העליון מגביל את הפיצוי על תוכנית המונעת שינוי ייעוד קרקע

כאשר תוכנית לשימוש בקרקע מובילה לכך ששווייה יהיה נמוך מאשר אם היה ייעודה משתנה, יינתן פיצוי - אך רק בחלק מן המקרים. כך קובעת (יום ד', 1.4.20) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז, בהלכה בהרכב בן חמישה שופטים.

הסוגיה שעמדה לדיון היא במקרה בו ציפו הבעלים לשינוי ייעוד (לרוב - מחקלאות לבנייה), ציפייה זו לא התממשה, ובמקומה אושרה תוכנית המורידה מעל הפרק את אפשרות שינוי הייעוד. מדובר למעשה בשתי שאלות. האחת: האם פגיעה בפוטנציאל תכנוני בשל תוכנית, מהווה עילה לקבלת פיצוי. השנייה: אם כן - מה היה שווי הקרקע לצורך הפיצוי והאם הוא יכלול את הפוטנציאל הבלתי-ממומש שלה.

ברק-ארז אומרת כי פגיעה שכזאת תהווה עילה לקבלת פיצוי, אם תעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד: מדובר בפגיעה קונקרטית - כאשר "ביחס למקרקעין הספציפיים קיימים הליכי תכנון קונקרטיים שצפויים להביא להשבחתם, בדרך כלל, בדרך של שינוי ייעוד לייעוד מניב, שבאים לידי ביטוי בתוכנית קונקרטית הנמצאת 'בקנה', או הליכי תכנון שמטרתם תוספת זכויות בייעוד הקיים".

השני: הפגיעה בפוטנציאל תהיה קרובה לוודאי. על בעלי הקרקע להצביע על תוכנית מופקדת, שיש בה פוטנציאל להשבחת הקרקע (באמצעות שינוי ייעוד), ואשר התוכנית המאושרת מביאה לסתימת הגולל על האפשרות לממש אותו. יש גם צורך בקיומו של "דבר מה נוסף" המבסס את הציפייה המוקדמת לשינוי ייעוד - בעיקר העדר מניעה נראית לעין לאישורה של התוכנית המעשית, כך שהיא מצויה כמעט בנקודת אל-חזור.

בנוגע לשווי הקרקע לצורך הפיצוי אומרת ברק-ארז, כי "יש מקום להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתוכנית מופקדת". זאת, הן כדי שלא להרתיע את הרשויות מהכנת תוכניות מחשש שמא יחויבו בתשלום פיצויים ניכרים, והן משום שככלל - הערכת שווי קרקע צריכה להיות אובייקטיבית, ולא על בסיס המחיר שעשוי אדם מסוים לשלם תמורתה.

השופטים עוזי פוגלמן ויצחק עמית הסכימו עם פסק דינה של ברק-ארז ועם הנמקותיה. השופט עופר גרוסקופף סבר בדעת מיעוט, כי התיקים הנוכחיים אינם מצריכים להכריע בשאלה האם תוכנית שכזו מהווה פגיעה המצדיקה מתן פיצוי, וכי הדרך לחשב את הפיצוי היא בהשוואה לעסקות בקרקעות דומות. השופט דוד מינץ הסכים עם גרוסקופף לגבי סוגיית הפגיעה ועם ברק-ארז לגבי סוגיית הפיצוי.

פסק הדין ניתן בארבעה ערעורים שהדיון בהם התקיים במאוחד, בנוגע לתוכניות בהרצליה ובחדרה. בית המשפט העליון ביטל את פסקי הדין של השופטים המחוזיים רון סוקול, חגי ברנר ומיכל אגמון-גונן. הוא הורה לוועדת הערר למנות שמאי מכריע בנוגע לאחת התביעות בשל התוכנית בהרצליה ואימץ את החלטות ועדות הערר בנוגע לתביעה השנייה בהרצליה ולתביעות בחדרה, לפיהן לא יינתנו פיצויים בשל ההימנעות משינוי הייעוד.