|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  ספיר זילבר  
עורכת דין משרד צבי שוב ושות'
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין

האם התמ"א תמה?

התוכנית המתגבשת להחלפת תמ"א 38 נראית ככזו שתפגע משמעותית בכדאיות של הפרויקטים מבחינת הדיירים, וגם אינה נותנת ליזמים תמריץ לפעול בפריפריה ובאיזורים המועדים לרעידות אדמה
06/10/2020  |   צבי שוב, ספיר זילבר   |   מאמרים   |   תגובות
תוכנית חדשה ב-2022

תמ"א 38 צפויה להסתיים בשנת 2022, וכבר עתה משרד הפנים מקדם הצעת חוק חדשה שתחליף את מתכונתה נוכחית. התוכנית, שבמקור נועדה לחזק מבנים נגד רעידות אדמה, הפכה עם הזמן לכלי להתחדשות עירונית וחידוש מבנים, והייתה כדאית בעיקר בערי המרכז עבור בעלי הזכויות שקיבלו לרוב תוספת נאה לדירה, ממ"ד, מעלית וחידוש המבנה. הביקורת נשמעה מאחר שתמ"א 38 תפסה תאוצה באזורי המרכז בלבד, לאור שיקול הכדאיות הכלכלית של היזמים, כאשר מנגד הפריפריה נזנחה, ללא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וללא חידושם.

עם זאת, גם התוכנית החדשה אינה חפה מקשיים, שעליהם מינהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות על-מנת שהיא תוכל להתממש בשטח. השינויים המרכזיים המסתמנים הם, כי יינתנו עד 350% בנייה ועד עשר קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק ותוספת ממ"ד (ללא הגדרת תמורה נוספת). הוועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר. כמו-כן, הרשות תוכל לגבות היטל השבחה מלא (לעומת תמ"א 38 שנתנה פטור). עם זאת, היזם יוכל לקבל פטור תמורת הקצאת שטחי ציבור לרשות.

כל אלו מתווספים למגמה הצוברת תאוצה בשנים האחרונות, לרבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, של הקצאת שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך מבנים. ברור, כי השטח הציבורי ייבנה על-ידי היזם ועל חשבונו, כך שלא בטוח שהדבר ישתלם לו. שאלה נוספת היא מי יקבע את המפרט ורמת ההשקעה בבנייה השטח הציבורי לטובת הרשות ומי יקבע את השימוש בו.

יש לשים לב לנקודה מהותית: משמעותה של הקצאה זו היא הפקעה רוחבית, ולכן ברור שהקצאת שטח ציבורי צריכה להיעשות על-ידי חוקי ההפקעות ולא בעקיפין דרך התמ"א. אחרת, עלול להיווצר מצב של סתירה בין חוקים, חוסר סדר ואי ודאות. בחוקי ההפקעות ישנן הוראות שחייבות לקבל ביטוי על-מנת להגן על הפרט מפגיעה אפשרית. מה קורה לדוגמה, אם ייעוד השטח הציבורי של הרשות ישתנה לייעוד אחר, למשל למסחר? לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה, במקרה כזה יש להשיב את השטח המופקע לבעליו. יש מקרים בהם כאשר הרשות תעשה שימוש בשטח שהוקצה לה, ערך הדירות יירד ואיכות חיי הדיירים תיפגע. האם במקרה כזה יוכלו הבעלים להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או להפחית זאת מהיטל ההשבחה?

בכנסת עלתה בעבר הצעת חוק להקצאת קומה ציבורית מבונה לצורכי ציבור. הוצע בה, כי ועדת התכנון המקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתוכנית שחלק ממבנה יהיה מיועד לצורכי ציבור וירשם על שם הרשות המקומית, ללא תמורה, כפוף לכך שהתוכנית תיצור השבחה גם לאחר העברת חלק מהמבנה לרשות המקומית. מובן שיש שני צדדים למטבע: מצד אחד, פגיעה בקניין הבעלים, כשרשויות מתנות היתרי בנייה בהקצאות לצרכי ציבור ונוצרים עיכובים. מצד שני, האוכלוסייה גדלה והצורך לבנות לגובה עולה, ולכן אין דרך אחרת אלא לתת מענה בבנייה זו גם לצורכי הציבור.

לסיכום נראה בשלב זה, כי שינוי התמ"א לא בהכרח יהיה טוב ליזם ולדיירים: התמורה תפחת והמטרדים יגברו. ייתכן שלא ישתלם לדיירים להיכנס לפרויקט כזה. כמו-כן, התוכנית אינה מתמרצת יזמים לפיתוח באזורי הפריפריה, לא כל שכן באזורים המועדים לרעידת אדמה - המטרה הראשונית והמרכזית של תמ"א 38.

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  06/10/2020   |   עודכן:  06/10/2020
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
עתירה נגד החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב, שדחתה את ערר העותרת, במסגרתה נידונה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38. מהות הבקשה היא הריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש תחתיו.
אביגדור ליברמן שוב מאשים את ראש הממשלה בנימין נתניהו בניסיון לתפור לו תיק. הפעם בתוכניתם של אופירה וברקוביץ' (ערוץ 12, 25.09.20). דבריו ההזויים נועדו, לפי הבנתי, לתעתע בגורמי האכיפה ולסכל בדיקה רצינית ו/או חקירה משטרתית נגדו. הפעם בפרשת כלי השיט ובפרשת קונסול הכבוד, שאותה חשפנו ב-News1 (10.09.20).
26/09/2020  |  יואב יצחק  |   מאמרים
כך פותחת פרשת השבוע (דברים לב): [א] הַאֲזִינוּ הַשָּׁמַיִם, וַאֲדַבֵּרָה; וְתִשְׁמַע הָאָרֶץ, אִמְרֵי-פִי. פירושים רבים נכתבו על הפסוק הזה וכאן נביא רק את פירושו של ה'אור החיים': ש(משה רבנו) דיבר עם שני הרכבות שמהם בנוי האדם, אחד חלק הרוחני שיתיחס בשם השמים, ואחד חלק הגופני שיתייחס בשם הארץ. והוא ממשיך לבאר: וכשדבר לרוחניות שבאדם קרא אליו ואמר הַאֲזִינוּ הַשָּׁמַיִם, פירוש חלקי השמים (הרבדים הרוחניים שבאדם) שלהיותם טמונים בנסתר לזה קראם להאזין, ואמר כנגדו דבור קשה כי הנפש תסבול מרות בענייני הבורא כי תכיר חיובה, וכנגד הגוף שהוא בנגלה אמר ותשמע הארץ, פירוש חלקי הארץ, אִמְרֵי-פִי. כי הגוף, להיות טבעו רחוק מהמושכלות צריך אמירה רכה לשמוע. מפליא עד כמה זה מסביר את המתחולל אצלנו.
25/09/2020  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
כילדים היינו עומדים בערב הפסח סביב המדורה של שריפת החמץ ואבא היה מנצל שוב ושוב את הרגע כדי להמחיש לנו מה המשמעות של יהודי עובד השם, שעושה את מה שהוא עושה פשוט כי השם ציווה. כמו ברוב הבתים של דור שני ושלישי לניצולי שואה, היחס לאוכל והקפדה על בל תשחית היו סוג של קודש קודשים. ועכשיו, להשליך אוכל טוב לאש?!
23/09/2020  |  בצלאל סמוטריץ'  |   מאמרים
בפרוס השנה החדשה, שנת תשפ"א, נדמה במבט ראשון כי הקיטוב הפנימי מעולם לא היה חריף וקיצוני כל כך, ואין צורך להביא הוכחות למציאות המוכרת לכולנו. אבל לענ"ד האמת קצת אחרת, האמת היא שהקיטוב הזה היה קיים תמיד, מה שהשתנה לאחרונה זה רק שהוא נהיה מוחצן יותר. כשמנסים להתחקות אחר שורשי הקיטוב, אפשר להיעזר בתיאוריה של אבישי בן חיים, שהמאבק הוא בין ישראל הראשונה, השולטת פחות או יותר בכל מערכות המדינה, ובין ישראל השנייה, זו שיועד לה התפקיד לספק את חוטבי העצים ושואבי המים. וזאת, לפחות לכאורה, עד שגם היא תתורבת ותקבל את הנחות היסוד ואת אורח החיים הנגזר מהם, של ישראל הראשונה.
18/09/2020  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
בצלאל סמוטריץ'
בצלאל סמוטריץ'
הרבה זמן כבר לא חוויתי פער גדול כל כך בין המציאות לסיקור המעוות שלה בתקשורת הישראלית    צר לי לקלקל למחרחרי הריב והמחלוקת, אבל מה לעשות, פשוט הייתי שם וזה היה הרבה פחות דרמטי...
איתמר לוין
איתמר לוין
הממשלה של בנימין נתניהו, שכבר 14 חודשים יורקת בפרצוף של כל מי שאיננו שייך למחנה שלה, עושה זאת כעת ביתר שאת בכל כיוון אפשרי - ומעמידה את המדינה בסכנה קיומית
יוסף אורן
יוסף אורן
אני בטוח ששופטי הפרס בחרו את הספרון "החזאית" כספר הטוב ביותר מאלה שהוגשו לעיונם בשנת 2022, אך גם הטוב מכולם באותה שנה לא היה כנראה מספיק טוב כדי להיבחר כראוי לפרס ברנר
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il