מחירי העסקות בנדל"ן מוצהרות בפני רשות מיסוי
מקרקעין על-פי חוק. בעקבות מאבק משפטי וציבורי נכפה על הרשות לפרסם את העסקות כמידע הכרחי לשוק משוכלל. למרבה הצער הדיווח מתגלה לא פעם כמרושל ואף מטעה. לדוגמה: דיווח המחיר של מספר מגרשים, דירות או משרדים שנמכרו בו-זמנית על-ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים כעסקה של נכס אחת במחיר של כל קבוצת הנכסים. מזל שהבנקים למשכנתאות נוהגים לרשום בעסקות מרובות נכסים, בכל נכס, משכנתה המפרטת את כל קבוצת הנכסים.
רשות המיסים החלה לדווח לפני מספר שנים על מחירי העסקות בנדל"ן המוצהרות בפניה על-פי חוק. זאת באיחור רב לאחר מדינות מערביות מתוקנות רבות שעשו זאת קודם. המחירים מדווחים היום באינטרנט ופתוחים לכל. מדובר במידע הכרחי להתגבשותו של שוק מקרקעין משוכלל ובשל בישראל.
אחת הבעיות הקשות עם מחירי עסקות המדווחים באתר רשות המיסים הינה הנטייה לייחוס של מספר חלקות או תתי חלקות כמחיר (מנופח) של אחת בלבד. הנה דוגמה לפיענוח של דיווח מטעה לכאורה בו נתקלתי במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין.
הבניין בכתובת קאופמן 6 בתל אביב רשום בטאבו כבית משותף. זהו מגדל משרדים המהווה חלק ממתחם משרדים ומסחר. במתחם זה חולקים מספר מגדלי משרדים קירות או חללים משותפים בקומת המסחר והכניסות למגדלים.
המתחם מכונה גם "מנשיה". הוא ממוקם בדרום מערב תל אביב, בין הרחובות המרד וקאופמן, מערבית לנווה צדק דרומית למלונות דן פנורמה ואינטרקונטיננטל ובסמוך לחוף הים.
נבחן דיווח אמין ותקין לטעמי על עסקה ראשונה בבנין זה:
עסקת השוואה מיום 6/11/2012 תת חלקה 55 בשטח מדוד גראפית 41.14 מ"ר ("מדוד גראפית" משמעותו שקניתי דיסק של תשריט בית משותף ומדדתי את תת החלקה כולל עובי קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים).
השטח המדווח על-ידי שלטונות מס שבח מהווה בדרך כלל את השטח הרשום בפנקס בתים משותפים בטאבו, כלומר בנסח. השטח, כידוע, לא כולל, ובצדק, קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים. במקרה זה השטח שדווח 36 מ"ר, קומה 8. מחיר עסקה מדווח 386,328 שקלים. מתקבל שווי למ"ר בנוי 9,390 שקלים למ"ר בנוי.
אם נשארתם סקרנים, אסביר במאמר מוסגר את הצורך להוציא את היטל קירות החוץ והקירות המשותפים משטח הדירות הפרטיות. בקירות אלו עוברת כרגיל הצנרת של כל הבניין, כך שבקיר החיצוני או המשותף של
דירה 1 עוברים בדרך כלל צינורות מים, חשמל, ביוב, טלפון וכבלי טלוויזיה של דירות אחרות בבניין, נניח של דירות 3,4,6,8. אם הקיר החיצוני או המשותף בהיקף דירה 1 יהא רכושה הפרטי, תהנה דירות 3,4,6,8 בנות ערובה לשגיונותיו של הבעלים בדירה 1.....
נחזור לענייני שמאות ומחירים. ניתחתי עסקות השוואה נוספות לנכס (יחידת משרדים) שהערכתי במתחם. הפעם מדדתי את שטח המשרדים שנמכרו מתוך היתר הבנייה ומסמכים נוספים שהיו בידי, בבניין משרדים סמוך שלא נרשם עדיין כבית משותף:
41 מ"ר נטו (69 מ"ר ברוטו) שטח מדווח, ככל הנראה 41.7 מ"ר בפועל, עם מקום חניה אחד, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 11 ביום 6/05/2012 תמורת 500,000. ייחסתי 100,000 שקלים מרכיב שווי למקום חניה. מתקבל שווי למ"ר בנוי למ"ר משרד 9,592 שקלים.
46 מ"ר נטו שטח מדווח, ככל הנראה 27.8 מ"ר בפועל, ללא מקומות חניה צמודות, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 10 ביום 22/01/2012 תמורת 270,000. מתקבל שווי למ"ר בנוי 9,712 שקלים.
תמונת המחירים למשרדים לאותה נקודת זמן, כך התרשמתי, הייתה יחסית הומוגנית וברורה.
על-רקע המחירים הללו נתקלתי בדווח תמוה על עסקה אחרת ברח' קאופמן 6. כשמאי, רמת המחירים למשרדים במתחם הייתה כבר ידועה לי, כמתואר לעיל. בדקתי את העסקה בעיקר לצורך הסקרנות (מצ"ב תמונת מסך של הדיווח המוטעה).
העסקה המדווחת היא 596 מ"ר נטו שנמכרו בקומה 7 ביום 8/1/2013 תמורת 7,350,000 שקלים כיחידה הרשומה כתת חלקה 51 בגוש 7003 חלקה 9. היחידה נמכרה בשלמותה.
הבעיה הראשונה הייתה ששטח תת חלקה 51 מדוד גראפית 421 מ"ר. שטח תת החלקה הרשום, כפי שטרחתי לבדוק בנסח הרישום, קטן אף יותר, 400 מ"ר. הנה למטה הקטע הרלוונטי מנסח הטאבו:
חלקת משנה: 51 שטח במ"ר: 400.00 חלק ברכוש משותף: 40/15/7
קומה שביעית אגף: 1
בעלויות: דרבן השקעות בע"מ (חברה 52-0038902) בשלמות 37971/93/1
הערות: יל דב בע"מ 1332/13/1
עיינתי ב"נסח מרוכז" של הבית המשותף. נסח מרוכז כולל את כל הפרטים על כל תתי החלקות בבית המשותף. ניתן להזמין אותו באינטרנט במחיר אגרא זהה למחיר נסח רגיל. לאחר שעברתי על כל תתי החלקות, התברר כי קיימת תת חלקה נוספת שהערת אזהרה (לפי סעיף 126, כרגיל הערה על עסקת מכר) נרשמה בשטר עם מספר זהה מתאריך זהה, ונמכרה על-ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים, תת חלקה 60 ששטחה 195.6 מ"ר:
חלקת משנה: 60 שטח במ"ר: 195.60 חלק ברכוש משותף: 20/1517
הצמדות:
סימון בתשריט / שטח הצמדה / צבע בתשריט / תאור הצמדה
+מיג - 2.30 - מעבר
+פא - 14.00 - מעבר
בעלויות: דרבן השקעות בע"מ (חברה: 52-0038902) בשלמות
הערות: יל דב בע"מ 1332/13/1
אם כן, עסקינן בעסקה אחת בה נמכרו משרדים בקומות 7 ו-8, בשטח מדוד 630.6 מ"ר (תת חלקה 51 בקומה 7 בשטח מדוד גראפית 421 מ"ר ותת חלקה 60 בקומה 8 בשטח מדוד גראפית 209.6 מ"ר. שתי תתי החלקות ללא חניה) מחיר העסקה 7,350,000 שקלים. מתקבל שווי מותאם למ"ר בנוי 11,656 שקלים.
גם שווי זה גבוה לנתוני ההשוואה האחרים. כאן אני יכול רק לנחש. לטעמי קיימת סבירות לטעות סופר והדיווח כלל טעות קשה נוספת כאשר כלל את המע"מ שאכן שולם בפועל בעסקה בין שתי חברות בע"מ. כידוע, המע"מ אינו חלק ממחיר השוק. אם נקזז את המע"מ מתקבל שווי להשוואה 9,962 שקלים למ"ר בנוי, וכפי שכבר ראינו, המדובר בעסקה נורמטיבית יחסית למתחם. ייתכנו כמובן סיבות אחרות למחיר הגבוה המדווח, כמו נוף משופר לים או רמת בניה מפוארת יחסית בפנים המשרד.
במהלך עבודתי נתקלתי במספר מקרים כאלו של יחוס מספר עסקות במספר חלקות או תתי חלקות לעסקה אחת כביכול בחלקה אחת כביכול. בדרך כלל מזהים זאת ברישום המשכנתה המשעבדת בו-זמנית מספר חלקות המתוארות כולן בכל נסח של כל אחת מהן. פעם אחת, לדוגמה, נתקלתי במקרה כזה בקרקע חקלאית בעפולה. פעם אחרת בקרקע חקלאית ברחובות (טעות רישום בעסקה בה נמכרו מאות דונמים תמורת עשרות מיליוני שקלים). למרבה המזל הבנקים למשכנתאות נוהגים לרשום בכל נכס שנרכש בו-זמנית זכות משכנתה בנסח המפרטת את כל הנכסים שנמכרו באותה העסקה. הסיבה המשוערת: כך ניתן לשכפל את מילוי הבקשה לרישום משכנתה לכל אותם נכסים.
