האם הנדל"ן במדינת ישראל יילך בעקבות מגמות חו"ל

ההיסטוריה הנדל"נית מוכיחה כי קיים קשר גורדי ברור בין התנהלות שווקי הדיור בין המדינות השונות. קשר זה מתחזק שבעתיים כשמדובר במגמות עולמיות אחידות דוגמת מגיפת הקורונה.

באופן די מפתיע במדינות רבות, ובמיוחד מדינות מערביות מפותחות, היו במהלך מחצית השנה האחרונה, וברבעון האחרון במיוחד, מגמה ברורה של ביקושים מתחזקים והולכים לדיור, קל וחומר לדירות גדולות עם מרפסת וצמודי קרקע עם גינה פרטית. להלן שתי דוגמאות אופייניות:

בשוק הבריטי הייתה בחודש אוגוסט האחרון לבדו עלייה של כ-5 אחוזים במחירי הדיור. מדובר בעלייה הגדולה ביותר מאז 2016. ביקושים גדולים במיוחד היו לשכונות יוקרה בצפון מערב לונדון דוגמת פינצ'לי, האמפסטד, גולדרס גרין, הנדון, ריצ'מונד ובד בבד היה ביקוש רב גם לצמודי קרקע בפריפריה דוגמת אזור המידלנדס' שבמרכז אנגליה, יורקשייר שבצפונה וכן סקוטלנד.

בד בבד, גם מן העבר השני של העולם, התאפיינה גם סינגפור, העיר-מדינה במזרח הרחוק בביקושים מוגברים. בחודש אוגוסט האחרון לבדו הייתה עלייה של 16 אחוזים במכירת דירות חדשות, 1,256 במספר, שיא שכדוגמתו לא היה מאז 2014. כל זאת, נדגיש, בתקופה המתאפיינת בכל רחבי העולם מיתון כלכלי עמוק, אבטלה חסרת תקדים ומצב רוח על הפנים.

אז מה קורה כאן בעצם? האם ב"הפוך על הפוך" דווקא בתקופת הקורונה נחווה גם אנחנו במהלך החודשים הקרובים ובכלל, פרוספריטי חסר תקדים של מכירת דירות חדשות ובד בבד גם עליות מחירים, בדיוק כפי שקרה בשתי כלכלות מערביות מהחזקות בעולם, דוגמת בריטניה וסינגפור?

ובכן, מסתבר שהבריטי הממוצע, על-אף כל הקשיים, נדחף במהלך מחצית השנה האחרונה לא רק לרכוש דירה, אלא במקרים רבים גם לצאת אל מחוץ ללונדון, אל הפרברים הירוקים ואף אל הפריפריה הרחוקה, שם יהיה לו הרבה יותר שטח, כולל צמוד קרקע עם גינה פרטית, מה שישכיח ממנו קמעא את תלאות הקורונה. כך גם בדיוק בסינגפור הקטנה והצפופה, שם גם מגורים בדירה צנועה במגדל דירות ענק, נחשבים למקלט יחסית בטוח לעומת דירות שכורות ספוראדיות.

המגמה הזאת נכונה גם לגבינו. גם אצלנו קיים מיתון עמוק, אבטלה חסרת תקדים ומצב רוח לא מי יודע מה, ובכל זאת התאפיין הרבעון האחרון, יוני-אוגוסט הן בביקושים מוגברים, הן לקיחת משכנתאות ללא תקדים 6.5 מיליארד בחודש יולי, והן בתחילת מגמה של עליות מחירים.

בהנחה שמגיפת הקורונה תמשך, התרחיש הצפוי לשנה הקרובה הינו כדלקמן:

אחד, המשך המגמה שהחלה ברבעון האחרון של ביקושים מוגברים לדירות פרימיום גדולות עם מרפסת ו/או דירות גן ו/או פנטהאוזים. דירות אלה נרכשות בדרך כלל על-ידי משפרי דיור שיש ברשותם כבר נכס קיים, המממן חלק נכבד מהנכס החדש, ואם נוסיף לכך חסכונות, ירושות, משכנתא, מימון משלים וכו', נמצא כי קיים קהל בהחלט משמעותי שימשיך לרכוש נכסים אלה ואף יביא לעליות מחירים, ובמיוחד באזור הביקוש.

שניים, בד-בבד עשויה בהחלט להיות מגמה מעניינת של קהלים לא קטנים של רוכשים שיבחרו לצאת מ"מדינת תל אביב" על ערי הלווין, כולל ערים מרוחקות יחסית, לא רק בגלל המחירים האטרקטיביים, אלא גם, ובעיקר, בשל התחושה שהן מעניקות יותר מרחב ויותר ביטחון בריאותי ואפשרות לממשק חברתי בעידן הקורונה, זאת לעומת "מדינת תל אביב" הצפופה. על כן, כל המרחב שבין אשדוד-אשקלון בדרום לבין נתניה-חדרה-אור עקיבא בצפון, צפוי ליהנות מביקושים מוגברים.

שלוש, צפויה גם תופעה מעניינת של התחזקות הביקושים לבניינים הממוקמים בשכונות מבודלות בעלות מרחב ציבורי דוגמת פיאצה וכו', או מתחמים הגובלים בפארקים או קרובים יחסית לים. לכאורה אין כל חידוש בכך. מתחמים אלה היו מבוקשים מאז ומתמיד. אולם, וזה אולם גדול, לנושא הבריאותי ולמרחב הפתוח תהיה במהלך התקופה הקרובה חשיבות משנה.

לאור כל זאת ברור כי על הממשלה ומשרד הבינוי והשיכון לנסות כבר במהלך הרבעונים הקרובים לייצר תוכנית שתגדיל את היצע התחלות הבנייה, אחרת, כמו בריטניה, סינגפור ומדינות אחרות, אנחנו צפויים לתרחיש אפוקליפטי בעייתי של מיתון עמוק עם המוני מובטלים, לצד עליות מחירי דיור גורפות וזה ממש, ממש, אינו מומלץ.