בוטלה תוכנית "אפריקה ישראל" לבנות בזכרון יעקב

ביהמ"ש בחיפה דחה (יום ד', 30.1.08) עתירה של חברת אפריקה ישראל לאשר לה לבנות שכונה ליד זכרון יעקב על צלע ההר. מדובר בקרקע חקלאית שחלקה אף מיוער.

ועדות תכנון ובנייה קבעו כי לא ניתן לאשר בנייה בשטח בשל הגדרתו קרקע חקלאית אך החברה טענה כי יש לתת לה את ההיתר על-בסיס תוכנית מנדטורית ג/90, משנת 1945. עוד טענה החברה כי ההחלטה והפרשנות של הוועדות לתוכנית המתאר של זכרון יעקב המגדירה את הקרקע כחקלאית "לוקות בחוסר סבירות קיצוני, סוטות מכוונת התוכנית, מנוגדות לעקרונות היסוד בתכנון ומשפט ופוגעות אנושות בקניינה של אפריקה ישראל ללא כל תשתית בדין".

"פרשנות זו", טענה החברה, "קובעת ביטולה של תוכנית לשכונה מגורים שלמה ותכליות נוספות, ללא כל הליך ראוי של תכנון ומבלי שיש ולו בדל ראיה לכוונה ממשית של מוסדות התכנון לעשות כן. הדרך הראויה בה ניתן היה למנוע ממנה לנצל את זכויותיה, אם בכלל, הינה בדרך של עריכת תוכנית ברורה ומפורשת אשר תעמוד למבחן מוסדות התכנון הבכירים יותר ואף לעמדת הציבור הרחב, תוך קיומו של הליך שקוף וברור בו תינתן לנפגע זכות השימוע והטיעון".

מנגד, ועדת הערר המחוזית בחיפה טענה כי מדובר בקרקע מרוחקת ומנותקת מתחום הבנוי של זכרון יעקב ומכל יישוב ובנייה כלשהי. "מדובר בשטח הררי פתוח המאופין בחורש טבעי והמיועד לשימור. תוכנית המתאר הארצית 22 מייעדת את הקרקע וסביבתם ליער נטוע אדם קיים. תוכנית המתאר המחוזית לחיפה המופקדת מייעדת אותם לשטח חקלאי נוף כפרי פתוח. תוכניתה של אפריקה ישראל להקים שכונת מגורים מנוגדת למדיניות התכנון הארצית והמחוזית".

עוד נטען כי "תוכנית המתאר של זכרון יעקב (ש/11) שינתה את היעודים שנקבעו לפי התוכנית המנדטורית. לכן לא ניתן להוציא היתר לבניית מגורים על קרקע שהינה ביעוד חקלאי". מתנגדת נוספת, זכרון יעקב טענה כי קבלת דרישתה של אפריקה ישראל "משמעותה יצירת שכונת מגורים השייכת מוניציפלית לזכרון יעקב אך מנותקת ממנה לחלוטין, באזור ירוק, המיועד מזה שנים לחקלאות ושהינו קרקע חקלאית מוכרזת ובחלקו אזור מיוער אשר מעולם לא יועד על-ידי המועצה המקומית לבנייה ולמגורים".

כאמור, בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה דחה את בקשתה של אפריקה ישראל. בהחלטה, קבע השופט רון שפירא, כי "אפריקה ישראל" ביקשה להתבסס על תוכנית מנדטורית בת 60 שנה. "מאז תוכנית זו חלו שינויים מפליגים במגמות ובתפיסות התכנוניות". עוד כתב השופט כי מדובר בבקשה להקמת "שכונה עירונית במרוחק ובמנותק מכל ישוב ללא כל חיבור אורבאני ביניהם כאשר מדובר בשטח פתוח הררי המאופיין בחורש טבעי, שהינו בעל רגישות נופית וסביבתית. הקמת שכונת מגורים במקום מנוגדת לתפישה התכנונית המחוזית והארצית ולכל התוכניות החלות באזור".

השופט מתח ביקורת על התנהלות החברה שלא הגישה במועד התנגדות לתוכנית המתאר שבה הוגדרה הקרקע חקלאית. "החברה לא הגישה כל התנגדות לתוכנית ולא העלתה טענות בנוגע לסתירה בין תוכנית זו לתוכנית המנדטורית ואין לה להלין בעניין זה אלא על עצמה. על כן, אין לקבל כעת את טענתה לפגיעה בזכויותיה ובזכות הקניין שלה מאחר שלא עשתה דבר על-מנת להגן על זכויות אלה בעצמה. לעניין זה יוער כי לא הובהר בכתבי הטענות המועד בו הפכה להיות בעלת זכויות במקרקעין נשוא התוכניות שבמחלוקת. אם אכן הייתה בעלת זכויות במקרקעין קודם לאישורה של תוכנית ש/11 כי אז הייתה צריכה להתנגד לתוכנית במועד. אם רכשה זכויות במקרקעין לאחר מכן הרי שהיה עליה לבדוק את טיבם של המקרקעין ותוכניות הבניין החלות עליהם קודם למועד הרכישה. אם לא עשתה כן אין לה להלין אלא על עצמה. כך או כך אין היא יכולה לטעון כי זכויותיה קופחו בלא שהתקיים הליך ראוי ובלא שניתנה ההזדמנות לטעון את טענותיה נגד אישור תוכנית ש/11. אשר על כן, לאור כל המפורט לעיל, אני מורה על דחיית העתירה".

השופט חייב את "אפריקה ישראל" לשלם את הוצאות המשפט של ועדת הערר מחוז חיפה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון ומועצה מקומית זכרון יעקב וכן שכר טירחתן בסכום כולל של 15,000 שקלים לכל אחת מהן "ובסה"כ 45,000 שקלים".