בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
עלייה במחיר המקרקעין אינה ראייה כי הם לא נפגעו
|
יכולתו של בעלים של מקרקעין למוכרם ברווח אינה משתיקה את טענתו כי ערכם נפגע עקב ליקויי בניה או תוכנית מתאר פוגעת ● ייתכן מאד כי עליית מחיר המקרקעין נבעה מגורם אחר לגמרי
באומרנו "מקרקעין" - יכול להיות שיהא מדובר, במסגרת זו, בקרקע לבנייה, כמו גם: במבנה הבנוי עליה, ובאומרנו "פגיעה במקרקעין" - במסגרת זו - לא יהא הבדל אם הפגיעה הינה בקרקע בגלל תוכנית מתאר פוגעת, או שהפגיעה בערך המקרקעין היא בשל קיומם של ליקויי בנייה בבניין. השאלה היא, האם מקרקעין שנרכשו בסכום כספי מסוים ולאחר כמה שנים נמכרו ברווח ריאלי - הם מקרקעין שהוכח לגביהם כי ערכם עלה, ולפיכך כל טענה של פגיעה בערכם דינה להידחות? היבט אובייקטיבי יש לדעת כי יכול להיות מצב בו מחיר המקרקעין עלה בערכו הריאלי, ולמרות זאת המקרקעין נפגעו. לדוגמא, מחיר המקרקעין עלה בגלל תנודות השוק בתקופת זמן x ב-40%, ואולם בגלל פגמים שנפלו במקרקעין בגין ליקויי בנייה במבנה או בגין תוכנית מתאר פוגעת - עלה ערכם הריאלי של המקרקעין רק ב-20%. לפיכך ברור כי למרות עליית מחיר המקרקעין בערכים ריאליים, הם נפגעו וכתוצאה מפגיעה זו - עליית הערך במכירה הייתה יותר מתונה בהשוואה למצב בו לא נוצרה פגיעה במקרקעין. היבט סובייקטיבי פלוני רכש מקרקעין בסכום כסף וכעבור שלוש שנים מכר אותם לאלמוני, אשר הוא במקרה בעל מקרקעין גובלים ולכן חפץ במקרקעין של פלוני, והיה נכון לשלם עבורם מחיר מיוחד כדי לחברם יחדיו למגרש, רחב ידיים, הנחוץ לו, לאלמוני, למטרותיו האישיות. לאור ההתעניינות המיוחדת של אלמוני דווקא במגרש של פלוני, אשר לא כל כך חפץ במכירת נכסו, העלה אלמוני את מחיר העסקה ופלוני נעתר לוותר על המגרש מפני המחיר הגבוה במיוחד שהוצע לו; וזאת, על אף שמול מגרש-המכר בו מדובר, הורחב כביש סואן שיצר מפגע ומטרד. לאמור, למרות הפגיעה שבמגרש, בגלל הכביש הסואן, נמכר מגרש זה ברווח כספי ניכר בערכים ריאליים, לאורן של נסיבות סובייקטיביות. הערכה שמאית של קרקע או בניין, אינה תואמת בהכרח את מחיר העסקה בפועל בת"א 934/85 ורדי נ' מליבו, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" מהדורת תשס"ב עמ' 235] התייחס בית המשפט למקרה דומה, בו דייר שתבע פיצויים בגין ליקויי בנייה - מכר את דירתו ברווח ניכר, ונטענה טענה נגדו כי לאור רווחיו במכירת הדירה, הוא אינו זכאי לפיצויים, כי הרי הדירה כלל לא ירדה בערכה. בית המשפט פסק: "טוען הקבלן כי פליישר מכר את דירתו במהלך שנת 1990 ב-110,000$ סכום הגבוה פי 2 מהסכום בו נרכשה במקור, ולפיכך לא סבל פליישר כל נזק ממשי מהליקויים בדירתו [נ/3]. עוק טוען הקבלן כי פליישר רכש דירה באותו הבניין ממר וייס בהנחה של כ-5000 $ בגין הליקויים, ולפיכך זכאי מר וייס לקבל פיצוי בסכום של עד 5000 $ בלבד. אינני מקבלת טענות אלו. בענייננו, כאשר הנזקים בדירות הוכחו על-ידי מומחה מוסכם, פורטו הליקויים וניתנו הערכות של עלות התיקונים הדרושים, יש לפסוק לדיירים פיצויים אלה. מחובתה של חברת הבנייה לשלם עבור תיקוני ליקויים שבאחריותה.זאת ועוד, אין בהכרח קורלציה בין מחיר דירה בהימכרה לבין מחירה משנרכשה או בין דירה שלוקה בליקויים מסוימים ובין דירה אחרת שאינה לוקה. מחיר דירה נקבע על-ידי גורמים ומרכיבים רבים ושונים, שליקויים, יכול ויהיו אחד מהם ויכול ולא יהיו. בנוסף לכך, לא הוכחו מחירי השוק של דירות דומות או זהות בצורה שניתן יהיה להסיק מכך מסקנות לגבי השפעת הליקויים על המחיר, אם בכלל". עקרון דומה יחול גם כאשר ירידת הערך היא לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: גישה דומה ננקטה בתיק שועלי כפי שיבואר: שועלי ואח' היו בעלי חלקה בראש פינה, והגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה בגלל תוכנית פוגעת שכללה תחנת דלק מול החלקה שלהם. הוועדה המקומית דחתה את התביעה וטענה כי המקרקעין דווקא עלו בערכם. במסגרת הדיון בפני הוועדה, מונה שמאי מכריע אשר קבע כי אכן יש ירידת ערך בשיעור של 60,000 דולר + מע"מ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פנתה בעניין זה לוועדת ערר מחוזית בטענה כי חוות הדעת של השמאי המכריע היא פגומה מששלושה טעמים: 1.מחיר הקרקע בפועל דווקא עלה - כי בינתיים מכרו בעלי הקרקע את המגרש ברווח כספי ניכר, רווח של 43%! 2.טעה השמאי בקביעתו כי ערך הקרקע ירד בגלל התוכנית - מה גם שכבר יצאה תוכנית מתקנת המבטלת את הפגיעה, אף שתוכנית זו קיבלה תוקף לאחר מועד המכירה. 3. טענות אלו התקבלו על-ידי וועדת הערר המחוזית אשר ביטלה את דוח השומה של השמאי המכריע. על כך הוגשה עתירה מנהלית בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר ביטל את החלטת וועדת הערר והחזיר את קביעותיו של השמאי המכריע על כנן. על כך הוגשה בקשת רשות ערעור מנהלית - בר"מ 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אצבע הגליל נ' עו"ד יהודה שועלי ואח', בית המשפט העליון, שופטת: מ' נאור, לא פורסם. בית המשפט העליון אימץ את פסק דינו של בית המשפט קמא, ואישר את קביעתו כי - לגבי העובדה לפיה מכרו המשיבים את המקרקעין ברווח, קבע בית המשפט כי אין הדבר רלוונטי כלל, שכן המועד הקובע לגבי השאלה אם חלה ירידה בשווי המקרקעין הנו מועד אישור התוכנית הפוגעת ולא תאריך הרכישה של המקרקעין. לאמור, אין כלל משמעות לשינויים בערך המגרש - וקובע רק השינוי בערכו בעת אישור התוכנית הפוגעת, ובגלל תוכנית זו, להבדיל ממחירי כל עסקת מכר.
|
תאריך:
|
30/11/2008
|
|
|
עודכן:
|
01/12/2008
|
|
ד"ר אברהם בן עזרא
|
עלייה במחיר המקרקעין אינה ראייה כי הם לא נפגעו
|
|
מנהג קבוע בארצנו, שאותם מפקדים צבאיים אשר יש להם מה לומר בתחום שבו הם עוסקים, אומרים זאת, ככה אני מניח, למפקדיהם ולא מסתפקים בכך. הם אומרים זאת גם לציבור הרחב. לא בשמם או בתוארם, אלא בהגדרה רחבה של מפקדים בכירים, וגם זאת באמצעות שליחי מצווה - עיתונאים ופרשנים צבאיים. זאת תופעה שיש לבער אותה, מכיוון שיש בה יותר משמץ של הכנסת יד גסה לבית הבליעה המדיני.
|
|
|
קיימת אחדות דעים בישראל ובעולם באשר לצעדים שיש לנקוט כדי להיחלץ מהמשבר הכלכלי. כל העולם כולו, פוליטיקאים, אקדמיה, תקשורת, "מומחים" והעסקים הגדולים – משדרים על גל אחד. אחדות דעים מדאיגה.
|
|
|
בין אלפי המִשרות בשירות הציבורי יש משרה אחת שעל הנושא בה מוטלת משימה משונה במיוחד – לקבוע מהי דרמה איכותית ומהו ריאליטי זיבלי. באזור התעשיה של ירושלים יושבים עובדי הרשות השנייה ומתחבטים בשאלה: האם האח הגדול הוא דרמה דחוסה או "דחקה" גרידא?
|
|
|
כשנתבקש מקס פיקאר, פילוסוף מתחילת המאה ה-20, להסביר כיצד יכול היה היטלר לעלות לשלטון, הוא פתח את העיתון, הצביע על רשימת תוכניות הרדיו היומית, ואמר: זה ההסבר - חצי שעה התעמלות בוקר, שעה של דיווחים כלכליים, שעה של תרבות, שעה של ספורט, עוד שעה של מוזיקה, קטעים של בידור, חדשות, בישול, רכילות, פוליטיקה... עולם של אי-המשכיות. מציאות ללא רצף, המורכבת מקטעים שאין ביניהם קשר ולכולם ערך שווה. במצב כזה, אמר פיקאר, תופס האדם את המציאות כחסרת פשר ומשמעות, והיא משתקפת בנפשו - ככאוס. אם בעבר ניסה האדם להבין את המשמעות הנסתרת מאחורי התוהו ובוהו הנגלה, ולקשור בין האירועים השונים לכדי רצף היסטורי וסיפור בעל משמעות והסבר, הרי שהתרבות המקוטעת, תרבות שבימינו באה לידי ביטוי קיצוני ב-MTV, שוללת את ההמשכיות, את הזיכרון. ובהיעדר רצף ומשמעות, הכל הופך בעל ערך שווה, או הכל הבל הבלים. כל דבר ניתן להסבר רציונלי נקודתי. תרבות וערכים הם עניין אנתרופולוגי-יחסי. אין חוק, אין אמות מידה, אין סולם ערכים מחייב. הכל נקודתי. סובייקטיבי, קביל באותה מידה. גם הנאציזם.
|
|
|
גורם לא מוזמן הגיע לחיינו - המיתון. גם אם אנחנו לא ממש מבינים בכלכלה ופתרונותיה, כולנו יודעים דבר אחד חשוב - על הכסף צריך לשמור. החל מדברים קטנים ויומיומיים וכלה בהוצאות גדולות. מה שלא הכרחי להוציא - לדחות, ומה שהכרחי - לצמצם.
|
|
|
|
|
|
ציפי לידר
למרבה האירוניה, בתו של פרעה היא שהצילה אותו ובסופו של דבר פרעה בכבודו ובעצמו גידל את משה בארמונו, וסלל את הדרך לגאולה האדם חושב, והאלוקים צוחק
|
|
|
דרור אידר
זה לא היה ביתן "פיצה ותאנים", זה ביתן של מדינה שנלחמת על הישרדותה, לזרוק את האתגר ככה, זה מעשה פחדני מכיוון שכולם כועסים על ישראל ללא סיבה אמיתית, רק מתוך אנטישמיות, לתת את המתנה...
|
|
|
רבקה שפק-ליסק
הלא חרדים מסרבים להיות "חוטבי עצים ושואבי מים" לרבנים, אברכים ופוליטיקאים חרדים או שהחרדים ימלאו את חובתם האזרחית או שיסתלקו מכאן
|
|
הבלוגרים הנקראים ביותר ב- News1
|
|