|   15:07:40
דלג
  |   תגובות
  |    |  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!

השקעות בנדל"ן באירופה

תכנון מס: השקעה בנדל"ן באירופה על בסיס מתווה הנאמנות לפי ההסדר החדש, החזקה דרך אוסטריה,לוקסמבורג, קפריסין - אימתי וכיצד?
12/09/2006  |     |   מאמרים   |   תגובות

   רשימות קודמות
  "שבירת השוויון" ע"י המס
  מעבר לעבודה בחו"ל
  הפרדת זכויות הבנייה
  כיצד להשקיע בנדל"ן באירופה
  עסקות נדל"ן בשטחים

מבוא

לכל מדינה יש את מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי ההשקעה המומלצות של תושבי ישראל בכל מדינה ומדינה. מקובל בנושא זה לעשות הבחנה בין להשקעות בנדל"ן בארה"ב לבין השקעות בנדל"ן באירופה ובמדינות שונות בעולם. ברשימה קודמת דנו באחת מדרכי ההתארגנות לגבי ארה"ב. ברשימה זו בחרנו להציע מודל משפטי חדשני המתאים להשקעה בנדל"ן אירופאי.

מתווי ההשקעה בנדל"ן באירופה מערבים בדרך כלל מבנים המשתנים בהתאם למדינה הרלוונטית ולמטרות ותקופות ההשקעה. תנאי בסיסי לביצוע השקעה בנדל"ן ע"י זרים במדינת מזרח אירופה הינו ד"כ החזקה באמצעות חברה מקומית. כך לדוגמה הוא המצב ביחס להשקעה בנדל"ן ברומניה, בולגריה, הונגריה, ליטא ופולין ומדינות אחרות. הדבר נדרש לעיתים גם במטרה לקבל תנאי מימון זר ומטעמים עסקיים אחרים.

מכירת הנדל"ן ברמת החברה חייבת בד"כ באותן מדינות במס חברות. לדוגמה: 15% בליטא, 16% ברומניה, 18% בהונגריה, 19% בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד ליחיד תושב ישראל חייבת בניכוי מס במקור בשיעור של 10% או 15% בהתאם למדינה הרלוונטית ולהשלמת ל- 25% מס בישראל. כלומר: מדובר במס אפקטיבי הנע בין 36.25% לבין כ- 40% ויותר.

סיכום

קיימות כמובן עוד דרכי השקעה שניתן להתאימן לפי מאפייני ההשקעה והמשקיע על בסיס ייעוץ פרטני וכן להתאים השקעות שבוצעו למתווה מס מופחת. נציין עוד כי לפי תקדימי בית המשפט העליון (חזון, סיון, פרומדיקו ואח') אין לרשות המיסים סמכות לפסול תכנוני מס אלו.

חקיקת המס למניעת תכנוני מס אגרסיביים איננה חלה כעיקרון על תכנוני מס אלו בהיותם מעוגנים כדבעי בחוק ובאמנות, וסיכויי רשות המיסים בדיון משפטי לגביהם הם ספקולטיביים, דבר שימנע ממפקח סולידי מקצועי להתנגד להם.

יצוין לבסוף כי ניתן, במרבית המקרים, לערוך התאמנות במבני החזקה קיימים, אשר, מטבע הדברים, תוכננו על-מנת לתת מענה למצב החוקי הקודם, ולהתאימם לשינוי מטרות ההשקעה ולהפחתת המס בישראל ובחו"ל על רווחי הון ועל הכנסות פסיבויות ללא הוצאות.

תכנון מס - חברות החזקה

לצד השימוש במתווה הנאמנות ניתן גם לבצע השקעות בנדל"ן במדינות מסוימות באירופה תוך שימוש בהחזקה באמצעות חברות שלא ייחשבו כשקופות בישראל. מבנה כזה יכול להיות רלוונטי לדוגמה כאשר מדובר בהשקעות רבות ובתדירות גבוה שיחשפו את המשקיע הישראלי במתווה השקיפות לטענת מס של 49% כהכנסה מעסק/עסקת אקראי ולא מרווח הון.

לדוגמה השקעה בליטא: ניתן להקים חברה קפריסאית או לוקסמבורגית שתחזיק בחברה אוסטרית. החברה האוסטרית תחזיק בחברה ליטאית. החברה הליטאית תרכוש את הנדל"ן ותפתחו. מכירת המניות של החברה הליטאית לאחר יותר מ- 12 חודשים תהיה פטורה ממס באוסטריה לפי פטור ההשתתפות. המכירה תהיה פטורה ממס גם בליטא ,הן לפי הדין הפנימי הליטאי (שאינו ממסי איגודי מקרקעין כמקרקעין שכן ממוסים ב- 15% מס, בניגוד לאנגליה שבה קיים לדוגמה פטור ממס רווח הון בגין השקעות בנדל"ן אנגלי ע"י משקיעי חוץ ככלל) והן לפי האמנה בין ליטא לאוסטריה.

השארת הכספים באוסטריה תמנע CFC, כיוון שלפי האמנה בין ישראל לאוסטריה קיים שומר מסך בשיעור של 25% באוסטריה. אך תמיד ניתן יהיה למשוך את הכספים בדרך של דיבידנד שיהיה פטור ממס באוסטריה בין לפי הדירקטיבה אם ההחזקה היא דרך קפריסין ובין לפי האמנה עם לוקסמבורג, בנוסף לדירקטיבה אם ההחזקה היא דרך לוקסמבורג. גם בלוקסמבורג יש שומר מסך של 15% כלפי ישראל כך שכל עוד הכספים לא נמשכו ניתן לשלם רק 10% בישראל.

בלוקסמבורג ניתן לפני המשיכה לפרק את החברה בפטור מלא שם, אך מובן שאם אין צורך בכספים ברמת היחיד מומלץ להימנע מכך, על-מנת שלא להיות חשופים להשלמת 15% האחוזים בישראל חלף המס שנחסך בלוקסמבורג.

תכנון מס - שימוש בנאמנות

כתכנון מס ניתן להציע היום לעשות שילוב נבון בין הסדר הנאמנות שנכנס לתוקף החל מ- 2006 ובין הדירקטיבות והאמנות האירופאיות. כך ניתן לבצע השקעה בנדל"ן באירופה באופן שבו המס הסופי והכולל לא יעלה על 20% בישראל ובחו"ל ביחד לגבי מכירות של נדל"ן לאחר 2007 שנרכש לאחר 2003, 25% לגבי מכירות של נדל"ן ב- 2006 שנרכש לאחר 2003, ושיעור מס ליניארי לפי יחס תקופות לגבי נדל"ן שנרכש לפני 2003 ונמכר ב- 2006 או ב-2007 (25%/20% לגבי התקופה מ- 2003 ו- 49% לגב התקופה לפני 2003).

כיצד? לדוגמה השקעה בפולין: יחיד תושב ישראל ייצור נאמנות שהנאמן שלה יהיה חברה קפריסאית בה יהיה בעל 100% מהמניות. החברה הקפריסאית תחזיק בחברה הפולנית ב- 100%. החברה הפולנית תוצג בכתב הנאמנות כחברה להחזקת נכסי הנאמנות. החברה הפולנית תרכוש נדל"ן בפולין. הנדל"ן ייחשב לנכסי הנאמנות. מכירת הנדל"ן ברווח בפולין תביא למיסוי בשיעור של 19% כמס חברות בפולין. משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הפולנית לחברה הקפריסאית תהיה פטורה ממס הן בפולין והן בקפריסין: בפולין - מכוח דירקטיבת אירופה בדבר חברה אם חברה בת; בקפריסין - מכוח פטור ההשתתפות ועל-פי תנאיו.

משיכת הרווח כדיבידנד מהחברה הקפריסאית לבעל המניות הישראלי פטורה ממס בקפריסין לפי הדין הפנימי הקפריסאי. במידה והמכירה תבוצע ב- 2007 ואילך אזי היחיד יידרש לשלם בישראל רק 1% מס נוסף (או 6% במידה והמכירה תבוצע ב- 2006) ולא 25% נוספים.

מדוע? מכיוון שמדובר בנאמנות שיוצר תושב ישראל. על-פי הסדר זה רואים הן את החברה הקפריסאית והן את החברה הפולנית כשקופות ועל כן היחיד מוצג כמשקיע ישיר בנדל"ן לצורכי המיסוי בישראל על אף שרשרת ההחזקה התאגידית הנ"ל. משמע, מדובר בחיסכון מס של כ- 20%. את מתווה הנאמנות מומלץ תמיד לבנות בצורה יסודית ומקצועית ולפנות לקבל אישור מראש מרשויות המס בישראל כדי למנוע תאונות מס מיותרות.

משרד דר' אברהם אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים
משרד דר" אברהם אלתר מתמחה בייעוץ בענייני מסים, מיסוי בינלאומי, מיסוי מקרקעין, מס ערך מוסף, מס בולים ומגוון נושאים נוספים.
מחבר המאמר הינו מומחה למיסוי בינלאומי ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות", ומחבר הספרים: "הרפורמה במיסוי בינלאומי", "אנציקלופדיית אמנות מס" (כרכים א" – ה"), ו-"111 טבלאות של אמנות המס של ישראל" (עם ד"ר אלתר).
תאריך:  12/09/2006   |   עודכן:  13/09/2006
עו"ד אורי כליף
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
בחמישי במרס 2003 התפוצץ מחבל מתאבד באוטובוס קו 37 בחיפה. בפיגוע נרצחו שבעה עשר אנשים, תשעה מהם צעירים בני פחות משמונה עשרה, תלמידי בית ספר בדרכם חזרה לביתם.
12/09/2006  |  יוסי צור  |   מאמרים
חמש שנים עברו מהיום שבו עמד העולם קרוע עיניים ופעור פה מול התמונות הקשות שבהן נראה בשידור חי איך נחרב ועולה באבק קו הרקיע של דרום מנהטן, והפכו לחורבות מרכזי כוח בוושינגטון - הסמלים העליונים והמובהקים ביותר בארה"ב של אמריקה.
12/09/2006  |  מנדי ספדי  |   מאמרים
לקוחות נאמנים הם משאת נפשה של כל חברה עסקית. יותר ויותר חברות מגיעות להכרה כי הנכס היקר ביותר שלהן הוא בסיס הלקוחות הקיים. כתוצאה מכך, מעבירים מנהלי השיווק תקציבים לטובת טיפוח נאמנות לקוחות, שימור הלקוחות ושמירת מערכת היחסים עמם לאורך זמן.
12/09/2006  |  מיכאלה אלרם  |   מאמרים
בימים האחרונים שוב אנו עדים לעיסוק בקיומו של "מצעד הגאווה" בירושלים.
12/09/2006  |  שי ברק  |   מאמרים
ידוע שכאשר תינוק בוכה, יש להסיט את תשומת לבו למשהו אחר, צעצוע, אשליה, ריקוד הפנדה. רה"מ אולמרט, המתייחס לכלל בית ישראל כתינוקות בכיינים שיש להשתיקם, החליט להוציא סוס מת מבית הנכאת ולדרבן אותו, בניסיון להסיט את תשומת הלב ממצוקותיו.
11/09/2006  |  ד"ר יובל ברנדשטטר  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
אלי אלון
אלי אלון
בתי העלמין הקיבוציים, לרוב מטופחים ומגוננים בצמחי ושיחי נוי ובעצים מצילים    בסך-הכל ניתן לקבוע כי בתי העלמין הקיבוציים מטופחים יותר מאשר בתי עלמין אחרים
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il