לפני שבועות אחדים, ב-11 בינואר, הוציאה עיריית ירושלים היתר בנייה לפרויקט "סביון וויו" במרכז העיר. זהו מאורע היסטורי בתולדות הנדל"ן של הבירה. אחרי עשרות שנים של תכנונים, עסקות, מחלוקות והליכים משפטיים, מתחילה אפריקה-מגורים לבנות מגדל מגורים יוקרתי, ולידו בנייני משרדים ומסחר, ברחוב יפו 60. כך מסתיימת הסאגה של מגרש בית מפא"י שהעסיקה שנות דור כמה מגדולי היזמים והקבלנים. הבעלים הקודם, ששון לוי, קבלן-צמרת שפשט רגל, מוריד דמעה על אבדן "מפעל חייו".

ההתחלה הייתה אולי ב-5 בפברואר 1954. סניף מפא"י בירושלים ערך קבלת פנים חגיגית לראש הממשלה החדש משה שרת, שזה עתה נבחר להחליף את דוד בן-גוריון. שרת הגיע, כפי שכתב ביומנו "לאולם צר וארוך, מועדון חדש של המפלגה ברחוב יפו", ואף נשא דברים.

מאז, ובמשך שנים, נערכו בבית אירועים וישיבות רבים, מהם בעלי חשיבות היסטורית. דוגמה אחת: זמן מה לפני הבחירות של 1955 למועצת עיריית ירושלים נערכה בבניין ישיבה בהשתתפות גולדה מאיר ושרים בכירים. בישיבה זו נדחתה הצעה מהפכנית ואנטי-דמוקרטית של שרת, שראש עיריית ירושלים יבחר על-ידי הממשלה ולא על-ידי התושבים.

1964: המגרש נמכר ב-1.4 מיליון ל"י

בשנת 1964 החליטה מפא"י לממש את הנכס והמגרש. מזכיר מפא"י בירושלים (אחר כך שר) משה ברעם, חתם על חוזה למכירת המגרש, בן 3.5 דונם, לאחים עובדיה וששון לוי, ב-1.4 מיליון לירות (ועוד קומת משרדים בבניין אחר) זו לא טעות דפוס. זו הייתה המטבע ואלו היו אז המחירים. העסקה עברה גלגולים ושינויים במשך שנים, עד לנוסח הסופי. בינתיים, ב-1981, נפטר עובדיה לוי, שאף הוא היה מגדולי הקבלנים בירושלים.

ב-1994 חתם ששון לוי על חוזה למכירת המגרש לחברת שיכון עובדים - כיום חלק משיכון ובינוי, בעסקת אחוזים לפי 50%. שיכון עובדים, ואחר כך שיכון ובינוי, שילמו לששון לוי מקדמות ותשלומים אחרים בעשרות מיליוני שקלים. מאז ובמשך שנים רבות עברו העסקה, הבית והמגרש גלגולים רבים, שבהם היותה שותפה בין היתר חברת בית ארלוזרוב, היא חברת הנכסים של מפא"י ומפלגת העבודה.

בשנות התשעים נהרס בניין מפא"י. מה שלא יהרס הוא בניין קטן צמוד, סניף בנק מרכנתיל, המוכר לכולם בזכות שער הכניסה עם שני אריות אבן. הבניין הוכרז לשימור.

2014: אותו מגרש נמכר ב-173 מיליון שקל

סוף דבר - המגרש נשאר בבעלותו של ששן לוי . אלא שבינתיים נקלע ששון לוי לקשיים, בגלל עסקות אחרות. המגרש ההיסטורי היה הנכס העיקרי שלו. ב-2013 מינה בית המשפט המחוזי בירושלים את עורכי הדין דורון סטריקובסקי ויעקב אמסטר למפרקים, והטיל עליהם למכור את המגרש, כדי לפרוע את חובותיו של הקבלן. הנושה העיקרי היו חברות שיכון ופיתוח וחברת בית ארלוזורוב.

המכרז נערך ב-11 למרס 2014. המפרקים (כולל שנים נוספים) קבעו מחיר התחלתי של 140 מיליון שקל, לעומת מחיר המכירה ההיסטורי של 1.4 מיליון לירות. תראו מה קרה למחירי הנדל"ן והמגרשים ביובל האחרון.

המחיר הגבוה לא הרתיע, וחברות מן הגדולות התמודדו במכרז. המחיר עלה במיליוני שקלים מסיבוב לסיבוב. אפריקה-מגורים ניצחה, וקנתה את המגרש ב-173 מיליוני שקלים. היא גברה על מנרב, יגאל דמרי וחברת "עופר וניר", הבונה במושבים בהרי ירושלים. יצוין, שהנהלת חברת שיכון ופיתוח, שהייתה הקונה הטבעי, החליטה לבסוף משיקולים שלה שלא להשתתף במכרז.

בית המשפט המחוזי בירושלים אישר לאחר זמן קצר את המכירה. היה זה יום עצוב לששון לוי, כיום בן 87, מוגדר משפטית כפושט רגל. מפעם לפעם הוא אומר באנחה לכל מי שרוצה לשמוע, ואף מזיל דמעה: "איבדתי את מפעל חיי".

78 מיליון שקל עדיין שוכבים בבנק

מה קרה ל-173 מיליוני השקלים? למרבה ההפתעה מתברר שעד היום, שלוש שנים לאחר המכרז, עדיין לא חולק כל הכסף. News1 מפרסם לראשונה מה עלה בגורל הממון:

• שיכון ופיתוח ובית ארלוזורוב קיבלו מהמפרקים אמסטר וסטירקובסקי, על-פי סיכום מוקדם שניהם יחד, 92 מיליון שקל לסילוק כל תביעותיהם. המפרקים הנחו את שתי החברות שיחליטו ביניהן איך לחלק את הממון.

• שמעון לוי, אחיו של ששון לוי, קיבל 3 מיליוני שקלים. הוא הציג פתק בחתימת אחיו, המבטיח לו "חמישה אחוזים" משווי המגרש. בית המשפט העליון המליץ למפרקים לתת לו 3 מיליוני שקלים, וכך היה.

• עיריית ירושלים דורשת היטל השבחה של 38 מיליוני שקלים. המפרקים הציגו חוות דעת, שההיטל הוא 8 מיליוני שקלים לכל היותר. מחכים להכרעה.

• עו"ד שרגא בירן דרש זכות קדימה על שווי 5 דירות במגדל, ועוד שכר טירחה. תביעתו לדירות הגיעה לבית המשט העליון, ולא התקבלה. בירן הגיש תביעה אחרת, אף זו עדיין לא הוכרעה.

המפרק עו"ד יעקב אמסטר מסכם: "קיבלנו 173 מיליוני שקלים. חילקנו 95 מיליון (כולל האח), נשארו 78 מיליוני שקלים. הכסף מופקד בבנק, בחשבון נאמנות, עד להכרעה בנושאי היטל ההשבחה ובירן".

מנכ"ל אפריקה-מגורים אורן הוד והאדריכלים דורון ודורית הייק הפשילו שרוולים וניגשו למלאכה. היה עליהם להתגבר על התנגדויות של ארגונים ירוקים ואחרים. בניין המשרדים הוקטן שוב, ל-6 קומות, ומגדל המגורים הוגדל ל-27 קומות. בחודשים האחרונים, החל מיוני אשתקד, חל עיכוב נוסף, עקב ערער שהגיש אדם פרטי. ראשי אפריקה--מגורים, שרצו כבר לגשת סוף סוך לבניה, ניהלו אתו מו"מ, הגישו להסכם, והערר בוטל.

כיום, מותר לאפריקה-ישראל לבנות 170 דירות, ולצידן 4,200 מ"ר משרדים, מרכז מסחרי בן 4,500 מ"ר, וחניון תת-קרקעי עם 170 מקומות.. אפריקה-מגורים עומדת לבקש מהוועדה המקומית להגדיל את זכויות הבנייה ל-194 דירות. החברה מעריכה שתקבל את זכויות הבנייה הנוספות. ראש העיר ניר ברקת אמור להכריע.

מחירי הדירות הולכים ועולים

אם וכאשר יהיו במגדל 194דירות, תהיה כל דירה בת 65 מ"ר שטח עיקרי, ועוד שטחי שירות. דירה ממוצעת תהיה בת 3 חדרים, 80 מ"ר ברוטו. יהיו גם דירות קטנות יותר. מצד שני, בראש המגדל יהיו פנטהאוזים, שימכרו במחירים מרקיעי שחקים, כמקובל.

המגרש לא נקנה ביוקר. אפריקה שילמה כמיליון שקל לקרקע לדירה, ופחות מזה אם מביאים בחשבון את בנייני המשרדים והמסחר. אם תקבל אישור ל-194 דירות, יוזל המגרש ל-920 אלף שקל לדירה, פחות המשרדים והמסחר.

עוד לפני קבלת ההיתר, מכרה החברה (בחוזים מותנים) 54 דירות - המספר מעודכן לשבוע זה (יום א 5.3.17). הדירות מתייקרות, כיאה למגדל יוקרתי במקום מעולה, בטווח הליכה של כמה דקות ממקומות מרכזיים בבירה. אשתקד, נמכרו דירות במגדל ב-28,600 שקל למ"ר שטח עיקרי. ברבעון האחרון של 2016 עלה המחיר ל-30,000 שקל למ"ר. הדירה האחרונה לפי שעה, בת 52 מ"ר שטח עיקרי,, נמכרה בימים אלו ב-2.16 מיליון שקל, כולל מע"מ, שהם 35,600 שקל למ"ר (לפני מע"מ). גם אם זו דירה בקומה גבוהה, ברור שהמחירים בעליה.

"סביון וויו" יהיה פרויקט היוקרה של אפריקה-מגורים לשנים הקרובות. ההכנסות הצפויות נאמדות ב 584 מיליון שקל. ספק אם היה לאפריקה-מגורים במשך שנים פרויקט כה גדול. אפשר להניח שצפויים רווחים סבירים, ביחוד לאור רכישת המגרש במחיר נוח. אפריקה-מגורים מממנת את פרויקט הענק משלושה מקורות עיקריים: הון עצמי, מכירת דירות, הלוואה מבנק. לפני שנתיים וחצי חתמה החברה על חוזה עם בנק, לקבלת הלוואה בת 138 מיליון שקל. ברביית פריים ועוד 0.05% עד0.5%. עד עתה משכה החברה 110 מיליון שקל מתוך מסגרת שאושרה לה. התקבולים השוטפים ממכירת הדירות מספקים מקור מימון חשוב נוסף.

אפריקה-מגורים מעריכה, שהבניה תסתיים בשנת 2019. אז, או בסמוך, תסיים גם את מכירת הדירות. כך תסיים החברה את בניית מגדל המגורים השלישי היוקרתי שלה, "במרכז של המרכז" של עיר הבירה, ליד שני המגדלים הקודמים ברחוב הנביאים ובסמוך לו, שכבר נבנו ונמכרו.