"יצחק מירילשוילי, שהוא בעל השליטה בחברתנו, נחקר השבוע על-ידי משטרת ישראל בפרשה שאינה קשורה לחברה. למיטב ידיעתנו, אין בחקירה זו כדי להשפיע על החברה". כך הודיעה אתמול (יום ה', 1.6.17) רשמית, כפי שפורסם ב-News1, חברת הנדל"ן רוטשטיין. היא התייחסה לחקירתו במשטרה של יצחק מירילשווילי, יחד עם אביו מיכאל, בפרשת דרעי.

אפשר להניח שההודעה, שנוסחה בזהירות על-ידי היועצים המשפטיים של החברה, נכונה. החקירה בפרשיות דרעי אינה קשורה עתה לרוטשטיין. אבל היא מטילה זרקור על פעילותו של מירילשוולי הבן בעסקי נדל"ן, וכנראה לא רק ברוטשטיין.

יצחק-ויאצלב רוטשטיין הוא בן 33, בוגר המכללה למינהל בראשון לציון, וכן בעל תואר בכלכלה מאוניברסיטת TUFTS הפרטית בארה"ב. לאחר שסיים את לימודיו והוסמך כיאות, חזר לארץ והחל להשתלב בעסקי אביו מיכאל. עד מהרה נכנס לעסקים עצמאיים, כשרכש בשני שלבים, את השליטה בחברת הנדל"ן הוותיקה רוטשטיין.

המגזין פורבס קבע אשתקד שיצחק-ויאצלב נמצא במקום ה-85 ברשימת עשירי רוסיה, והונו נאמד ב-950 מיליון דולר. רכישת השליטה בחברת רוטשטיין הייתה בשבילו עסק לא גדול מאוד, אבל מעניין. כיהודי חרדי, רצה לבנות בארץ הקודש, ואם אפשר, גם להרוויח.

אחד הבעלים היה שמואל לבייב

רוטשטיין. שנוסדה ב-1961, הייתה בבעלות פרטית, וב-1993 הנפיקה מניות בבורסה. אחד מבעלי מניותיה היה שמואל לבייב, אחיו של לב. באפריל 2014 רכשה חברת "אבני שוהם", בשליטת יצחק מירילשווילי, כ-55% מהבעלות על החברה, וקיבלה אופציה לרכישת חבילת מניות נוספות. לפני כשנה ורבע ניצלה אבני שוהם את האופציה, ורכשה את החבילה. בסופו של דבר, היא מחזיקה כיום 79% מהבעלות על חברת רוטשטיין.

יצחק מירילשווילי מחזיק ב-78% בחברת "אבני שוהם", כך שבשירשור הוא בעל 62% ברושטיין. שותפו ל"אבני שוהם" הוא אבישי בן-חיים, המנהל את החברה עוד ימי בעליה הקודמים, ובשנים האחרונות הפך גם לשותפו הקטן של מירילשווילי.

רוטשטיין בונה, או סיימה באחרונה לבנות, 1,320 דירות - כולל חלקם של שותפים לא-גדולים. הפעילות העיקרית שלה היום היא בבאר יעקב, שם בנתה ובונה החברה כ-550 דירות. בעבר, החזיקה רוטשטיין 55% במיזמים בבאר יעקב, ו-45% האחרים היו בידי חברת נדל"ן אחרת, רסידו. לפני כשלוש שנים רכשה רוטשטיין מרסידו מחצית מאחזקותיה, ב-11 מיליון שקל, ועלתה ל-77.5% מהבעלות.

מיזמים אחרים, בבניה או בגמר בניה, הם 320 דירות בשכונה חדשה בקריית מלאכי, 180 דירות באור עקיבא, 108 דירות בכפר יונה, 94 בשכונת רמת אלישיב בלוד ו-56 דירות ברחוב גולומב בר"ג. רוב המגרשים נרכשו במכרזים מרשות מקרקעי ישראל, והרוב הגדול של הדירות כבר מכורות. בולטת העובדה, שהחברה פעילה כיום בעיקר בפריפריה.

רכשו מרוטנר מתחם ענק בקריית מלאכי

להלן פירוט תוכניותיו של יצחק מירילשווילי לפיתוח פעילותה של חברתו:

• קריית מלאכי: לבנות בכמה שלבים 2,800 דירות נוספות, וכן 37,000 מ"ר מרכזים מסחריים ובנייני משרדים, חלקם בשותפות עם יזם אחר. רוטשטיין רכשה את המתחם, 525 דונם - אחד המתחמים הגדולים ביותר לנדל"ן בישראל - לפני כשלוש שנים, משותפות "רוטנר נכסים", שאחד מבעליה הוא, ככל הידוע, יוסף ולדמן.

• קדימה-צורן: לבנות מרכז מסחרי על מגרש בן 6.2 דונם, שהחברה רכשה אותו לפני זמן קצר, בכ-40 מיליון שקל. בנק לאומי נתן לרוטשטיין הלוואה למימון כ-80% מההשקעה.

• באר יעקב: בניית מרכז מסחרי בן 1,800 מ"ר.

• הוד השרון: לבנות 110 דירות על מגרש בן 11.4 דונם. החברה מימשה באחרונה אופציה שקיבלה מהבעלים הקודמים, ורכשה את המגרש ב-11.5 מיליון שקל.

• בת-ים: כפי שפורסם בלעדית ב-News1, עומדת החברה לבנות מגדל בן 31 קומות בבת ים, ובו 137 דירות ב-28 קומות, דירות, ושלוש קומות למשרדים ומסחר. ההשקעה הצפויה - 234 מיליון שקל. זהו מיזם חריג לחברה, שעיקר פעילותה מחוץ לאזורי הביקוש העיקריים.

פוליסת ביטוח, אך לא לפרשת דרעי

רוטשטיין היא חברת נדל"ן צנועה יחסית, עם משכורות לא גבוהות גם לבכירים. יצחק מירילשווילי מקבל מהחברה, בתור דירקטור, כמה מאות אלפי שקלים בשנה. בשבוע שעבר רכשה החברה בעבורו פוליסת ביטוח דירקטורים, שתכסה גם הוצאות משפטיות, אך רק במה שנוגע לחברה, ולא לפרשת דרעי.

החברה מממנת את פעילותה בעיקר מהנפקת אגרות חוב. עד היום הנפיקה חמש סדרות, וסיימה לפרוע שלוש מהן. הסדרה העיקרית הנמצאת כיום במחזור היא ד', שבה חייבת החברה לציבור ולמוסדיים, נכון להיום, 122 מיליון שקל. הסדרה הונפקה לפני שלוש שנים, ואז דרשו המוסדיים ריבית גבוהה, 7.5%, אולי מפני שהיו להם סימני שאלה לגבי הרווחיות. המצב השתפר, כי בסדרה ה', שהונפקה אשתקד, הריבית היא רק 3.8%.

למרות המכירות הטובות, הפסידה רוטשטיין ברבעון ינואר-מרס כ-580 אלף שקל(לבעלי המניות) לעומת רווח של 790 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. מה קרה? הסיבה העיקרית היא גידול בהוצאות המימון, אולי כולל ההלוואה לרכישת המגרש בקדימה-צורן. לא לדאוג: בכל שנת 2016 הרוויחה החברה 10.7 מיליון שקל.

כל הדירות נמכרו, 1.74 מיליון לדירה

הנה דוגמה לפעילות רוטשטיין באחד האתרים הבולטים שלה, 112 דירות (שלב ג') בבאר יעקב. היא בונה שני מגדלים, בני 28 ו-17 קומות. לא נשכח, שחברת רסידו היא בעלת 22.5% במיזם. היזמים מכרו עד לסוף השנה שעברה את כל הדירות. בינואר-מאי מכרו אפס, כי אין מה למכור. הדירות נמכרו ב-1.74 מיליון שקל בממוצע, כולל מע"מ. הרווח הגולמי הוא 13%, והרווח נטו כנראה סביר, לא מוגזם.

משרדי החברה נמצאים ברחוב הסיבים, קריית מטלון, פתח תקוה. בעל השליטה, יצחק מירילשווילי, מחלק את זמנו בין משרדים אלו לבין משרדיו הפרטיים ברחוב המנופים 1, הרצליה. משם הוא מנהל את עסקיו האחרים. כבר פורסם, כי מירילשוויילי הוא בעל השליטה בערוץ "מורשת" (ערוץ 20) של הטלוויזיה. בעלותו על הערוץ פתלתלה: הערוץ נמצא בבעלות חברת "ערוץ יהודי-ישראלי", הנמצא בבעלות י חברת "כיעתים ריל אסטייטס" הרשומה בוירג'יין איילנד (איי הבתולה). כיעתים עצמה מוחזקת בידי חברת הנאמנות הקפריסאית טוטאלסרב (TOTALSERVE).

יש לו עוד שתי חברות נדל"ן

המבנה, שאושר על-ידי הרשויות בישראל, אינו פשוט, אבל השורה התחתונה ברורה: יצחק מירילשווילי הוא בעל השליטה המלאה בערוץ. הרישום באיי הבתולה מבטיח, שאי-אפשר יהיה לקבל פריטים עסקיים על הפעילות, על מקורות המימון ועל הרווחים. זהו החוק באיים אלו, המבוקשים משום כך על-ידי משקיעים ממדינות שונות.

מה שלא פורסם עד עתה הוא די מפתיע: מתברר, שלמירישווילי יש, או עשויה להיות, פעילות נדל"ן גם מחוץ לחברת רווטשטיין. הוא בעליה של חברה בשם "קו"ף דלת ניהול נכסים", העוסקת בניהול נדל"ן, ואולי גם בתיווך עסקות. בנוסף, הוא גם הבעלים של חברת "כיעתים ריל אסטרייס השקעות" (להבדיל מחברת כיעתים שהוזכרה למעלה) ושל חברה בשם "סלקטל", שאין פרטים על פעילותן.

שאלת השאלות נשארה פתוחה: האם קיים או היה קיים קשר עסקי או אחר בין חברת רוטשטיין הציבורית לבין שר הפנים אריה דרעי, או עמותות הקשורות עם משפחת דרעי? כדאי לשים לב לניסוח הזהיר של הודעת החברה מאתמול: אין בחקירה כדי להשפיע על החברה, אבל בשתי הסתייגויות: "נכון למועד זה", ו"למיטב ידיעת החברה".