הנדל"ן לאן?

מחאת הדיור של קיץ 2011 עוררה ציפיות גדולות לירידת מחירים חדה בשוק הנדל"ן בישראל בעיקר בקרב הזוגות הצעירים שטרם רכשו דירה, אך לאכזבתם, בשנה האחרונה השוק חווה ירידה בכמות העסקות ולא ירידת מחירים משמעותית.

נסיקת מחירי הדיור החלה משנת 2007 והגיע לרמות שיא בסוף 2010 שדרשו כ-150 משכורות למימון דירת 4 חדרים חדשה ממוצעת - הרבה מעבר ליכולתן של משפחות צעירות בישראל, לעומת פחות מחצי מהנדרש במדינות כמו: בריטניה, ארה"ב, קנדה, גרמניה וכו'. מקור העלייה נבע בעיקר מההיצע הנמוך של קרקעות זמינות לבניה והביקוש הגבוה לדירות.

הנגיד, שמשך שנים קודם, שמר על ריבית אפסית ובכך תרם לעליית המחירים (מאחר שהחזרי המשכנתה נמוכים מהאלטרנטיבה של תשלומי השכירות) ניסה לרסן את השוק על-ידי הקשחת תנאי האשראי: הגבלת המשכנתאות בריבית משתנה למקסימום שליש ולסף שיעור מימון של 60%. האוצר צמצם את כדאיות המשקיעים ואף פעל לעודד במתן פטורים למשקיעים שימכרו נכסיהם עד סוף השנה הנוכחית. שר השיכון והבינוי, לאחר שבמשך שנים לא יצאו מכרזי קרקעות לשיווק החל להאיץ ולשחרר הוצאת מכרזים לאלפי יחידות דיור.

המגמה: הביקוש הכבוש לא יתפרץ כקודם

למעשה, כבר בתחילת 2011 החלה ההאטה, אך ההתפוצצות הגיע בקיץ עם התלקחות מחאת הדיור שהביאה למודעות הציבור שהמצב לא יכול להמשך וקררה סופית את השוק. כלומר, למרות הניסיונות של בנק ישראל, האוצר ומשרד השיכון פסיכולוגית ההמונית היא שבסוף הכריעה!

אולם, למרות ההאטה, לא מורגשת ירידות מחירים משמעותיות למעט בשוק מגורי היוקרה שמחיריו קפצו הכי גבוה בשנים האחרונות ובפועל קיים פער גדול בין ציפיות המוכרים למחירים הקודמים למשאלות הלב של הרוכשים לירידה המיוחלת. לכן, העסקות שנעשות הן בעיקר של אלו שנאלצים למכור בגלל שכבר רכשו דירה אחרת או מסיבות אישיות ומשפחתיות (התא המשפחתי גדל או קטן). מבחינת הקבלנים - אלו שרכשו את הקרקע במחיר גבוה לא להוריד מחיר מעבר לצמצום הרווח היזמי שלהם שנע באזור ה-10-15%.

להערכתנו, עד אחרי החגים המגמה הנוכחית תמשך, הביקוש הכבוש שהשתחרר מעט בחצי שנה אחרונה עדיין לא יתפרץ כקודם. התנועה תהיה בעיקר אצל הזוגות הצעירים בדירות הקטנות יותר ובפריפריה ופחות במרכז ולמשפרי הדיור ודיור היוקרה. היזמים שרכשו קרקע במחיר גבוה ובעלי חוסן פיננסי ואורך נשימה לא ימהרו להתחיל בנייה חדשה כל עוד לא מכרו מלאים במחירים כדאיים.

בטווח הארוך, 3 שנים ואילך, במידה ואכן ההיצע יגדל ויצאו לשיווק קרקעות זמינות לבניה לאלפי יח"ד חדשות ויתווספו מכרזי מחיר למשתכן, דיור בר השגה ולהשכרה לטווח ארוך וכן יקודמו פרויקטים של התחדשות עירונית - תורגש ירידת מחירים משמעותית יותר.