בגיל 74, החל עורך הדין שרגא בירן בקריירה נדל"נית חדשה: חברת רוזבאד מדיקל, בשליטתו, יחד עם אחיינו דודי ויסמן ואבי בן סירא, קנתה השבוע שבע בנייני משרדים בצרפת, ב-492 מיליון שקל. שניים מהבניינים הם באיל-דה-פראנס (האזור שסביב פריז), וחמשת האחרים בליאון, בורדו, טור, גרנובל וסט. אטואן. הם מושכרים לחברת החשמל, לפראנס טלקום ולקבוצת הנדל"ן ABB בחוזים ל-4 עד 10 שנים, שככל הנראה יוארכו, ובתשואה נאה של 8.7%.

זו העסקה השנייה והגדולה של רוזבאד בצרפת, שעיקר עסקיה עד עתה היו בטקסס. בועז בירן, 42, בנו ושותפו של שרגא, והאחראי על ההשקעות בחו"ל: "יש לנו 25% ב-12 שכונות מגורים בטקסס, ובהן כ-3,000 דירות. השותפים שלנו הם אפריקה-ישראל 25% ומשקיעים מקומיים 50%. באפריל אשתקד מכרנו - עם השותפים - שכונה בת 250 דירות, ברווח. סיכמנו גם עסקה למכירת שכונה בת 600 דירות, אך ספק אם תצא לפועל. אנו מנהלים מו"מ למכירת שכונה שלישית, 320 דירות".

אבא-בירן הוא אחד מעורכי הדין הידועים בישראל, ובין הבולטים בענף הנדל"ן. עם ותק של יותר מ-40 שנה במקצוע, יצג שורה מגוונת של לקוחות. בראשית שנות השבעים יצג, למשל, את פאן-לון, שהייתה חברת הבניה הפרטית הגדולה במדינה, והתמוטטה במאי 1972. הוא המשיך לייצג אותה כאשר נמכרה למשקיע האנגלי ויליאם שטרן. מאז, יצג עוד חברות נדל"ן רבות. בירן ישב שנים רבות בירושלים, ולפני כ-20 שנה פתח שלוחה בת"א, תחילה בסיטי של מנשיה, אחר כך בשדרות רוטשילד, שם הוא יושב עד היום.

לקוחות: גליל-ים, כפר מל"ל, מקוה ישראל

עו"ד בירן נחשב כמומחה לניהול, הפשרת ומכירת קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, ובקי גדול בחוקי המינהל ובתקנותיו. בין היתר, יצג את קיבוץ גליל-ים ואת רמות השבים, בפעילותם להפשרת קרקעותיהם לבנייה למגורים. כן יצג את תושבי כפר מל"ל, בנושאים דומים. בירן מייצג את עמותת אליאנס הצרפתית, בעלת מיתחם מקוה ישראל, ומנהל מאבק שנוי במחלוקת נגד הממשלה, על תוכניות הפיתוח של המיתחם. לקוח גדול אחר שלו הם סוחרי השוק הסיטונאי בת"א, הנאבקים נגד עירית ת"א בעניין העברת השוק לצריפין.

באחרונה, כך נדמה, הועם במשהו זוהרו של המשרד הוותיק. עו"ד זכריה פייט, מבכירי המשרד, עבר למשרד מתחרה. עו"ד ותיק אחר, צדקיהו הרמולין, בעל 19% במשרד, פרש אף הוא, ומנהל מאבק משפטי נגד בירן, כמפורט בהמשך. יתר בעלי המשרד הם שרגא בירן ובנו בועז, 72%, ועו"ד דוד אמיד, 9%. הרמולין טען אשתקד שהמשרד דיווח על רווח של 400 אלף שקל לשנה, אך הרווחים בפועל גבוהים בהרבה.

ההתחלה: קנה תחנת דלק מאברון

שרגא בירן היה כל השנים לא רק עורך-דין של עיסקי נדל"ן, אלא גם משקיע ויזם בענף זה. ב-1971 קנה מחברת פאן-לון, אז בשליטת אפרים אברון, תחנת דלק שבנתה ליד בית החולים בילינסון בפ"ת, והושכרה לסונול. בירן הקים, לצורך העסקה, חברה בשם ביילסול, ראשי תיבות של בילינסון וסונול. באותם ימים הייתה זו תופעה חריגה, לא שיגרתית, שעורך-דין עוסק גם בנדל"ן. ביילסול גדלה, קנתה עוד תחנות דלק, ואחר כך החלה לבנות לידן מרכזים מסחריים קטנים. עוד נפגוש אותה בהמשך הסיפור.

בירן היה עורך הדין שטיפל בעסקה, שבה קנו קובי מימון ושותפים, ממושב ברקת, את הקרקעות לבנית מיתחם אירופורט סיטי, ליד נתב"ג, 380 אלף מ"ר של משרדים, לוגיסטיקה ונדל"ן מניב אחר. י.ו.א.ל., חברתו של מימון, רכשה את חלקם של רוב השותפים האחרים והגיעה ל-80%. בירן הוא בעל 10% בפרויקט.

גם בית זיקוק בטקסס

בשנים האחרונות גדלה ביילסול מאוד. בירן צירף כשותף לחברה את אחיינו, דודי ויסמן, השותף כידוע גם בעסקים אחרים. בהדרגה, החלה ביילסול להכנס לעסקות שאינן נדל"ן טהור. ביילסול היא כיום בעלת 37% בחברת הדלק אלון, עם אפריקה-ישראל כשותף עיקרי. אלון התפתחה בשנים האחרונות במהירות מדהימה: היא גייסה כספים בבורסה, וקנתה שורת נכסים בארה"ב - 1,700 תחנות דלק, 133 חנויות ובית זיקוק בטקסס. אלו עסקות מעורבות של נדל"ן ואנרגיה.

בעסקה "מעורבת" גדולה נוספת, רכשה אלון אשתקד, מחברת גרנית הכרמל, את חברת הדלק סונול, ב-150 מיליון דולר. סונול הייתה בעלת 50% במגדל המשרדים "מגדל סונול" בת"א, ומכרה את חלקה בימים אלו לחברת רובינשטיין ב-28.5 מיליון דולר. בידי סונול נשארה קרקע ל-35 מרכזים מסחריים קטנים, צמודים לתחנות הדלק שלה.

עו"ד בירן פעיל, לפיכך, בשלוש זרועות לפחות: משרדי עורכי-הדין שלו בירושלים ובת"א, עיסקי נדל"ן ואנרגיה דרך קבוצת ביילסול-אלון, ועיסקי נדל"ן דרך רוזבאד. שרגא בירן העמיד בראש רוזבאד את בנו בועז, כיו"ר. החברה מנסה להכנס לעיסקי נדל"ן נוספים, רק בחוץ לארץ. היא ניהלה, למשל, מו"מ לקנית מבני משרדים בציריך בכ-100 מיליון דולר. העסקה לא יצאה לפועל לאחר שהבעלים, קבוצת היאט, החליטה שלא למכור.

- מה עוד תקנו בחו"ל?

בועז בירן: "אנחנו מנהלים מו"מ על כמה עסקות מעניינות בגרמניה ובשוויץ, בודקים נכסים שהוצעו לנו. אני מקוה, שבקרוב נוכל להודיע על חוזים נוספים".

- למה לא לרכוש נדל"ן בישראל?

שרגא בירן: "קשה לעשות כאן עסקים. בישראל יש מונופול של מינהל מקרקעי ישראל על הקרקע, והם מוכרים היכן שהם רוצים, מתי ובאיזה מחיר. רק בצפון קוריאה יש ביורוקרטיה כמו בישראל, והיא הורסת את היזמה היהודית. המינהל הודיע על מעין רפורמה או הפרטה של שירותיו, ומיד פרצה שביתה כללית של העובדים, כי הם לא מעוניינים בהפרטה, שתפגע בפרנסתם הנוחה!".

הרמולין: "בירן איש ריב ומדון"

לכאורה, הכל טוב ויפה. אבל תביעה שהגיש עו"ד הרמולין מעיבה על השמחה. הרמולין פנה לפני כשנה לבית המשפט המחוזי בת"א, באמצעות עו"ד סיני אליאס, ודרש למנות מפרק לשותפות. הוא אמר, כי מדובר בשותפות לא-רשומה, ולכן די, על-פי החוק, במכתב ששולח אחד השותפים על הפסקתה. שלחתי מכתב כזה, ועכשיו יש למנות מפרק - הוא אומר.

עו"ד הרמולין הוסיף והאשים, כי במשרד הועלמו תיקים והושמדו מסמכים. הוא אמר על בירן כי מדובר ב"איש ריב ומדון, המבקש לקפח את שותפיו בדרך לא דרך". לטענת הרמולין, עיסקי הנדל"ן והאנרגיה של בירן מבוססים על תשתית המשרד, ולכן מגיע לו, להרמולין, חלק מהם, כאשר שווים נאמד במאות מיליוני שקלים.

בירן לא נשאר חייב. בתגובה לבית המשפט, באמצעות עו"ד רם כספי, אמר כי לא הייתה מעולם שותפות במשרד, ולכן אין לחדבר על פירוק, הרמולין לא תרם דבר למשרד, ואין בטענותיו ממש.

בית המשפט המחוזי בת"א החליט בימים אלו, כי ב-20 בפברואר יערך קדם משפט בתביעה למנות מפרק. אחר כך נקבעו 7 תאריכים להוכחות. אפשר לשער, שהצדדים יציגו מסמכים ומידע מאלפים על עיסקי הנדל"ן של שרגא בירן. אלא שיהיה עלינו לגייס הרבה סבלנות: תאריכי המשפט נקבעו לאפריל 2007, בעוד כשנה ורבע!