איך נוצר שינוי דיסקט בניהול מבנים

נושא ניהול ואחזקת מבנים על-ידי חברת ניהול חיצונית נחשב במשך שנים רבות כ"לוקסוס" המתאים אך ורק לבנייני יוקרה מובהקים, דוגמת אלה הממוקמים לאורך חופי תל אביב והרצליה פיתוח, מגדלי אקירוב, פארק צמרות, גינדי שרונה ו-TLV, נווה אביבים, רמת אביב ג', הגוש הגדול, טיילת ת"א וכיו"ב.

האמת? כמי שעוסק שנים רבות בתחום הזה, אני יכול להבין את החשיבה זאת, שהרי עבור משק בית ממוצע במדינת ישראל, עוד כמה מאות שקלים טובים הוצאה חודשית אינם סכום מבוטל כלל ועיקר. ואכן, באותם רבבות בניינים טיפוסיים למעמד הבינוני בני שלוש-ארבע קומות, לא היה בדרך כלל צורך ביותר מוועד בית ונותני שרותי ניקיון חיצוניים.

אולם, וזה אולם גדול, במהלך שני העשורים האחרונים קרו במדינת ישראל שני דברים משמעותיים שבדיעבד יצרו גם שינוי דיסקט משמעותי בכל מה שקשור לצורך בחברת ניהול חיצונית.

השוני הראשון בא לידי ביטוי בהקמת מאות מגדלים בני עשרות קומות המכילים במקרים רבים 100 דירות ויותר, מה שהופך את מלאכת אחזקת הבניין לבלתי אפשרית עבור ועד בית פלוס חברת ניקיון. השוני, אדגיש, איננו רק ב"כמות הדירות", המהווה בעיה בפני עצמה, אלא גם ובעיקר במערכות הממוחשבות המתוחכמות, החל מהכניסה לבית, השומר והלובי, דרך המעליות המהירות וכלה בחדרי המכונות, המכילים מערכות בטיחות וביטחון ומהמעלה הראשונה, תפעול מכפילי חנייה ועוד.

הדרדרות הדרגתית

השוני השני, שאינו פחות מקודמו, הינו בעובדה שאלפים רבים של בנייני שיכון מתפוררים ובניינים ותיקים אחרים בני שלוש, ארבע, חמש, שש, שבע קומות וכו', הפכו לפתע פתאום לרבי קומות מודרניים, זאת עקב ההליכים המואצים של ההתחדשות העירונית, דוגמת תמ"א 38 ופינוי בינוי. גם כאן, כמו בדוגמה הקודמת, ההבדל מתבטא לא רק בגובה הבניינים ובכמות הדירות המשמעותית שנוספה, אלא גם בשוני הדרמטי בתכולת הבניין והפיכתו ממתפורר ומיושן למודרני, משוכלל ומורכב בפן המערכות.

העובדה שבניין בן, נניח, 12 דיירים, הפך להיות בניין בן 40 דירות, במקרה קלאסי של תמ"א 38 או אף הרבה יותר במקרה של פינוי בינוי או בניין חדיש לחלוטין, הפכה את העלות של חברת ניהול חיצונית להרבה יותר חסכונית וסבירה עבור משק בית ממוצע, שכן העלות מתחלקת בין עשרות רבות של דיירים.

לא פחות חשובה מכך העובדה שהעדר חברת ניהול חיצונית, משמעותה גם בעיות בטיחות וביטחון חמורות לדיירי הבניין ולא פחות מכך, התדרדרות הדרגתית של תחזוקת הבניין והפיכתו שלא בטובתו מ"בניין יוקרתי" ל"סלאמס", כלומר גם ירידה משמעותית של ערך הדירות ובד בבד ירידה באיכות החיים של דיירי הבניין. בידי עשרות דוגמאות של בניינים זהים לחלוטין וצמודים זה לזה, שפערי מחירי הדירות מגיעים עד כדי 10-15 אחוזים, כלומר מאות אלפי שקלים.

ושאלה אחרונה: האם ועד הבית המסורתי שבק חיים? ובכן, תופתעו, אבל ממש לא. דווקא בעידן של חברות ניהול ואחזקה חיצוניות מקצועיות, קיימת חשיבות משנה לנציגות דיירים שתעמוד מול אותן חברות, תדע לבחור את החברה המתאימה לאותו בניין ולעדכן אותה בשוטף בכל צורך שהוא.