|   15:07:40
דלג
  ארז כהן  

  ארז כהן  

  ארז כהן  
שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  ארז כהן  
חוקר, מרצה אוניברסיטת אריאל
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

הדירה כמשענת בטוחה דווקא בעיתות משבר <br>

לא ייתכן מצב בו שוק הדיור יצנח מטה, מטה, בשל העדר ביקוש הוא איננו מוצר נזיל דוגמת מניות בבורסה או יהלומים ואבני חן דירה היתה, ותוותר תמיד, מוצר קשיח שערכו רק יעלה ויעלה
21/12/2020  |   ארז כהן, ארז כהן, ארז כהן, ארז כהן   |   יומני בלוגרים   |   תגובות
מוצר מבוקש [צילום: מרים אלסטר, פלאש 90]

בימים אלה של משבר הקורונה וחוסר היציבות בקרב מקבלי ההחלטות, קיימת חשיבות משנה לדירה כמשענת בטוחה לתא המשפחתי הישראלי.

הכלכלה האנושית הייתה מבוססת מקדמת דנא על היצע וביקוש. לדוגמה, במאה ה-16 היה ביקוש עצום בחצרות מלכים ורוזנים לתבלין הפלפל, שלא היה מוכר עד אז באירופה ויובא משווקי המזרח הרחוק. עובדה זו, לבדה, הפכה את פורטוגל הקטנה לאימפריה. לפני 20 שנה בלבד לרכוש טלוויזיה בעלת מסך שטוח ענקי היה עולה עשרות אלפי שקלים, זאת משום שהיה מדובר במוצר בעל טכנולוגיה חדישה ויקר מציאות.

כיום לרכוש שקיק פלפל עטוף בניילון תעשייתי בכל סופרמרקט עולה שקלים ספורים. כנ"ל טלוויזיה בעלת מסך שטוח שמחירה אלפי שקלים בודדים והפכה למוצר עממי.

דירה, להבדיל אלף אלפי הבדלות, איננה בת-השוואה לתבלין שולחני מוכר ואהוב או למסך טלוויזיה שטוח וענק ומשוכלל ככל שיהיה. היא מהווה את המוצר היקר ביותר שאותו אזרח ממוצע רוכש במהלך חייו. היא מהווה לא רק עסקה כלכלית. היא מעניקה לו ביטחון, גג מעל לראש. 4 קירות מסביב.

על כן, לא ייתכן מצב בו שוק הדיור יצנח מטה, מטה, בשל העדר ביקוש. הוא איננו מוצר נזיל דוגמת מניות בבורסה או יהלומים ואבני חן. דירה היתה, ותוותר תמיד, מוצר קשיח שערכו רק יעלה ויעלה.

האם קיימות בכל זאת דוגמאות יוצאות מן הכלל, בהן שוק הדיור צנח? כן, קיימות כאלה, אולם דווקא הן מעידות על הכלל. הדוגמה של משבר הסאב פריים בארצות הברית, בה רוכשים קיבלו מימון מלאה לרכישת דירה, לעיתים אף יותר מ-100 אחוזי מחיר הדירה, איננה אופיינית וממחישה מימון שאיננו מקובל בשוק הדיור.

במציאות של מדינת ישראל, בה שוק הדיור קשור בחבל הטבור לשוק ההון ולמערכת הבנקאית המעניקה משכנתאות למרבית הרוכשים ובמציאות בה מדי שנה בשנה נוספים כ-60 אלף משקי בית חדשים, התרחיש של שוק דיור עם מחירים יורדים באופן תלול איננו אפשרי.

עובדה: גם במשברים קשים ביותר שהיו בעבר, דוגמת המיתון הגדול שלפני מלחמת ששת הימים, ההאטה שלאחר מלחמת יום הכיפורים, האינפלציה האדירה של שנות ה-80, משבר הדוט קום והאינתיפאדה, המחירים נותרו יציבים. מקסימום תיקנו את עצמם קלות כלפי מטה.

התרחיש שמופיע חדשים לבקרים באמצעי התקשורת לפיו משבר הקורונה והעובדה שבשוק ישנם קרוב למיליון מובטלים ועוד מאות אלפי עצמאיים במאבק קיומי, יגרמו לצניחה במחירי הדיור, איננו נכון.

הסיבות לכך שונות: אחת, מכיוון שהדירה מהווה מוצר כלכלי קשיח ומכיוון ששוק הדירות יד שנייה מהווה חלק נכבד משוק הדיור כולו, הישראלים לא יהיו מוכנים למכור ברוב המקרים את הדירה יד שנייה במחיר מופחת, אלא אם כן יצטרכו את הכסף להשלמת מימון לדירה חדשה אותה רכשו.

שתיים, מחיר הדירה, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, מורכב בעיקרו ממחיר הקרקע, שעליו נוספים תקורות הבנייה ומיסוי. ברור שמחיר הקרקע, ובמיוחד במדינה קטנטונת ונעדרת רזרבות קרקע, רק יאמיר ויעלה.

שלוש, סטטיסטית כבר היום קיים מחסור כבד בהיצע בשוק הדיור, ובמיוחד באזור הביקוש. מחסור זה רק יילך ויאמיר בשנים הקרובות. כיום נבנות מדי שנה כ-45-50 אלף דירות בלבד, זאת לעומת ביקוש לכ-65-70 אלף דירות. במהלך 5 השנים הקרובות לבדן צפויים להתווסף כמיליון ישראלים(!), כלומר צורך בעוד כ-350 אלף דירות נוספות.

רביעית, לאף גורם אין עניין בפועל בירידת מחירי הדיור. לא בעל הדירה, לא הבנק המלווה ולא המדינה.

חמישית, דווקא תקופת משבר הקורונה תגביר עוד יותר לדעתי את לחצי הביקוש. העובדה שקיים מחסור גובר בעובדים, מה שיאריך את משך הבנייה, ובד בבד המשך הביורוקרטיה הסיזיפית והליכי אישור פרויקטים ובנייה ארוכים פי שניים ויותר מאשר במדינות אחרות, יותירו "על המדף" כמות קטנה בהרבה מהנדרש של דירות ובכך יגדילו עוד יותר את הביקושים הכבושים בשוק.

שישית, ופסיכולוגיה אמרנו? ברור כי לא רק הביקוש וההיצע, אלא גם הפסיכולוגיה של השוק שרובו הגדול רואה בדירה לא רק השקעה כלכלית אלא גם ובעיקר משענת ביטחון אולטימטיבית, תמשיך לנצח את התחזיות הקודרות המבשרות, לכאורה, על צניחת מחירים אפשרית. ולא היא.


הכותב הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
תאריך:  21/12/2020   |   עודכן:  21/12/2020
ארז כהן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
הדירה כמשענת בטוחה דווקא בעיתות משבר
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
בני גנץ, כך זה היה: אמנון ממגנצא - מחבר "ונתנה תוקף" - נתבקש פעמים רבות על-ידי ראשי הכנסייה הקתולית במחוזו להמיר את דתו. אם יצטרף לנצרות ינהרו אחריו המוני יהודים. אמנון השיב מיד בשלילה. אך פעם אחת התפתה וביקש שהות קצרה לשקול את ההצעה. אומנם דחה אותה. בכל זאת נענש בידי שמים ומת בייסורים. כי עצם הנכונות לדון בהצעה הנוצרית הייתה בבחינת חטא כבד. זכור זאת.
20/12/2020  |  דן מרגלית  |   יומני בלוגרים
והשבוע נגיד מזל טוב למזל החודש... מזל גדי. תאריך המזל: בין ה-23.12 ועד 21.1. אלמנט המזל: אדמה. תאור אלמנט המזל: יוזם. איבר רגיש: מערכת השלד, עצמות ושרירים. נאמנות: שמרן ונאמן. סמל המזל: עז הרים.
20/12/2020  |  צילה שיר-אל  |   יומני בלוגרים
לפני זמן לא רב קיבלנו מהמשנה בדימוס של נשיא בית המשפט העליון, כבוד השופט אליהו מצא, אישור מפורש לכך ששיקולי בג"ץ בפסקי הדין שלו כפופים בראש ובראשונה לשיקולי טובתו העצמית ורווחתו של הבג"ץ עצמו - ממש כך ולא אחרת.
20/12/2020  |  יוסי דר  |   יומני בלוגרים
השבט המשפחתי והחברי שלנו ניפק הלילה שבעה להפגנה. הגענו לכיכר בלפור בירושלים כמו בניסוי הנודע של ד"ר איוואן פטרוביץ' פאבלו1. בהגיע השעה 18:30 אנו חוגרים בתל אביב ויוצאים לירושלים. השעון הוא הגירוי הפבלובי שלנו.
20/12/2020  |  דן מרגלית  |   יומני בלוגרים
אנו על סף היחלצות ממשבר הקורונה 1 עם הגעת החיסונים הראשונים לישראל והשלמת ההיערכות לחיסון המוני של האוכלוסייה. לפי שעה נראה שהפעילות הממשלתית בהנהגת ראש הממשלה לרכישת תרופות ממקורות שונים, בכמות שתספיק לחסן את אוכלוסיית ישראל תוך מספר חודשים, הוכתרה בהצלחה. פעולה זו הינה נקודת מפנה בתהליך ארוך וממושך מדי, שנמשך ממרס 2020, ושרובו ככולו רצף של כישלונות בניהול המשבר.
20/12/2020  |  רפי לאופרט  |   יומני בלוגרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין
הממשלה של בנימין נתניהו, שכבר 14 חודשים יורקת בפרצוף של כל מי שאיננו שייך למחנה שלה, עושה זאת כעת ביתר שאת בכל כיוון אפשרי - ומעמידה את המדינה בסכנה קיומית
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
יוסף אורן
יוסף אורן
מתחילה התכוונה המחברת לכתוב רומן רב-דורי על משפחה המתמודדת עם משבר האקלים הפוקד את כדור-הארץ בעיירה צפונית אחת, ורק משום שלא הצליחה לממש את התוכנית המקורית, החליטה להעלים את כישלונ...
עמנואל בן-סבו
עמנואל בן-סבו
אנשים מתגעגעים לבית, לעצים ולפרחים, לרוח הקיבוצית לרוח העירונית, לרוח המושב, לרוח היישוב, לרוח שהוכתמה בזעם השנאה ונפלה שדודה בחבל ארץ יפה כל כך, פורח כל כך, חבל חנק המשווע לנתיבי ...
זלמן שובל
זלמן שובל
מדוע זה קורה לנו כל פעם?    אסור לשכוח, שאין מבנה ארגוני ומערכתי שיבטיח מעצמו את מניעת ההפתעה, וגם לא טכנולוגיה, חדישה ומתוחכמת ככל שתהיה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il