|   15:07:40
דלג
  איתמר לוין  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

ביהמ"ש העליון קובע לראשונה:

מיסוי מלא במכירת קניון

נאור דחתה את הטענה לפיה הפעילות המסחרית בקניונים והמוניטין שלהם מהווים נכס נפרד, שעל התמורה בגינו אין לחייב במס שבח ומס רכישה
14/12/2017  |   איתמר לוין   |   חדשות   |   תגובות
לב חדרה. נמכר ב-267 מ"ש

פעילותם של קניונים היא חלק מנכס המקרקעין של בעליהם, ולכן התמורה בעת מכירתם של הקניונים תחויב כולה במיסי מקרקעין - מס רכישה ומס שבח. כך קובעת (14.12.17) נשיאת בית המשפט העליון בדימוס, מרים נאור.

החוק קובע, כי הכנסות של איגוד מקרקעין חייבות במס שבח, ואילו מי שרוכש ממנו נכסים חייב במס רכישה. במקרה שאין המדובר באיגוד מקרקעין, ההכנסה תהיה חייבת במס רווחי הון שהוא נמוך יותר, ואילו הרוכש יהיה פטור ממס רכישה. לפיכך, לנישומים יש תמריץ להראות שבבעלותו של האיגוד גם נכסים שאינם בגדר מקרקעין ושאת התמורה בגינם יש להפחית מן הסכום החייב במיסי מקרקעין.

נאור דנה בארבעה ערעורים שעסקו במכירת ארבע קניונים ברחבי הארץ, כאשר בשניים מן המקרים התקבלה הטענה שקיימת פעילות עצמאית, המנותקת מהמקרקעין, ובשניים אחרים היא נדחתה. מסקנתה של נאור היא, שלאיגודי מקרקעין ככלל יכולים להיות נכסים שאינם קשורים לפעילותם - אך במקרה של הקניונים, כל הנכסים הללו מהווים חלקי בלתי נפרד מהנדל"ן ולכן מיסי המקרקעין ישולמו גם בגינם.

החוק קובע רשימה של נכסים שייחשבו ככאלו שאינם חלק מהרכוש הנדל"ני, ובעבר התעוררה מחלוקת האם מדובר ברשימה סגורה או פתוחה. נאור אומרת שאין צורך להכריע במחלוקת זו, שכן המילה "מטלטלין" המופיעה בחוק כוללת גם נכסים בלתי מוחשיים - שעליהם בעיקר נסוב הוויכוח בנוגע למכירת הקניונים. מדובר בערכו של הקניון כעסק חי, במוניטין שלו ובפעילות המסחרית המתנהלת בו.

לאחר פרשנות נרחבת של החקיקה והפסיקה ותוך הסתמכות על פסקי דין מן העולם, אומרת נאור, כי פעילות ייצורית על גבי הקרקע השייכת לאיגוד המקרקעין (חברה שכל עיסוקה בנדל"ן) אכן תיחשב כפעילות עצמאית ולא תחויב במיסי מקרקעין. אולם פעילות הקניונים היא חלק בלתי נפרד מהנדל"ן ומיועדת להשיא את רווחיהם של בעליהם, והיא מהווה למעשה השכרת נכסים. גם אם הפעלת הקניון מחייבת התעסקות רבה, אין בכך כדי להפוך אותה לפעילות עצמאית - קובעת נאור.

"כפי שכל אדם שביקר אי-פעם במרכז קניות יודע, מדובר לא רק בחניה ובשירותי ניקיון ואחזקה אלא גם באווירה, בפעילויות, באירועים ובמבצעים - אלה הם השירותים העיקריים שסיפקו בענייננו מרכזי הקניות (בין בעצמם, בין באמצעות חברה
שבבעלותהּ מרכז הקניות, בין באמצעות חברת ניהול)", ממשיכה נאור. "בנסיבות אלה אני סבורה כי אין מנוס מלהתייחס לכל השירותים הללו כאל שירותים נלווים הכרחיים או שירותים
אחרים הנובעים ממהות הקשר שבין בעלי המקרקעין לשוכריהם. הפעילות העסקית הכרוכה במתן שירותים אלה טבועה אפוא במרכז הקניות ומהווה חלק בלתי-נפרד מהמקרקעין".

בשולי פסק הדין מתריעה נאור מפני המצב, בו קיומה של פעילות עצמאית עשוי לפטור לחלוטין איגודי מקרקעין ממיסי שבח ורכישה. "הדין הקיים מעודד איגודים המחזיקים בזכויות במקרקעין להכניס אליהם גם פעילויות עסקיות שאינן קשורות במקרקעין או נכסים אחרים שאינם זכויות במקרקעין אשר ישמשו להפקת הכנסות ויעמדו במבחן הטפלות, כדי לצאת מן ההגדרה של איגוד מקרקעין.

"ראוי שהמחוקק יבחן את הצורך בתיקון ההגדרות הסבוכות הקיימות בהקשר זה בחוק מיסוי מקרקעין, במטרה להביא לכך שכל עסקה במישרין או בעקיפין בזכויות במקרקעין אכן תמוסה. ניתן, למשל, להטיל את המס בגין פעולה בכל איגוד המחזיק בזכויות במקרקעין, בשיעור יחסי ליחס שבין שווי הזכויות במקרקעין לבין שווי האיגוד".

המשמעות המעשית של פסק הדין היא הטלת מיסי שבח ורכישה על מלוא התמורה בארבע עסקות. הראשונה היא מכירת מרכז רוטשילד בראשון לציון לחברת גזית-גלוב ב-2005 תמורת הלוואת בעלים של 182.5 מיליון שקל. השנייה היא מכירת מלוא מניות קניון חוצות המפרץ בידי האחים העופר למליסרון ואשטרום ב-2009, בה הוטלו מיסים של 14 מיליון שקל. השלישית היא מכירת קניון בת-ים בידי שופרסל לחברת אלדר ב-2008 תמורת 157 מיליון שקל. בעסקה הרביעית מכרה משפחת רויכמן-סגל את קניון לב חדרה לבריטיש ישראל בשנת 2011 ב-267 מיליון שקל.

ארבעת הנישומים חויבו בתשלום הוצאות בסך 100,000 שקל כל אחד. השופטים ענת ברון ועוזי פוגלמן הסכימו עם נאור. את המדינה ייצג עו"ד עמנואל לינדר, ואת החברות ייצגו עוה"ד רלי לשם, עדי פרמדר, אורית קוך, אלכסנדר שפירא, אופיר סעדון, דורית בנימיני, טלי יהושע, ניר רבר וזיו שרון.


ע"א 74/15, מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ואח' / פס"ד
מכירה של קניון חייבת במס שבח ובמס רכישה על כל מרכיביה. לא ניתן לטעון שהפעילות המסחרית והמוניטין של הקניון מהווים פעילות עצמאית שאת ערכה יש לפטור ממיסוי מקרקעין

תאריך:  14/12/2017   |   עודכן:  14/12/2017
איתמר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
הנאמן לקבוצת מילומור-לנדקו רו"ח חן ברדיצ'ב, ובא-כוחו עו"ד שולי גולדבלט, עיכבו מסירת דיווח לנושים בדבר פסק דין דרמטי שניתן ביום 07.12.17, בתיק אחר, הטורף בפועל סיכוייהם של הנושים לקבל את החלק-הארי מכספם (ראו לעיל קישור לפס"ד). חובת הנאמן הינה לדווח, באופן מידי, שכן מדובר בתיק אחר שאינו "מסונכרן" עם תיק הנשייה. העיכוב מונע מהנושים לקבל ייעוץ משפטי בהתאם לקראת האסיפה שזומנה ליום 21.12.17 ולבחון את כדאיות ההסדר החדש שמציעים להם הנאמן ובא-כוחו, בשמו של בעל השליטה בחברות, פרדי רובינסון, המצוי על-סף פשיטת רגל ומסובך גם בימים אלה בשוק האפור.
14/12/2017  |  יואב יצחק  |   חדשות
חברת התרופות טבע חושפת (יום ה', 14.12.17) את תוכנית ההתייעלות שלה שתכלול פיטורי 14,000 עובדים בכל העולם, כ-25% מכוח העבודה הכולל של טבע, בשנתיים הקרובות. עלות הפיטורים תהיה לפחות 700 מיליון דולר.
14/12/2017  |  מירב ארד  |   חדשות
מחקר חדש של פרופ' זאב רונאי מהפקולטה לרפואה בטכניון, חושף לראשונה את תפקידו הקריטי של חלבון בשם שרפין בהתפתחות גידולים סרטניים. המאמר, שהתפרסם השבוע בכתב העת The Journal of Clinical Investigation, מראה כי לשרפין תפקיד מרכזי בבקרת PRMT5 - אנזים חשוב המעורב בהתפתחות סרטן. כיום נעשים נסיונות לעכב את פעילותו של PRMT5 בחולי סרטן אולם הגילוי החדש, המצביע על תפקיד השרפין בבקרת PRMT5, מאפשר לזהות את קבוצות החולים שבהן עיכוב PRMT5 צפוי להיות יעיל יותר.
14/12/2017  |  יפעת גדות  |   חדשות
בעקבות שריפת דגל ישראל ופעילות אנטי-ישראלית בברלין, שוחח (יום ה', 14.12.17) נשיא גרמניה, פרנק וולטר שטיינמאייר עם נשיא המדינה, ראובן ריבלין בכדי להוקיע את מה שכינה ״ביטויים מטרידים ומדאיגים מאוד של אנטישמיות״.
14/12/2017  |  מירב ארד  |   חדשות
בכנס מצודת דוד של לשכת רואי החשבון שהתקיים (יום ה', 14.12.17), התייחס מנהל רשות המיסים, משה אשר, למשבר הפיטורים בטבע, ואמר כי מדובר באירוע כואב ומצער, למרות שהמשק בתעסוקה מלאה, והפרמטרים מצוינים. בתשובה לשאלה לגבי שינויים בחוק עידוד השקעות הון - השיב כי זוהי סוגיה בעייתית.
14/12/2017  |  שירות גלובס  |   חדשות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
בצלאל סמוטריץ'
בצלאל סמוטריץ'
הרבה זמן כבר לא חוויתי פער גדול כל כך בין המציאות לסיקור המעוות שלה בתקשורת הישראלית    צר לי לקלקל למחרחרי הריב והמחלוקת, אבל מה לעשות, פשוט הייתי שם וזה היה הרבה פחות דרמטי...
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il