בנייה במשבר

מחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לשיא שממנו קשה לעלות. אם נביט כמה שנים אחורה, ניווכח כי מזה תקופה לא קצרה רשמו שוקי הסחורות בעולם עליות מחירים עוד לפני שפרץ המשבר הכלכלי בארה"ב שהתפשט אח"כ לעולם כולו.

יש לזכור שהעליות האחרונות במחירי הנפט, המלט או הברזל, רק ממשיכות את הרצף בעליות המחירים במוצרים הללו. מדובר על קו עליות רציף כמעט בתקופה של השנתיים-שלוש האחרונות. העליות הללו במחירי חומרי הגלם של המוצרים הבסיסיים אנרגיה, מלט, ברזל וכד', מייקרות מאוד את עלויות הבנייה לקבלנים.

אבל זו לא כל התמונה, כי מנגד, האשראי הבנקאי הצטמצם ובידי המגזר העסקי והן בידי הציבור, אין הרבה כסף נזיל וזה אומר שהקבלנים לא יכולים להעלות מחירים כדי לסגור את הפערים ולפצות את עצמם על העליות במחירי המוצרים.

השאלה הנשאלת היא בכמה התייקרו עלויות הבנייה. התשובה טמונה במחירם של מוצרי הבסיס המשמשים בענף הבנייה המלט, הברזל, האנרגיה ומוצרי אינסטלציה וחשמל, הושפעו כולם מהתייקרות הנפט, כי הרי הנפט הוא חומר הגלם שלהם. בבואנו לכמת את ההשלכות של ההתייקרויות הללו, כאשר לוקחים בחשבון שכל המוצרים הללו התייקרו מתחילת השנה בשיעור של כ-40% בממוצע, אז העלייה הזו מייקרת את עלויות הבנייה בסביבות ה-10%-15% ואפילו יותר. אבל, זו לא כל המשוואה, כי יש לקחת בחשבון שעלות הקרקע מהווה כ-40% - 50% אחוזים ממחירי הבתים וזה אומר כי עלייה של כ-10% בעלויות הבנייה היא בסופו של דבר, תוספת מחיר של כ-5% - 6% למחיר הסופי של הבית, כאשר כל עלייה נוספת בעלויות הבנייה מעלה גם את מחירי הדירות באותו יחס.

כמובן, שמה שמעניין אותו הוא איך יגיב שוק הנדל"ן לשינויים הללו, ומכיוון ששוק הדירות אינו מסוגל לספוג עליית מחירים נוספת, הקבלנים הפסיקו לבנות כי כבר לא נשארה להם כדאיות כלכלית. כבר לא מדובר בהשערות בלבד, כי בשטח כבר נאספו נתונים ומתקבלת תמונה דיי עגומה. התחלות הבנייה ברבעון הראשון של שנת 2008 לדוגמא, הסתכמו ב-6,900 בלבד. אם נתרגם זאת לאחוזים, אז בהשוואה להיקף התחלות הבנייה ברבעון הראשון של שנת 2007, כבר נרשמה ב-2008 ירידה של 14% בהיקף התחלות הבנייה.

יש שיקפצו ויגידו כי ברגע שמפסיקים לבנות, נוצר מחסור בדירות ואז מחירי הדירות עולים. אבל זה לא תמיד עובד כך, כרגע אין מחסור בדירות. אבל לציבור גם אין כסף ואין ביטחון כלכלי, וכשאין ביטחון כלכלי נמנעים מלקחת משכנתאות. לכן כשלא קונים גם לא מעלים מחירים ואז מחירי הדירות, סביר להניח, לא ישתנו בתקופה הקרובה וההשפעה של הפסקת הבנייה לא תורגש עכשיו, אלא רק בעוד מספר שנים.