מסובכים חייהם של יזמים

מדובר בנכס מסחרי ששני דייריו- הן הדייר הראשי והן דייר המשנה, שניהם מוגנים במתחם חסן עראפה. עוד לפני קום המדינה הוקנתה זכות השכירות במקרקעין, לרבות הזכות להשכירם לדיירי משנה. משזה נפטר עברה הזכות לילדיו ולאחר מכן ליורשיהם אשר משלמים דמי שכירות באופן רציף למינהל. הדייר הראשי משכיר את השטח לדייר משנה במתחם אשר מפעיל במקום חניון וכן שטח אחסנה.

בעקבות תוכנית המתאר למתחם הובהר כי לא יונפקו היתרי בנייה ולא תחל הבנייה אלא בתנאים מסוימים, בהם, פינוי הקרקע המיועדת לבנייה מכל אדם וחפץ. חובת הפינוי הוטלה על בעלי המקרקעין.

התובעים- 139 בעלי קרקע שתבעו את הדיירים המוגנים ואת מינהל מקרקעי ישראל, ביקשו לפנות את הדירים המוגנים והגישו לשם כך תביעה בבית משפט השלום.

לאחרונה קבע בית המשפט [עו"ד בסון לא ייצג בתיק] סייגים חשובים לגבי דיירים מוגנים.

ירושת דייר מוגן רק ליורשים ולא לקרובים

לגבי הדייר הראשי - נפסק שהוא יוצא מהתמונה ולמעשה מקבל צו פינוי, משני טעמים: האחד- כי בפועל הוא לא מחזיק בנכס (אלא שוכר המשנה מחזיק בכל הנכס) והשני- כי הדייר הראשי שנפטר, הותיר את הזכות ל"יורשים" ויורשים זה רק ילדים ונכדים, ולא הכלה הנשואה לבן (שבינתיים נפטר אף הוא). התוצאה כאן היא קשה לכל ה"כלות" הנישאות לילדים עם נכס בדמי מפתח (דיירות מוגנת). אלא שחשוב לסייג כי הדברים אמורים רק בענייני עסקים (קרי חנויות, אולמות ומחסנים בדמי מפתח). ככל שמדובר בדירת מגורים, הכלה כן יורשת, כי שם כתוב "קרוב" ולא כתוב "יורש".

ברגע שאין דייר ראשי, דייר המשנה "נכנס לנעליו" ולגביו נקבע בפסק הדין שהוא נשאר בתמונה, כי במשך כל אותן שנים הוא מחזיק בנכס, משלם באופן קבוע דמי שכירות ולא הפר את תנאיה.

במקרה זה, אלמנתו של דייר המשנה הרשום בחוזה שאף הוא נפטר, כן יורשת את הנכס.

הדייר המוגן עובר בירושה גם באיחוד וחלוקה

מאחר שהמגרש המקורי (שהושכר לדייר המוגן דלעיל) עבר שינוי ייעוד וחלוקה חדשה, הבעלים המקורי (אשר השכיר לדייר את הקרקע) קיבל מגרש בנייה במקום אחר ולכן עלתה השאלה מי מפנה את הדייר המוגן?

האם הדייר המוגן מחויב לפנות את המקום, ועלי "ללכת" ולשבת במגרש האחר (כמו משכנתה שנדבקת ועוברת למגרש החדש)?

ביהמ"ש פסק ובצדק, שהתשובה מצוייה בסעיף 126 לחוק התו"ב ובאמור בתב"ע עצמה, ובלוח ההקצאות שלה, וזאת כדלקמן:

ראשית, סעיף 126 קובע שכל "שיעבוד" הולך מהמגרש המקורי אל המגרש החדש. קרי: כמו עלוקה הנדבקת ועוברת למגרש החליפי. למשל משכנתה על מגרש פלוני, והועברה ההקצאה לפלוני במגרש אחר בתב"ע, המשכנתה תירשם על המגרש האחר אשר בתב"ע.

שנית - לכך נקבע חריג, שאם מדובר בזכויות דרך או בזיקות הנאה שונות, כגון זכות מעבר, אז הזכות הזאת לא מתבטלת (כי לא ניתן להעביר זכות מעבר למקום אחר).

שלישית - וזה העיקר, סעיף 126 מאפשר לוועדה מקומית להפקיע "שיעבודים" כאלה! למשל-לבטל זכויות מעבר, או לשנותם למשהו אחר, לרבות מתן פיצוי כספי, בדומה להפקעה. זהו סעיף תכנוני חשוב, שכמעט ולא משתמשים בו, אך הוא מעיד על כוחה הגדול של ועדה מקומית שיכולה ליצור מציאות חדשה בשטח.

רביעית - קובעת השופטת ששכירות מוגנת נשארת במקומה, על-מנת להגן על הדייר המוגן.

עם זאת, לטעמי שגה בית המשפט בכך שהיא קובעת שגם התב"ע עצמה
קובעת שהשכירות המוגנת נשארת, וכי הבעלים החדש של המגרש, הוא זה שיפנה את הדייר המוגן. התב"ע למעשה מציינת דבר הפוך.

פסק הדין מלמדנו כי לפני שעושים איחוד וחלוקה כדאי שהשמאים ישאירו את הבעלים במקום שלהם, הואיל וכל הזזה של בעלויות, גורמת לסיבוכים שאת תוצאותיהם אנו רואים בפסק הדין.

עם זאת קיימות שתי טכניקות להתמודד עם סוגית הדייר המוגן:
אם יש דייר מוגן, יכול השמאי ברי-פרצלציה לקבוע, כי שווי הנכנס של בעלים כזה נחות מהמגרש השכן שבו אין דייר מוגן.

במקרה כזה ברור שמי שיקבל את המגרש החדש עם הדייר המוגן, יפנה אותו, ואילו הבעלים המקורי פטור מהפינוי שלו, כי הוא 'נענש' כבר בזכויות המועטות שהוקצו לו.

לחלופין ניתן לקבוע הקצאה שווה לשני הבעלים דלעיל, אלא שמי שמחויב לפנות את הדייר המוגן, זה הבעלים המקורי שלו (כי הוא "זכה" בהקצאה, בכך שהתייחסו אליו כבעל קרקע ללא דייר מוגן).

יתכן שבאותה תב"ע, המצויינת בפסק הדין, קבעו את הטכניקה השנייה, אבל בית המשפט הקטין במקצת את הנזק שלו, הואיל וניתנה האפשרות לבעלים החדש, שנאלץ עתה לפנות את הדייר המוגן, לקבל זאת כניכוי מותר בהליך היטל ההשבחה. זוהי חצי נחמה (כי ניכוי בהיטל השבחה, זה רק חצי תרופה, אבל גם זה משהו).