחות חברים באגודה יתיר המינהל שיוך דירות מתוך חלקת המגורים
- משפחת חברים באגודה ששויכה לה יחידת דיור תוכל לרכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בכפוף לתשלום למינהל בשיעור 33% מערך הקרקע.
- העברת זכויות ביחידת דיור משוייכת שלא נרכשו בה מלא הזכויות תהיה מותנית בתשלום של 33% מערך הקרקע בקיזוז דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים בעת העברת הזכויות
- קיבוץ שהחל בתהליך שיוך דירות עפ"י החלטות מועצה 692 או 751 יהיה רשאי להשלים את התהליך לפי החלטות אלו

מינהל מקרקעי ישראל, בכפוף לקבוע בתוכניות המתאר, יתיר לבעל זכויות בנחלה לקיים בחלקת המגורים של נחלתו שימוש למטרת תעסוק/פעילות לא חקלאית (פל"ח) בתנאים הבאים:

השטח שהוקצה למטרה זו וזכויות הבניה ישארו תמיד חלק מהנחלה; מוסדות התכנון אישרו את שימושי הפל"ח; היקף זכויות הבניה לא יעלה בכל מקרה על 500 מ"ר ברוטו. בגין שימושים אלו ישלם בעל הזכויות בנחלה דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% משווי הקרקע, זאת במקרים בהם לא חלה עליו חובת תשלום היטל השבחה. במקרים שחלה עליו חובת תשלום היטל השבחה ישלם למינהל דמי חכירה מהוונים בשווי 46% משווי הקרקע.

שימושים חורגים המוגבלים בזמן יחוייבו בדמי שימוש שנתיים בשיעור 5% מערך הקרקע. על תשלומים אלו לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית למעט בגין מבני קיט.

השכרה: בעלי זכויות בנחלה יהיו רשאים להשכיר, בכפוף לתשלום מלוא ערך הקרקע את השטח המשמש לתעסוקה לא חקלאית אך לא יהיה רשאי למכור או לפצל אותו מתוך הנחלה.

תקציב המינהל לשנת 2006 - 3.6 מיליארד ש"ח.

אושר תקציב המינהל לשנת 2006 בסך 3.6 מיליארד ש"ח.

במטרה ליעל את השימוש בקרקע נקבעו כללים להקצאת שטחים לצורכי ציבור

במטרה להביא לשימוש יעיל יותר בקרקע המוקצית לצורכי ציבור, שהיקפה מגיע עד 40% משטח תוכנית בניה, ולצמצמה להיקף האמיתי הנדרש עבור תשתיות וצורכי ציבור ממשיים קבעה המועצה כללים להפרשת קרקע לצורכי ציבור. כללים אלו נגזרו מהחלטת ממשלה משנת 2001 הקובעת עקרונות להקצאת קרקע לצורכי ציבור על-פי גודל האוכלוסיה צפיפותה והרכבה.

ההחלטה כוללת טבלאות המפרטות את שיעור ההפרשה לצורכי ציבור הן באחוזים והן במ"ר ליחידת דיור בתוכניות בנייה בהתאם לצפיפויות הבנייה לדונם בתוכנית, הן בשכונות מגורים עירוניות בבניה רוויה בעלות צפיפות גבוהה והן בישובים כפריים או בשכונות בהן הצפיפות לדונם נמוכה יותר. כמו כן קיימות בהחלטה טבלאות באזורי תעסוקה משרדים ומלאכה.

המועצה אישרה הקפאת החלטה 969 העוסקת בתשלום פיצוי בגין השבת קרקע חקלאית עקב שינוי יעודה, לצורך בחינתה מחדש. לעת עתה יינתנו פיצויים לפי החלטות ועדת פיצויים

החלטת בג"צ מיום 14.12.05 בעתירת עמותת אדמתי (בה נטען כי יש לבטל את החלטה 969 העוסקת בתשלום פיצוי בעבור שינוי יעוד קרקע חקלאית למטרת מגורים לאור העדר תשתית עובדתית ותחשיבים שבססו אותה) קבעה כי יו"ר המועצה יתן את עמדתו בתוך 30 יום לטענת הנ"ל.

לאור טענות העותרת עלתה האפשרות של בחינה חוזרת ומקיפה של ההחלטה כולה על יסוד טענות אלו ואחרות הוחלט להקפיא לעת עתה את ההחלטה הנ"ל ולאפשר תחת זאת תשלום פיצויים בהתאם להחלטת ועדת הפיצויים וכלליה כפי שנקבע בהחלטה 1023.

המועצה אישרה אורכה בת שנה למתן הנחות בקרקע באזור שדרות רבתי.

תוארך בשנה נוספת החלטה קודמת שקבעה כי החלטות המועצה הנוגעות לישובי קו עימות בצפון המקנות הטבה של הקצאת קרקעות בשיעור 0% מערך הקרקע (לא כולל פיתוח) תמשיך לחול גם על שדרות רבתי שיכלול את גבולה המוניציפאלי של העיר שדרות, אזור התעשיה ספירים, אזור התעשיה מפעלי שער הנגב מתחם קמפוס המכללה האקדמית "ספיר" - מכללת הנגב וכפר הסטודנטים "איבים"

אושר ההסכם עם חברת הדואר: החברה תקבל חוזי חכירה על נכסי מקרקעין תמורת תשלום מלא.

לאור פתיחת שוק הדואר לתחרות חופשית ושינוי במעמדה של הרשות מתאגיד ציבורי לחברה ממשלתית התעורר הצורך בשינוי מעמדם של 450 נכסי המקרקעין שהועברו לרשות הדואר.

עקרונות ההסכם שנחתמו בין המינהל ורשות הדואר קבעו כי הרשות תשיב 14 נכסים בשכירות מתחדשת וחכירה לחזקת המינהל. לגבי יתרת הנכסים המצויים בסטטוס של שכירות מתחדשת תשלם החברה את ערכם המלא למינהל ותקבל בגינם הסכמי חכירה פרטניים ל 98 שנה.

הנחות אזורי עדיפות לאומית לא יחולו על הנכסים הנ"ל.

המועצה אישרה הסכם פשרה במקרקעין למשפחה בדואית בכפר רומת הייב.

בהסכם פשרה שנערך אצל פקיד ההסדר באדמות כפר ציפורי, בעקבות טענת בעלות של המשפחה על קרקעות בכפר, הוחלט להקצות למשפחת רחאל 96 מגרשים בכפר רומת הייב בחכירה מהוונת בתשלום 26% מערך הקרקע שיחשבו לתשלום מלא. תחשיב זה נגזר מהחלטות מועצה הקובעות כי שעור דמי החכירה למגורים למשרתי כוחות ביטחון בישובים בדואיים יעמוד על מחצית מהתשלום המקובל שהוא בישוב רומת הייב 51%.

בעלי מחצבות יחוייבו בתשלום מינימום לכל מחצבה.

המועצה אישרה החלטה המעדכנת את גובה התמלוגים המשולמים למינהל בגין הפקת חצץ ואבן ממקרקעי ישראל ממחצבות שקיבלו הרשאות שלא באמצעות מכרז.

בעל מחצבה יחוייב בתשלום מינימום לכל מחצבה שערכו יהיה כ35% מממוצע התפוקה המדווחת של כל מחצבה בחמש השנים האחרונות, או בהעדר פעילות, של מחצבה דומה, כשהם מוכפלים בסכום התמלוג לטון. דמי השימוש יגולמו בתשלום התמלוג המוצע. אך יש להוסיף להם את דמי החכירה בגין הקרקע.

סכום התמלוג עד סוף 2006 יעמוד על 2 ש"ח.לטון, לשנת 2007 2.20 ש"ח.לטון, ולשנת 2008 2.40 לטון.

התמלוג יעודכן כאמור אחת לשנה על-פי מדד מוצרי המחצבה המפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובשנת 2008 יובא לבחינה מחודשת.

מבצע היוון דמי חכירה יותנה בהסדרת חובות דמי חכירה
הקפאת דמי החכירה תוגבל ל- 15,000 ש"ח.לנכס.

לאור מסקנות דוח ועדת גדיש יצא המינהל במבצע היוון דמי חכירה לאותם 100,000 חוכרים שטרם היוונו את זכויותיהם. היוון הזכויות בשיעור 4.5. אחוז בראשית המבצע ו 5.5 אחוז החל מאוקטובר 2007 מקנה הנחה משמעותית בהשוואה לתנאים הקיימים כיום לדוגמא:

לדירה בשטח 63 מ"ר בניה רוויה (אזור 2)
חישוב היוון בשיטה קיימת: 6,938 ש"ח
חישוב היוון במבצע הקרוב: 4,955 ש"ח

לבית צמוד קרקע (אזור 1) שטח מגרש 346 מ"ר, שטח מבונה 207 מ"ר.

חישוב היוון בשיטה קיימת: 33,410 ש"ח
חישוב היוון במבצע הקרוב: 21,322 ש"ח

ההיוון יקנה לחוכר פטור מתשלום דמי הסכמה בת מכירת הנכס, פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים למינהל וכן יקנה לו תקופת חכירה נוספת בת 49 שנה ללא תמורה נוספת. בעלי נכסים מהוונים יוכלו בבוא העת לרכוש את מלוא זכויות הבניה בנכס וכן לקבל עליו בעלות מלאה כאשר המינהל יחל במבצע הקניית הבעלות לחוכריו.

ההחלטה הנוכחית קובעת, כי ההצטרפות להיוון תותנה בהסדרת חובות דמי חכירה שנתיים וכי דמי ההיוון ישאו ריבית והפרשי הצמדה. הקפאת דמי חכירה בשל סיבות סוציאליות תוגבל ל 15,000 ש"ח.לנכס ולא תתאפשר במקרים בהם דמי ההיוון גבוהים מסכום זה.

שיעור דמי החכירה השנתיים לחוכרים אשר יבחרו להמשיך ולשלם דמי חכירה שנתיים יועלה בהדרגה.

החל מאפריל 2006 ועד מרץ 2007 דמי חכירה בשיעור 0.6% מערך הקרקע ומאפריל 2007 ועד מרץ 2008 0.8% מערך הקרקע. מתאריך זה ואילך יהיה שיעור דמי החכירה לפי האמור בחוזה החכירה אך לא יפחת מ 1% משווי המקרקעין.

המועצה אישרה השכרת או החכרת משנה של נכס מהוון ללא אישור המינהל לתקופה של עד 25 שנה.

חוכרים לדורות להם חוזה מהוון יוכלו להשכיר את או להחכיר בהחכרת משנה את הנכס שלהם לתקופה שלא תעלה על 25 שנה ללא צורך באישור המינהל או בביצוע תשלום כלשהו.