פחות מע"מ, דירה זולה יותר

לאחרונה פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי (3109/20) בנושא תשלום מע"מ בגין הנפקת ערבות לפי חוק המכר שעל חברה יזמית לתת לרוכשי דירות בפרויקטים שהיא בונה. מדובר בהחלטה מבורכת, הפותחת פתח לחיסכון והוזלת הדיור.

על-פי חוק המכר, נדרש כל יזם להעמיד ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח להבטחת הכספים ששילמו לו רוכשי הדירות בפרויקט, על חשבון מחיר הדירה (או בטוחה אחרת כקבוע בחוק). למרות שעל-פי החוק היזם צריך לשאת בעלויות של הנפקת הערבות או הפוליסה, ישנה אפשרות להטיל את העלויות על הרוכש, אם בהסכם רכישת הדירה מוסכם, כי היזם ישלם הוצאות אלו במקום הרוכש (והרוכש ישיב לו אותם) והגורם המנפיק את הבטוחה יוציא קבלה על שם הרוכש. בפועל, הבנקים לא היו מעוניינים עד כה להוציא את הקבלה על שם הרוכש, ולכן היזם הוא זה שנשא בעלויות, וחייב למעשה את רוכש הדירה במע"מ בעקיפין בגין עלות זו, שכן העלות גולמה למעשה כחלק ממחיר הדירה (אשר חייבת במע"מ).

על-פי החלטת רשות המיסים החדשה, אם עלות מימון הערבות תחול על הרוכש, תשלומים אלו לא יהוו חלק ממחיר הדירה והיזם לא יידרש להוציא חשבונית בגינם. המשמעות היא, שאם יזם יקבע בהסכמי המכר עם רוכשי הדירות, כי חלק ממחיר הדירה יהיה עבור החזר הוצאות המימון בגין הנפקת הערבות, ובחשבונית המס שלו יצוין במפורש הסכום שמהווה החזר הוצאות - אזי הוא יהיה פטור מתשלום מע"מ עבור רכיב המימון. בצורה זו יוכל היזם להקטין את מחיר הדירות ולהפחית מהן את עלויות מימון הערבות לפי חוק המכר.

החלת ההחלטה על יזם מצריכה היערכות מצידו, לצורך עמידה בכל התנאים הקבועים בהחלטת המיסוי. עליו להסכים עם הבנק על החלת הפרוצדורה הזו בהסכמי הליווי. עליו לכלול כמובן בהסכמי המכר הבהרה מפורשת, לפיה חלק מהתמורה הוא לצורך תשלום עמלות של ערבות מכר עבור הרוכש. על היזם לשלם בפועל את העמלות ולספק לרוכש תחשיב של עלויות העמלות המשולמות. במסמך החיוב שהבנק המלווה או חברת הביטוח יוציא בגין עמלת הערבות, יפורט שם הרוכש וסכום עמלת הערבות שעל היזם לשלם עבור הרוכש והעתק ממסמך החיוב יימסר לרוכש.

זהו חידוש מרענן בהחלטה שנועדה לחסוך מס ולהוזיל את הדירות. טוב יעשו רשויות המס אם יבהירו שהוצאת רכיב זה ממחיר העסקה, יגרור גם הוצאתו מחישוב מחיר העסקה לצורך תשלום מס רכישה.