הקורונה משפיעה גם על הנדל"ן

תקופת הקורונה גורמת לחוסר ודאות ניכר ופגיעה קשה במשק הישראלי, ובכלל זאת בענף הנדל"ן והתכנון והבנייה. מה עושים אנשים שחתמו על עסקת רכישה, וכעת לא יכולים להשלים את התמורה החוזית? האם ניתן לסגת מהעסקה? ומה לגבי המיסים - האם רשויות המס יכירו בביטול עסקה? מה באשר להיטל השבחה?

ב-31.3.20 הודיע משרד האוצר, כי בשל העובדה שהמגבלות שהוטלו על המשק לא הוחלו על ענף הבנייה בשל חיוניותו, הרי שלפחות בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מ"כוח עליון". הנחיה זו הגיעה לאור סעיף 18 לחוק החוזים, הקובע, כי אם התרחש אירוע שהצדדים היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם בהתאם לחוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו, ללא פיצוי. בכל מקרה, בתי המשפט מקבלים רק לעיתים נדירות את "טענת הסיכול", כולל במקרים קשים וקיצוניים.

סביר להניח, כי נושא ביטולי ההסכמים יעלה ביתר שאת, כאשר למעלה ממיליון ישראלים יושבים בבית - עם משכורות חלקיות לשכירות ואפס הכנסות לעצמאים - וייתכן שלא יוכלו להשלים את התמורה החוזית. האיחורים במסירת דירות ונדל"ן מניב יהוו בעיה ליזמים, שיתקשו להסתמך על הקורונה ככוח עליון. לכאורה, יהיה עליהם לעמוד במועדים הנקובים בחוזים, והם עשויים להיות חשופים לתביעות, אלא אם כתוב אחרת בהסכם.

מה המשמעות של עסקה שבוטלה והאם יוחזרו מסי שבח ורכישה? סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".

חובת הוכחת הביטול מוטלת על הרוכש ועליו להראות, כי הביטול מוסכם על שני הצדדים. מנהל מיסוי מקרקעין יבחן כל מקרה לפי נסיבותיו, ובין היתר האם נרשמו הזכויות בטאבו; מה משך הזמן שעבר בין כריתת ההסכם לביטולו; האם הרוכש תפס חזקה בנכס; האם קיימים יחסים מיוחדים ועוד. לעיתים יטען מנהל מיסוי מקרקעין, כי אין המדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר, ואז לא רק שלא יוחזר המס, אלא שישולם מס נוסף בגין העסקה הנוספת, היא המכר החוזר.

הוראת ביצוע מס שבח 26/92 קובעת: "לכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים בהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת או מסיבות אחרות...
ניתן להניח, כי מרבית הביטולים אמיתיים ונעשים בתום לב, ורק בשוליים קיימים מקרים בהם הביטול הוא מלאכותי שכוונתו להימנע מתשלום מס".

עמדת רשות המיסים היא, כי על הביטול להיות מוסכם על שני הצדדים. ברור, כי כיום במקרים רבים יהיו בלא הסכמה ומלווים בסכסוכים. במקרה כזה, על הצד המעוניין לבטל יהיה לנסות לשכנע את המנהל שאכן יש לבטל, ואם יהיה עליו לפנות לערכאות - החזר המס יהיה מסובך יותר ורחוק יותר.

מה קורה כאשר התמורה הופחתה לעומת ההסכם המקורי? האם הרשויות יכירו בכך ויפחיתו את המס בהתאם? אם יתברר שההפחתה ניכרת, ייתכן שיעלה חשד ליחסים מיוחדים בין הצדדים או שהמנהל יעמוד על העיקרון לפיו השווי נקבע על-פי שווי שוק, כך ששוב מדובר באי ודאות.

מה עם היטל השבחה? היטל זה נגבה בגין עליית שווי קרקע שנגרמה עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. למרות שהחיוב בהיטל "נולד" במועד אירוע המס, תשלום ההיטל יידחה עד למועד מימוש הזכויות - מכר או היתר בנייה. בהגיע מועד המימוש, על הנישום לפנות לוועדה המקומית ולדווח על העסקה. במצב בו העסקה בוטלה, יש לבדוק האם שומת הוועדה המקומית כבר הונפקה. אם השומה כבר הונפקה - יש לנישום 45 יום בלבד להשיג עליה בטרם תהפוך לחלוטה.

ניתן לבקש מהוועדה המקומית שומת היטל השבחה גם בהעדר מימוש, ובכך שונה היטל ההשבחה ממיסוי מקרקעין. בכל אופן, את היטל ההשבחה הנישום ייאלץ לשלם בכל מקרה, במוקדם או במאוחר. זאת, לעומת מס שבח/רכישה שאותו הנישום ישלם רק כשמתבצעת עסקה, ולכן נראה, כי מי שכבר החל הליך של בקשת שומת היטל השבחה, מן הראוי שיסיים את בירור ההיטל ויפעל מיד להפחתתו.

מה קורה אם הנישום שילם את היטל ההשבחה ולאחר מכן, העסקה בוטלה? בית המשפט העליון קבע, כי אם לא חלה התעשרות בצד היטל ההשבחה, יש להחזיר אותו. אולם, באותו מקרה היה מדובר בתוכנית שבוטלה ולכן החיוב בוטל, ואילו במקרה בו התוכנית קיימת ורק המימוש בוטל - סביר שהרשות לא תמהר להחזיר את ההיטל. אולם, ההיטל בכל מקרה יגיע בהמשך, וייתכן שכדאי לשלם כבר עתה.