"אפשר להשכיר דירות תוך ימים"
|
|
מדבריך עולה, שהשוק העיקרי כיום הוא של דירות להשקעה. קאופמן: נכון, כי קל מאוד כיום להשכיר דירות כאלו בתל אביב. יש מחסור חמור בדירות להשכרה. מי שיש לו דירה פנויה - שיבוא אלי, או אל מתווך אחר, ותוך ימים ספורים נמצא לו שוכר, במחיר טוב! התשואה על השכרה, שהייתה בעבר הקרוב 3%, עלתה היום ל-4% עד 5%. הקונים מסבירים לי בפשטות: "עדיף להשכיר דירה בתשואה של 4%, מאשר לחסוך או לקנות נייר ערך לזמן קצר בתשואה של 0.5%". מי הם קוני הדירות להשקעה? איך הם מתנהגים? קאופמן: רוב הקונים הם עצמאים, פליטי המפולת האחרונה של הבורסה, שהצליחו לחלץ ממנה חלק מכספם, מהנדסים, עורכי דין, אנשי היי-טק, רופאים ידועים. הם קונים דירה קטנה, ב-1 עד 1.5 מיליון שקל. הקונים אינם דורשים, בתור תנאי מוקדם, שאשיג להם שוכר; הם מכירים את השוק ויודעים, שזו לא בעיה. חיים קאופמן ואשתו דורית, הפעילה יחד איתו במשרד (גם היא מתווכת מוסמכת), נותנים דוגמאות לעסקות אחרונות בדירות להשקעה; יצוין, כי על-פי חלק מדוגמאות אלו, התשואה מהשכרה היא 3% בלבד: - האלקושי, רחוב קטן ושקט ליד אבן גבירול-הנביאים: משקיע קנה דירת חדר בת 30 מ"ר, בקומה א' על עמודים. הוא שילם 825 אלף שקל. בדירה מתגוררת שוכרת, המשלמת 2,000 שקל לחודש. זוהי אומנם תשואה של 2.5% בלבד, אבל הקונה העדיף שלא להוציא אותה, "כי היא דיירת מצוינת, משלמת בדיוק בזמן ושומרת על הדירה". אם ירצה, יוכל בכל רגע להשיג שוכר אחר ב-2,500 שקל לחודש, תשואה של 3% בלבד.
- הורקנוס: דירת 3 חדרים, בת 75 מ"ר, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.56 מיליון שקל. המחיר שווה-ערך לכ-21,000 שקל למ"ר (על עסקה זו מדווח סוקר השווקים לוי יצחק).
- דובנוב, בתי השוקולדה המפורסמים, שנבנו לפני 60 שנה ושומרים על איכותם הגבוהה: משקיע ממערב אירופה קנה דירה בת 115 מ"ר בקומה רביעית. הוא שילם 3.5 מיליון שקל, שהם 7,800 דולר למ"ר מבונה. המחיר גבוה ב-15% ממחיר דירות דומות, כי לדירה יתרון נדיר: כל החדרים פונים לגינת דובנוב המשופצת. לא תהיה בעיה להשכיר את הדירה בכ-12,000 שקל לחודש, תשואה של 4%.
- אדוארד ברנשטיין, ליד בן יהודה-בן-גוריון: משקיע אנגלי קנה דירת 120 מ"ר, עם גג, מעלית וחניה, אבל מוזנחת מאוד. הוא שילם כ-3.2 מיליון שקל. המשקיע, שכבר יש לו כמה דירות בתל אביב, ישקיע כ-800 אלף שקל (!) בשיפוץ יסודי של הדירה, ואחר כך יוכל להשכירה ב-12,000 שקל לחודש. שוב, זוהי תשואה של כ-3% על ההשקעה, כולל שיפוץ.
|
"דירות יד שנייה התייקרו ב-10%"
|
|
|
ייקור של 10% [צילום: פלאש 90]
|
|
|
מתי התחילה ההתאוששות? איך היא קרתה? קאופמן: כשהתחיל המשבר, לפני כשנה, והיו ידיעות רבות על האטה במכירת דירות, ישבו הקונים על הגדר. הם חיכו וציפו שהדירות יוזלו. בפברואר-מרס הבינו הקונים שזה לא יקרה. הם התחילו, לאט-לאט, להתעניין מחדש ברכישת דירות. אז התברר שמלאי הדירות בארץ בכלל, ובתל אביב בפרט, נמוך, והביקוש עולה על ההצע. והתוצאה? קאופמן: דירות יד שנייה בתל אביב התייקרו בכ-10% בששת החודשים האחרונים. האם יש גורמים נוספים להתאוששות? קאופמן: הריבית הנמוכה משחקת תפקיד מרכזי. קונים באים אלי ואומרים: "יש לי מיליון וחצי שקל, והבנק נותן לי ריבית אפסית. אני חושש להשקיע בשוק המניות. אין לי ברירה אלא לקנות דירה". בנוסף, מי שלווה בבנק כדי לממן את רכישת הדירה, משלם כיום ריבית נמוכה.
|
"דמי השכירות לא נפגעו במשבר"
|
|
|
שכירות במחיר גבוה [צילום: פלאש 90]
|
|
|
מה הם דמי השכירות בשוק כיום? קאופמן: גבוהים, לא נפגעו במשבר האחרון, בגלל המחסור בדירות כאלו בצפון תל אביב. דירות 2 חדרים משכירים ב-4,000-3,500 שקל לחודש, דירות 3 חדרים ב-5,500-5,000 שקל לחודש, דירות 4 חדרים ב-7,000-6,000 שקל לחודש. פה ושם יש דירת 5 חדרים, שניתן להשכירה בכ-8,000 שקל לחודש. (חברת רימקס תיווכה באחרונה בהשכרת דירת 4 חדרים ברחוב ויסוצקי ב-6,000 שקל לחודש). האם כדאי לקנות דירה בדמי מפתח, שאפשר להשיג בהשקעה קטנה יחסית? קאופמן: בשום אופן לא!! מי שגר בדירה עד 5 שנים, חייב להעביר לבעל הבית, כשהוא מוכר את זכויותיו, חלק גדול מהתמורה. ידוע לי, שבכנסת "מתבשל" חוק, שיפגע בזכויות הדיירים. מה קורה בשוק דירות היוקרה? קאופמן (נאנח): זהו באמת פלח שוק בעייתי, שנפגע מאוד מהמשבר. לפני כשנה נעלמו כמעט לגמרי משקיעי החוץ, שהיו חלק גדול מהקונים. המחירים ירדו, להערכתי ב-25% עד 30% (זוהי גם תמונת מצב מניתוח עסקות אחרונות, שפורסמו ב-News1 - א.ל.). באחרונה יש טפטוף של משקיעים צרפתים ואנגלים, והמחירים עלו קצת מרמת השפל. אמריקנים לא רואים, שם המדבר כנראה באמת רציני. מה הן כיום הדירות המבוקשות ביותר בצפון תל אביב? קאופמן: דירות של 3 עד 5 חדרים, עם מעלית וחניה, ברחובות השקטים, הסמוכים לדיזנגוף ובן יהודה, מפרישמן ועד הירקון. הקונים כאן הם בעיקר למגורים עצמיים. לצערי, דירות אלו נדירות, והמחירים בשמים. מי שהתייאש ממציאת דירה בצפון הוותיק, חוצה את הירקון וקונה דירה ברמת אביב החדשה, תוכנית ל' ואזורי חן.
|
|