ביקורת איכות מוגברת

הצגת הסוגייה

דברים אלו מופנים בעיקר אל בעלי קרקע לבנייה פרטית המתחבטים בין שיטות הבנייה העומדות לפניהם, ומתקשים להחליט האם למסור את הטיפול בבית חלומותיהם לידיו של קבלן-מפתח אשר יבצע את הבנייה מהמסד ועד הטפחות, או לתת אמון במפקח צמוד אשר ילווה את הפרויקט וישמור על האינטרסים שלהם, או - שמא עדיף לבחור לבד קבלני משנה ולהפעילם תוך הישענות על האדריכל והמהנדס שתכננו את הבית.

נאמר כבר כי השיטה השלישית חוסכת עלויות בהיקף של 20 עד 25 אחוזים, ונשאלת השאלה, האם שיטה זו יעילה גם מבחינת רמת הגימור של הבית, והאם היא אפשרית לאור מגבלותיו של המזמין בשעות עבודה ובידע מקצועי.

קבלן מפתח

קבלן מפתח הוא קבלן בעל ידע מעשי ותיאורטי בתחום התכנון והבנייה, אשר בדרך כלל גם צבר ניסיון רב ובכך יתרונו. צריך רק לבדוק, האם העדיפות של קבלן המפתח בתחום התכנון והבנייה משמשת את המזמין, או שמא היא משמשת את הקבלן, אשר היעדים שלו אינם חופפים בכל דבר ועניין ליעדיו של המזמין.

ראשית דבר, בהעסקת קבלן מפתח, הסכום הכולל של הבנייה - קבוע, כתוב וחתום, ואינו יכול לרדת. הוא אומנם עלול לעלות לאור שינויים ותוספות, או מצבים אחרים המתוארים בחוזה הביצוע, אך ודאי שלא ירד. במצב דברים זה, היה והקבלן חוסך: בחומרים, כמותם וטיבם, או בהעסקת בעלי מקצוע - הרי כל החיסכון הכספי מתנקז אל כיסו הפרטי, מבלי שהמזמין ייהנה מכך. חסכונות אלו הם בדרך כלל לא רק על חשבונו הכספי של המזמין, אלא גם על חשבון איכות הבנייה.

לקבלן המפתח יהיה כדאי לחסוך בהוצאות חומרים ולהעסיק את קבלני המשנה הכי זולים, כמו גם לנקוט בשיטות בנייה הכי זולות. לדוגמא, הבטחה בחוזה הביצוע לחלונות אלומיניום - משאירה מרווח עצום לגבי בחירת סוג ורמת הפרופילים, שההפרש הכספי ביניהם הוא עשרות אחוזים, וכן, הזמנת ריצוף מסוג נחות לאתר במקום ריצוף מסוג א' - היא גורמת לחיסכון כספי של עשרות אחוזים, ואילו האבחנה בין סוגי הריצוף היא קשה גם לבעלי מקצוע.

חיסכון באיטום עלול לגרום לבכייה לדורות, שכן בתחום זה לפעמים קשה לאתר את מקור הבעיה ואילו הנזק הנובע ממנה הוא עצום.

השורה התחתונה היא כי ברוב המקרים של העסקת קבלן מפתח, משלמים הרבה יותר, אך לעומת זאת - המוצר המוגמר הרבה יותר נחות.

מפקח צמוד

נתינת דריסת רגל למפקח צמוד לאתר הבנייה היא לא תמיד מעשה נבון. אומנם יש גם הצלחות אולם התלות של המזמין באופיו וביושרו של המפקח הצמוד היא כמעט מוחלטת, דבר שהמפקח עלול לנצל לטובת האינטרסים שלו תוך הזנחת האינטרסים של המזמין.

במה דברים אמורים? יצירת יחסים הדוקים מדי בין המפקח הצמוד לבין קבלני המשנה אותם הוא ממנה ועליהם עליו לפקח, ועם היצרנים והספקים שמאיתם נרכשים חומרי הבנייה והמוצרים השונים, עלולה להיות למפקח לרועץ כאשר הוא צריך - לטובת איכות הבנייה - לפסול עבודה מסויימת או להחליף מוצר פגום, לתת הערה קשה לקבלן המשנה, כמו גם לדרוש דרישת ביצוע שאינה כל כך נעימה לשמיעה.

במקרה הפחות טוב, המפקח הצמוד יוצר קשרים עסקיים ממש בינו לבין הספקים וקבלני המשנה עד כדי ערבוב תחומים, ועד כדי חוסר אפשרות לתפקד ולבצע את תפקידו באתר.

יש לדעת כי ספקים ויצרנים שונים מציעים בריש גלי אחוזים לאדריכלים, למהנדסים ולמפקחים באתרים תמורת המלצה על מוצריהם. היענות להצעות מעין אלו היא בניגוד לכל חוקי האתיקה לגבי מהנדסים ואדריכלים, אולם למפקחים אין חוקי אתיקה והם גם אינם מאוגדים במסגרת מחייבת כלשהי.

העלות שהמפקח הצמוד עשוי לחסוך במעורבותו בבנייה בכך שכאשר הוא מעורב אז לא צריך לעשות הסכם עם קבלן מפתח אלא אפשר להעסיק באתר קבלני משנה למקצועותיהם, מתמסמסת נוכח עלות העסקתו של המפקח הצמוד ועוד יותר מכך נוכח נזקיו כאשר הוא אינו פועל כשורה.

הטענה כי מפקח צמוד או קבלן ראשי, הם הכרחיים בנסיבות העניין, בגלל חוסר זמן פנוי של המזמין - אינה עומדת במבחן המציאות, כי בסופו של יום הזמן שמבזבז בדרך כלל המזמין על בדיקת החשבונות המנופחים המוגשים לפירעון [בשני המקרים], הזמן המוקדש על-ידי המזמין להתכתשות עימהם בכל מקרה של חילוקי דעות - והיו דברים מעולם, שלא לדבר על חילוקי דעות המתנהלים בבתי המשפט, רב מהזמן הנדרש לנהל לבד את הבנייה בסיוע מומחים כפי שיוצע להלן.

ביקורת איכות מוגברת

ההמלצה החמה, היא להימנע כליל הן מקבלן-מפתח והן ממפקח צמוד, שהוא לפעמים כמו קבלן המפתח בכל דבר ועניין. הפתרון העדיף, החליפי לכך, הוא - ביקורת איכות מוגברת.

לשם כך על המזמין להתעמק ולהתעניין בבנייה של בית החלומות, דבר שלא רק יוזיל את הבנייה ממש ב-20 עד 25%, אלא גם ימנע שגיאות והפתעות שליליות, ויגרום לבנייה באיכות יותר גבוהה.

השלב הראשון הוא: התעניינות בתכנון ולמידת הכללים הבסיסיים, באמצעות ספרי הדרכה בתחום.

השלב השני הוא הסכמה עקרונית להקדשת זמן לביקורות באתר הבנייה, דבר שיכול להיות חוויה מהנה ומועילה, כי מדובר בבית הפרטי בו המזמין יתגורר בו עם בני משפחתו.

בנוסף, מומלץ ביותר לנהל יומן ולשמור מסמכים, כולל - חוזים, הזמנות, הצעות, פרוספקטים, תכתובות, ועוד. מומלץ גם ללוות את הבנייה בצילומים.

ובכל זאת, המזמין אינו מומחה, אינו מהנדס/אדריכל, לא קבלן ולא מפקח בנייה. לפיכך, מוצע למנות מהנדס [המתכנן של הבית ואם אינו מעוניין בכך או שאינו מתאים - אז מהנדס אחר], בתפקיד של בעל סמכות בדיקה ואישור כלפי כל קבלן משנה שיועסק בבנייה - קבלן שלד, קבלן טיח/ריצוף/נגרות/אינסטלציה/חשמל, קבלן איטום, גגן - כשמדובר בגג רעפים ועוד.

כל אלה ידעו מראש באמצעות אמירה מפורשת ובאמצעות רישום כתנאי בחוזה הביצוע, כי המהנדס האמור מוסמך לבדוק ולאשר את הבנייה ורק על-פי דברו ייקבע שלב כלשהו של העבודה כשלב גמור המזכה את קבלן המשנה בתשלום שכרו לפי החוזה.

אותו מהנדס ממונה, יהיה מוכן לביצוע ביקורות באתר לכשיוזמן, בשלבים שונים כפי שיידרש, וכן גם הוא יהיה הבורר בין הצדדים בכל נושא שבחילוקי דעות.

החוזים כולם ייערכו ויחתמו אצל עורך דין בהנחיית המהנדס בנושא המקצועי ובנושא התשלומים, שיוגבלו ויותאמו לפי התקדמות העבודה באתר.

המהנדס יהיה בכל מקרה יועץ למזמין ולקבלני המשנה ותהיה להם האפשרות להתייעץ עמו ברציפות במשרדו או באתר, ובעניינים קצרים - טלפונית.

השיטה הזו של ביקורת איכות מוגברת הוכחה כעדיפה לאין ערוך משיטת קבלן מפתח כמו גם משיטת המפקח הצמוד, והתרומה למזמין בפרט, ולרמת הבנייה בכלל - באימוץ שיטה זו - היא תרומה חשובה ומשמעותית.