אין ספק, שיצחק תשובה ויגאל אהובי עשו היסטוריה השבוע, כאשר רכשו 88 נכסים של חברת בתי הכל-בו השוויצית המובילה ילמולי, בכ-12.4 מיליארד שקל. הם ראויים לכל שבח על ההעזה והיזמה. אבל העסקה גם תהיה כדאית? לא בטוח.
רוב שטחיהם של בתי הכל-בו הנוכחיים מושכרים כיום בחוזים לטווח ארוך של עד 25 שנה, בתשואה של 4.6%. בשנה הקרובה תסיים החברה בניית שני מרכזי קניות, בז'נבה, וסט. גאלן, שבהם השכירה את רוב השטחים; אם הכל יושכר, ובתפוסה מלאה, תגיע התשואה ל-5.3%. נראה שהתשואה תעלה במקצת במשך השנים, בזכות מנגנון להתאמת דמי שכירות הגלום בחוזים.
תשובה ואהובי יממנו את העסקה בעיקר מהלוואת-ענק בת 10.6 מיליארד שקל, שיקבלו ממרכז ההשקעות הבינלאומי מריל לינץ. יש כמה סימני שאלה חשובים ובולטים סביב פרטיה של ההלוואה:
1. לכמה זמן ההלוואה? האם היא ל-25 שנה, כמו רוב חוזי השכירות, או לטווח קצר יותר? מדוע הסתפקו היזמים בהודעה סתמית על "הלוואה לזמן ארוך"?
2. מהי הריבית? כיום, ריבית הפריים על הלוואות לשנה בשוויץ עומדת על 2.5%, ויש להניח שהריבית על הלוואות לטווח ארוך גבוהה יותר. בנוסף, כל לווה משלם מעל ריבית הפריים, נניח 1% עד 1.5%. מדוע לא פרסמו היזמים מה גובה הריבית?
3. מהו המרווח בין הריבית לבין דמי השכירות, שיעמדו כאמור על 5.3% במקרה של השכרת כל השטחים? גם המידע בנושא זה לא נמסר.
4. מהיכן יחזירו היזמים את הקרן? האם יצטרכו למכור בעתיד חלק מהנכסים כדי לפרוע את ההלוואה? או אולי ימחזרו את ההלואה הנוכחית? האם מישהו יכול לדעת או לנבא מה יהיה מצב שוק הנדל"ן בשוויץ בעשור או בעשורים הבאים?
5. מה יקרה אם העולם יכנס שוב, חלילה, מתי-שהוא ב-25 השנים הבאות לשפל כלכלי, חברות השוכרות נכסים יקלעו לקשיים ויפסיקו לשכור ולשלם?
שאלות אלו חשובות לגבי כל עסקת נדל"ן וכל הלוואה. אך ככל שהעיסקה גדולה יותר, כך מדובר בסכומי כסף גדולים יותר ויותר, וחשיבות השאלות והתשובות הולכת ועולה.
קיימת גם שאלת ההון העצמי. דלק נדל"ן ואהובי יצטרכו להביא כל אחד מהבית כ-800 מיליון שקל. אין ספק שהם יכולים לגייס סכום זה ממקורותיהם. אבל מה יהיה "מחיר הצל" של הגיוס? או, במילים פשוטות: לו היו משקיעים הון עצמי זה בהשקעה סולידית, נניח בשוק ההון, מה הרבית או התשואה שהיו מקבלים? ולכן - האם מרכיב ההון העצמי של העסקה כדאי להם?
יתכן מאוד שהיזמים כבר שקלו נושאים ושאלות אלו, והחליטו על ההשקעה הגדולה לאחר בדיקה כלכלית-חשבונאית מפורטת. יש לקוות שכך הוא, ביחוד מכיון שמדובר בהשקעת-ענק וכסף גדול.
