מה קרה שלפתע נתוני הלמ"ס השתנו

זה מכבר טענתי שנתוני למ"ס אינם משקפים נכוחה את המצב בשוק הדיור. במשך תקופה ארוכה למדי, בפועל עד לחודשים האחרונים ממש, דיווחו נתונים אלה על יציבות יחסית במחירי הדיור, עם נטייה קלה ביותר כלפי מעלה. יתרה מכך, בחודשים הראשונים של מגיפת הקורונה, הייתה תחושה, שהתבררה בדיעבד כלא נכונה, שאתרי המכירות הריקים יביאו לא רק להרבה פחות מכירות, אלא גם לירידת מחירים.

בפועל, כפי שצפינו, קרה בדיוק ההפך. רוכשי הדירות לא רק שלא ברחו מהשוק, נהפוך הוא, הם הסתערו על שוק הדירות כאילו אין מחר, וחטפו מכל הבא ליד, במיוחד פנטהאוזים ודירות פרימיום עם מרפסות גדולות, שהשרו תחושת ביטחון בימי הסגר הארוכים. העובדה שחלק נכבד מהעסקות בוצעו ב"שלט רחוק" וכמעט ללא ביקור באתרי הבנייה, זאת בניגוד לאינסטינקט הטבעי של עם ישראל "למשש את הסחורה היטב", אף יצרה מציאות שלא הכרנו קודם לכן.

אולם ההפתעה הגדולה באמת, ששיבשה את תחזיות למס מראשית 2020 שגרסו על יציבות מחירים, הייתה הזינוק המשמעותי ביותר זה שנים במחירי הדיור, כ-4.3 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, מתוך זה 3 אחוזים במהלך החודשים האחרונים לבדם. על-מנת לסבר את האוזן, אם דירה ממוצעת במדינת ישראל עולה כיום כ-1.6 מיליון שקלים בקירוב, אזי מדובר בעליית מחירים של כ-70 אלף שקלים לדירה בממוצע, מתוך זה כ-50 אלף שקלים במהלך הרבעון האחרון.

אז כיצד זה קרה שכל התחזיות השתבשו, ורמות המחירים בשוק הדיור נמצאים על-פי כל הסימנים בדרכם למעלה, בקצב שמזכיר נשכחות, את העשור 2006-2016? ובכן, ההסבר לכך פשוט בתכלית ונובע משבע סיבות עיקריות:

האחת, גם בסופרמרקט, כשקיים מחסור במוצר בסיסי דוגמת עגבניות או לימונים, רמות המחירים עולות. קל וחומר לגבי דירות. השנייה, המחסור התבטא במיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, שם התחלות הבנייה היו בהיקף נמוך ללא תקדים. השלישית, סיום תוכנית מחיר למשתכן, שיצרה אשליה של דירות מוזלות והשפיעה ללא ספק על היציבות היחסית של המדדים, והיוותה אף היא גורם משמעותי בזינוק המחודש של רמות המחירים.

הרביעית, הריבית המאוד נמוכה של המשכנתאות, ובנוסף החלטת בנק ישראל בסוף 2020 לאפשר נטילת שני שלישים צמודים לפריים, תדלקה את שוק המשכנתאות ובדיעבד גם את שוק הדיור ויצרה ביקושים כבושים אדירים, זאת לעומת היצע שהמשיך להיות.

החמישית, שנת 2020 התאפיינה בבלבול בכל מה שקשור לתמ"א 38 בפרט והתחדשות עירונית בכלל, מה שגם הוריד את המרכיב שלה בהתחלות הבנייה לפחות מ-7,000 דירות לשנה וגם יצר בלבול וחוסר ודאות בנגזרת זו. השישית, באופן פרדוקסלי היא הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-8 ל-5 אחוזים במהלך הקיץ שעבר, צעד נכון לכשעצמו שנועד במקור להתניע את השוק, תרמה לא רק לחזרה רבתי של משקיעים, אלא גם לעליות מחירים.

השביעית, שוק הדיור נכנס במהלך 2020 למצב של אי-ודאות מוחלט, בלבול וחוסר אונים בקרב מקבלי ההחלטות, מה שבא לדוגמה לידי ביטוי בשיווק של רק כ-16 אלף יחידות דיור על-ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ועוד כ-16 אלף על סף 2021.

ושאלת השאלות, האם מגמת עליית המחירים תמשך ואם כן, באיזה קצב? ובכן, התחזית שלנו עוד מאשתקד דיברה על עליות בקצב של 8-6 אחוזים ב-2021 ונראתה אז ספקולטיבית, לכאורה. נכון להיום, ולאחר פרסום נתוני ינואר-פברואר 2021, היא מצטיירת מן הסתם כריאלית בהחלט.