ג' - זה גל גדול

מחאת האוהלים והציפייה שהממשלה תנקוט צעדים להורדת המחירים בעקבותיה יחד עם המגבלות שהטיל הנגיד על שוק המשכנתאות הביאו את קיץ 2011 להיחרט כאחד השחונים במשרדי המכירות של יזמי הנדל"ן, וכך גם בשוק דירות היד שנייה. רוכשי הדירות "יושבים על הגדר" וממתינים לירידת המחירים המיוחלת. אך האם חזונם יתממש? - לא בעתיד הקרוב. מחירי הדירות מורכבים מהמחיר הקרקע, עלויות הבניה, המס והרווח היזמי.

למעשה, ידי היזמים כבולות. גל השגשוג הענק ששטף את ענף הנדל"ן בארבע השנים האחרונות הזניק את מחירי הדירות וגרר עמו תחרות פרועה על כל פיסת קרקע פנויה למגורים. מכרזי מנהל מקרקעי ישראל האחרונים נסגרו במחירי שיא שלקחו בחשבון 10-15% רווח יזמי והסתמכו על המשך ה"אפסייד" בענף. כעת, כשהגל שכך, עם מחירי קרקע גבוהים - נותרו היזמים חסרי סיכוי להוריד את מחירי הדירות ומי שאיתנותם הפיננסית רעועה עלולים "לפשוט רגל" במידה וחברות הנדל"ן הותיקות שבאמתחתן מלאי קרקעות היסטורי שרכשו במחירי העבר יאלצו להוריד את המחירים בסביבתם.

המצב בא לידי ביטוי בפרסומי הנדל"ן המדוללים הכוללים מחירי מבצע של קבוצות רכישה לדירות או למגרשים חקלאיים אשר חרב פקיעת האופציה מונחת מעל צווארן או מבצעי הנחות נקודתיים של קבלנים בשיעור של 5-10% ממחיר המחירון. שאר הקבלנים מעניקים הטבות בתחום המימון בסגנון של "שלם רק 15% היום והיתרה תשלים לקראת האכלוס או לאחר מכירת הדירה הישנה" ובכך מנסים לנסוך בהם ביטחון לבצע רכישה.

הדשדוש מורגש גם בפעילויות רכישת קרקעות חדשות - במצב של חוסר וודאות לגבי מגמת השוק קיים סיכון לשלם מחירי קרקע גבוהים ונכונות הבנקים המלווים להעניק אשראי הצטמצמה תוך משנה זהירות והקטנת החשיפה. מכאן, שההיצע לא יגדל באזורי הביקוש ועל-אף מאמצי נתניהו ואטיאס לשחרור מהיר של קרקעות מנהל עם אלפי יח"ד שלרוב בפריפריה - אלו יבשילו לכדי היתרים ובניה רק בעוד מספר שנים.

דווקא עכשיו, זוהי שעתם הגדולה של עסקות התמ"א 38 ופינוי בינוי אשר נושאות בחובן רמת סיכון נמוכה המסתכמת בעלויות תכנון, שיווק לדיירים ומשפטיות. דיירי הבניינים משתפים פעולה מהחשש כי המחירים ירדו ובכך יפסידו את ההזדמנות לשדרג ולמגן את ביתם ללא עלות וכך גם התמתנו תופעות הקומבינות והסחטנות מצדם.

גם עלויות הבניה מאמירות בהתמדה עקב המחסור המתמשך בכוח אדם ומחירי חומרי הגלם הממשיכים לטפס יחד עם יוקר המחיה. המצב הביטחוני שעלול לעצור את השוק עקב המשבר עם טורקיה, מצריים והרשות. ולבסוף, המשבר הכלכלי העולמי. בהסתמך על כל הנאמר לעיל, נראה כי השוק ימשיך לדשדש אך לא צפויה ירידת מחירים דרמטית. הגל הגדול התנפץ על אוהלי המחאה וישאיר אחריו תקופת מיתון בענף כפי ששררה פה עשור לפניו.