אלקטרה נדל"ן הודיעה הבוקר על עסקה גדולה בגרמניה, שלכאורה היא רווחית וכדאית: החברה קנתה - לא נמסר ממי - בנייני משרדים בנירנברג ב- 530 מיליון שקל. היא מממנת כמעט את כל ההשקעה משלוש הלוואות בנקאיות, בריבית ממוצעת של 4.6% לשנה. הבנינים מושכרים לחברת ההיי-טק לוסנט, בדמי שכירות המניבים הכנסה של 8.1% בשנה. לכאורה, הפער בין הריבית לבין דמי השכירות מבטיחים לחברה רווח נאה, 3.5% על ההשקעה, כלומר כ-18.5 מיליון שקל לשנה.
יתרון נוסף של העסקה הוא, שההלוואות הבנקאיות מממנות 92% מההשקעה הכוללת. אלקטרה נדל"ן חייבת להשקיע הון עצמי קטן יחסית של 62 מיליון שקל, ועוד כ- 10 מיליון שקל הוצאות נלוות חד-פעמיות של העסקה. יתר על כן, כל הוצאות הניהול והאחזקה של הבנינים יחולו על לוסנט. זאת ועוד, החוזה עם לוסנט הוא לטווח ארוך יחסית של 8 שנים, עם שתי אופציות להאריכו עד 10 שנים נוספות. מה יכול להיות יותר טוב?
אכן, לטווח קצר או בינוני, העסקה ודאי טובה מאוד. אבל יש לשים לב גם למחיר ששולם ולסיכויי רווחי (או הפסדי) ההון בעתיד. אחרי הכל, דמי השכירות מממנים את הריבית על ההלוואה, את מחיר ההון העצמי ואת הרווח השוטף. אבל, בעוד 6.5 שנים - כך על-פי תנאי ההלוואות - כלומר, במרס 2013, יהיה על אלקטרה לפרוע את ההלוואות הבנקאיות, כ- 470 מיליון שקל. מהיכן יבוא הכסף?
סביר להניח שאלקטרה תבקש למכור באותה עת את הבניינים, כדי לפרוע את ההלוואות. אין ביטחון שהמכירה תניב רווח. איש אינו יכול לדעת כיצד יראה שוק המשרדים בגרמניה בשנת 2013. אלקטרה שילמה, בעת הקנייה, כ- 2,550 דולר למ"ר (כולל חלק יחסי בחניונים מקורים גדולים). זהו מחיר לא נמוך, יחסית, לגבי שוק הנדל"ן בגרמניה. מי יודע אם המכירה ב- 2013 תניב רווח או הפסד? יתכן מאוד, שמי שמנהל את אלקטרה כיום, לא ינהל אותה בשנת 2013, ואם המכירה תניב הפסד, לא יהיה למי לבוא בטענות.
עוד יש להניח, שאלקטרה נדל"ן תמכור את הבניינים קודם לכן, אם תראה הזדמנות עסקית למכרם במחיר גבוה, שיניב לה רווחי הון. במקרה כזה, היא תפרע את ההלוואות לבנקים במועד מוקדם. אולם, אם כך, יהיה עליה לשלם, על אחת ההלוואות, "עמלת יציאה" של 24% מרווח ההון שהעסקה תיצור.
נתונים אלו מדגימים את הסיכון והבעייתיות ברכישת נדל"ן מניב בחוץ לארץ. העסקה כשלעצמה טובה, בנתונים של היום, אך איש אינו יודע מה יהיה בעתיד. אלקטרה, כמו חברות נדל"ן ישראליות אחרות, מכירה מן הסתם את השוק בישראל טוב יותר ממה שהיא מכירה את השוק הגרמני. לכן, נוהגות חברות אלו להעזר, במקרים של עסקות בחו"ל, גם במומחי נדל"ן מקומיים.
