האימפריה של שמואל סלבין

הוא עמד בראש חברה שנה-שנתיים, אולי קצת יותר, ואחר כך עבר, משיקולים שונים, לחברה אחרת. כך היה בין היתר מנכ"ל מפעל הפיס, משנה למנכ"ל ידיעות אחרונות יו"ר חברת נכסי ההסתדרות ומנכ"ל משרד העבודה והרווחה. תפקיד-השיא הציבורי שלו, בשנים 2008-1997, היה מנכ"ל משרד האוצר.

אחרי הקריירה הממשלתית עמד סלבין בראש חברות שונות, כולל "חדשות ישראל". היה דירקטור בהוט, בחברת הביטוח מנורה, בחברת דורי בניה ובמועצה להשכלה גבוהה.

ב-2007 החליט שמואל סלבין, ככל הנראה, שהגיע הזמן להפסיק לקפוץ מתפקיד לתפקיד, ולהגיע לישיבת קבע. הוא גם קיבל החלטה על מהפך אישי נוסף, לעבור מניהול חברות ציבוריות להקמת חברת נדל"ן. ב-2007 היה שותף ביזום הקמתה של סלע קפיטל נדל"ן, ומאז הוא בראשה. אחד הדירקטורים כיום הוא המשפטן צבי האוזר, לשעבר מזכיר הממשלה.

סלע קפיטל עוסקת אך ורק ברכישת נכסים מניבים ובניהולם. סלבין הסביר, שעדיף להשקיע בנכסים אלו, כי הם מניבים, בייחוד בשנים האחרונות, תשואה גבוהה בהרבה מהתשואה על השקעות פיננסיות בשוק ההון. זה משתלם. קפיטל פרסמה זה עתה את הדוח ל-2017. בשנה האחרונה רכשה נכסים בכ-330 מיליון שקל, וסך השקעותיה עומד, על-פי הערכות, על כמעט 2.5 מיליארד שקל, ובונה 30 נכסים, רובם ככולם באזורי הביקוש. בראש רשימת הנכסים עומדים בנייני משרדים ומגדלי משרדים. אבל גם מרכזים מסחריים, תעשיה, לוגיסטיקה, מלון ושתי תחנות דלק. העיקר – לא להשקיע בדירות, אלא בנכסים המניבים תשואה גבוהה יחסית.

החברה נשענת על הון עצמי, הנובע בחלקו מגיוס ניירות ערך בבורסה. ההון מהווה 46 אחוז מסך המאזן, אחוז גבוה מהמקובל. שטח הנכסים 340 אלף מ"ר, הם מושכרים ל-420 יזמים וחברות, ומניבים לפי הענף תשואה של 6.3% עד 8.2%. בין השוכרים – משרדי ממשלה, בנק הפועלים, דלק, פז. בדיקת News1 העלתה, שדמי השכירות בכל המסלולים סבירים, וברובם המכריע עלו בשנה האחרונה. התפוסה כמעט מלאה - 95 אחוז. החברה סיימה את 2017 ברווח נקי של 93 מיליון שקל - עלייה של 19 מיליון שקל, שהם כ-26%, לעומת שנה קודמת. התשואה על ההון סבירה, והחברה חילקה לבעלי המניות דיבידנד בסך 62 מיליון שקל. חברת מידרוג נתנה לחברה דירוג טוב, Aa3 עם אופק יציב.

מהו סוד ההצלחה?

סלבין (בדברים שכתב כיו"ר החברה): "המדיניות שלנו היא לרכוש נכסים מניבים ולהשכיר אותם בתשואה גבוהה". נשמע פשוט, אך לא תמיד קל לביצוע. בנוסף, ציין סלבין במקום אחר, חוקי המס, ובפרט החוק האחרון, נותנים יתרון מסוים לרכישת נדל"ן מניב באמצעות חברה, במקום ישירות.

מהיכן הכסף?

סלבין: "אנחנו מקפידים על גיוון מקורות המימון - בנקים, שוק ההון, וגופים מוסדיים כמו קופות גמל וחברות ביטוח. המימון הוא לטווח ארוך, בריבית סבירה". זה, כמובן, בצד ההון העצמי הגבוה.

סלע קפיטל מדווחת בפירוט על חמישה נכסים עיקריים. מתוך ה-33, אולי הידוע והבולט בהם הוא עסקה חדשה יחסית, שבה רכשה החברה מבנק מזרחי-טפחות את 9 קומות המשרדים שלו במגדל אביב ברמת גן, בהשקעה כוללת (עם הוצאות עסקה) של 295 מיליון שקל. הבנק יושב במקום כרגע כשוכר, ודמי השכירות מניבים לחברה 6.1%. אגב, משרדי סלע קפיטל נמצאים באותו מגדל.

נכסים בולטים אחרים הם קניון הפסגה בירושלים, שהחברה רכשה בזמנו מחברת ב. יאיר, "בית הצבי" בירושלים, בניין ברעננה המושכר לאסותא רעננה, ומגדל פז ברמת גן. החברה השקיעה ברכישת חמשת הנכסים, יחד, סדר גודל של כמיליארד שקל, כ-40 אחוז מתיק ההשקעות שלה. מצד שני, יש לה גם השקעות קטנות, כגון שתי תחנות דלק, ששווין הכולל 3 מיליון שקל. שם המשחק הוא גיוון.

לא כל נכס מניב הוא זהב. לדוגמה, סלע קפיטל השקיעה 240 מיליון שקל ברכישת קניון הפסגה; אך שוויו עומד כיום על 219 מיליון שקל, הפסד הון של 21 מיליון שקל על הנייר. התשואה עם זאת סבירה - 6.9%.

סלע קפיטל אינווסטמנט היא חברת הניהול של נכסים אלו. זוהי חברה פרטית, שאינה חייבת בדיווח. היא נמצאת בשליטת סלבין, אלי בן-חמו ויצחק סלע. שלושתם דירקטורים בחכרה. החברה מקבלת מסלע קפיטל דמי ניהול קפיטל, ואשתקד קיבלה כ-20 מיליון שקל, לעומת 18 מיליון שקל בשנה קודמת. דמי הניהול מחושבים על-פי היקף הנכסים שהחברה מנהלת. במצב הנוכחי, היא מקבלת בין 0.73% ל-1% מסך הנכסים של החברה. זה לא כל כך הרבה כסף, כי מסכום זה משלמת החברה את שכרם של בכירים בסלע קפיטל, ובהם מנכ"ל החברה גדי אליקם, שקיבל אשתקד כ-2.25 מיליון שקל.

סלבין קיבל אשתקד, כיו"ר סלע קפיטל, 850 אלף שקל. חברת הניהול פרטית ואינה מדווחת על פעילותה. לא דווח אם סלבין קיבל בנוסף גם דמי ניהול כאחד מבעלי חברת הניהול, ואם כן, כמה. לא ניתן היה (יום ו', 16.3.18) לקבל את תגובתו.

סלבין הוא מחזיק 520 אלף מניות של סלע קפיטל, ששווין במחירי שוק עומד היום על כ-3.5 מיליון שקל. כן יש לו 120 אלף שקל באגרות חוב, ואופציות בסך 1.14 מיליון שקל להמרה למניות. הוא מחזיק את ניירות הערך באמצעות חברתו הפרטית סלבין את סלבין.

אשתקד הגישה חברת סלע קפיטל תביעה משפטית נגזרת נגד חברת הניהול. השופטת רות רונן מביהמ"ש המחוזי בתל אביב דחתה את כל סעיפי התביעה, חוץ מאחד: התברר כי הסכם הניהול של סלע קפיטל אינווסטמנט לא אושר כדין, אך רק לתקופה שבין נובמבר 2011 לדצמבר 2013, שאז אושר ההסכם כדין. השופטת קבעה, שניתן לנהל דיון על שנתיים אלו.

סלבין, המתגורר בשכונת בית הכרם ירושלים, נשוי לטלי, ולו חמישה ילדים. הוא לא מזניח פעילות התנדבותית ולימוד תורה בשעות הפנאי. למשל, במשך שנים עמד בראש תיאטרון ירושלים.

סלע קפיטל ושמואל סלבין מביטים קדימה. 2018 רק החלה, וכבר נכנסת החברה לשתי השקעות גדולות. היא רכשה שלושה מבני תעשיה באזור התעשיה ב' בחולון, 18,700 מ"ר, ב-111 מיליון שקל. 90 אחוז מהשטחים מושכרים, בדמי תשואה הנתונים תשואה של 6.8%, עם סיכוי לעליית ההכנסות. כן היא מנהלת מו"מ לרכישת מגדל משרדים במרכז הארץ ב-178 מיליון שקל. שתי השקעות אלו, בראשיתה של השנה, כבר שוות ערך לחלק הארי של כל ההשקעות אשתקד.

שמואל סלבין אומנם אינו עוסק כרגע בשוק הדירות, אבל יש לו דעה ברורה על מה שקורה ויקרה בשוק זה. בראיון לפני שמונה חודשים אמר:" התחלות הבנייה בירידה, והביקוש לדירות עומד בעינו. כל זמן שהריבית נמוכה, יהיה גם ביקוש של משקיעים. אני מעריך שמחירי הדירות יעלו ב-2018". הנתונים לא השתנו בחודשים האחרונים. התחלות הבנייה בירידה והריבית נמוכה. הירידה של 1% במחירי הדירות, הנובעת משיווק דירות מוזלות במחיר למשתכן, ש–News1 דיווח עליה (יום ה', 15.3.18) אינן צריכות לשנות, כנראה, תחזית זו.