האם רפורמת המשכנתאות היא אכן בשורה

בסוף אוגוסט תיכנס לתוקפה רפורמת המסלולים במשכנתאות שיזמו בנק ישראל ורשות התחרות. הרפורמה מתבססת על ההבנה שמשכנתא היא מוצר מורכב, ובמצב הנוכחי של ריבוי מוצרים ומסלולים, קשה להשוות בין הצעות, והבנקים מנצלים זאת לטובתם. יש למעלה מ-30 מסלולים לנטילת משכנתא ומי שלא חי את התחום לא יבין את משמעות ההבדל בניהם.

כעת, הרפורמה החדשה מחייבת את כל הבנקים בישראל להוציא לכל לקוח 3 הצעות לתמהילי משכנתאות קבועים וזהים, ובכך להקל על הלקוח בהשוואה בין ההצעות - מסלול פיקס עם ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל התקופה, מסלול השלישים שמורכב מ-3 חלקים: ריבית קבועה, ריבית צמודה למדד וריבית משתנה, ומסלול שמורכב משני חצאים - חצי מהסכום בריבית קבועה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים.

אבל יש לזכור שיש משתנה חשוב המשפיע על תנאי ההלוואה והריבית המשולמת בסוף התקופה, והוא משך תקופת ההלוואה, ועל זה הרפורמה לא נותנת מענה. בנק אחד יכול להציע את המסלול ל-25 שנה ואילו בנק אחר יציע את אותו מסלול בדיוק אבל ל-20 שנה - ההבדל הוא מהותי ולכן ההשוואה היא לא השוואה מוחלטת. אומנם ההצעות הן הצעות זהות, אבל אין באמת השוואה אמיתית.

חוץ משלושת המסלולים הזהים, הרפורמה מדברת גם על מסלול רביעי חופשי לכל בנק. המסלול הרביעי יהיה מורכב מצרכי הלקוח או הבנק ויהיה החזות של הבנק שאי אפשר להשוות אותה לבנק אחר. בשונה ממדינות אחרות, בישראל יש מגוון אפשרויות לתמהיל משכנתא שנועדו להתאים צרכים ולפרופיל של כל לווה. סביר להניח שעם השנים רוב הלווים יבחרו את המסלול הרביעי, גם הבנקים ויועצי המשכנתאות יכוונו את הלקוחות לעבר המסלול הרביעי, מה שיפגע באפקטיביות של הרפורמה.

סעיף נוסף ברפורמה מדבר על מענה ללקוח המבקש אישור עקרוני למשכנתא בתוך 4 ימי עסקים, אחרת הבנק יהיה חשוף לקנסות מבנק ישראל. מה שצפוי לקרות - שהבנקים לא יעמדו בעומס ויעדיפו להוציא קודם כל סירובים מאשר לקחת את הסיכון שלא לעמוד בלוח הזמנים ולקבל קנס. גם אם מדובר בלקוח הטוב ביותר לנטילת משכנתא, הבנק שמצוי בעומס ולא בטוח יספיק לעמוד בדרישת המענה ב-4 ימי עסקים יעדיף להוציא סירוב ולשלוח את הלקוח לפנות לסניף, ודווקא שבשנים האחרונות כל הבנקים עברו לשרות דיגיטלי מהיר ויעיל על-מנת להקל על נוטלי המשכנתאות.

לצד הביקורת, סעיף נוסף ברפורמה החדשה דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת החזויה לאורך תקופת המשכנתא, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. עד היום הבנקים הציגו ללקוחות תחזיות בהנחה שהמשק עומד על טילו למשך כל שנות המשכנתא! כעת על הבנקים יהיה להציג פרמטרים זהים לתחזיות בנק ישראל בצפי שינוי הריביות, מדדים ועוגנים. יש לציין שלא בטוח כמה אפשר להתבסס על תחזיות כשמדובר על הלוואה לטווח ארוך של 20 עד 30 שנים אבל כשהפרמטרים זהים יותר קל ונוח להשוות. ברגע שבנק ישראל יכריח את הבנקים לעבוד במודל מסוים זה יכריח גם את יועצי המשכנתאות לעבוד לפי תחזיות בנק ישראל. העיקרון החשוב הוא קודם כל לשקף ללווה שזה לא משנה כמה כסף הוא לוקח אלא כמה כסף הוא מחזיר. לקחת כסף זה קל, השאלה היא באיזה מחיר ובאיזה תנאים.

הבעיה המשמעותית ביותר ברפורמת המסלולים היא שהיא אינה חלה על הגופים החוץ-בנקאיים שאינם נתונים לשליטת בנק ישראל וממשיכים לייקר את הריבית. נתוני ההלוואות החוץ בנקאיות נמצאות בצמיחה וללא הגבלה מסוימת, לרפורמה הזו ולרפורמות אחרות של בנק ישראל אין אפשרות ממשית לבצע שינוי בשוק.