החזקה יחודית של המקרקעין אינה "שימוש רגיל"

התובעת (חברת "אוטו חן") והנתבעת (חברת "קמור) הינן הבעלים במשותף בחלקים בלתי מסויימים של קומת קרקע תחתונה (במפלס רח' חומה ומגדל) בבניין משרדים בן 4 קומות ברח' המסגר 12 בתל אביב. בחלק מחלקות המשנה החלוקה היא 50% לכל צד, ובחלק מהן החלוקה היא 49% לאוטו חן ו-51% לקמור.

ביום 30/11/1990 שכרה קמור מאוטו חן 49% בלתי מסויימים משטח הנכס, לתקופה המתחילה ביום 1/12/90 ומסתיימת ביום 28/2/96. על-פי ההסכם ניתנה אופציה לקמור להאריך את תקופת השכירות ב-56 חודשים נוספים, לאמור, עד תום חודש 10/2000.

בסעיף 17(א) של ההסכם נקבע: "השוכר מתחייב לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה בו למשכיר מיד עם תום תקופת השכירות כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ...".

נקבע פיצוי מוסכם לכל יום של איחור, וכן שכל "ארכה, ויתור או שינוי", לא יהא להם תוקף אלא אם כן נערכו בכתב.

חוזה דומה נערך באשר לשטח נוסף אשר "קמור" שכרה מ"אוטו חן", ברם, קמור ממשיכה לטעון לחזקה במקרקעין עד עצם היום הזה, חרף חלוף תקופת השכירות.

לטענת 'אוטו חן', ממועד סיום תקופת השכירות לא נכרת חוזה שכירות חדש אשר מסדיר את שהותה של 'קמור' במושכר, ועל כן היא תובעת לפנות את 'קמור' מן המושכר, הן בשל ההסכמות המקוריות והן בשל הסכמות שנוצרו בהמשך, בשנים 2008 ו-2009. 'קמור' גורסת מאידך-גיסא כי מכוח היותה בעלים של כ-51% מן הנכס, היא זכאית להחזיק במושכר. כן גורסת 'קמור' כי מכוח הסכם מכללא, היא זכאית להחזיק בנכס לפחות עד לשנת 2015 וזאת לצורך פעילותה העסקית. על יסוד ההסכמה כי הנכס יושכר לקמור לשנים ארוכות השקיעה קמור בנכס השקעות עצומות לשם התאמתו לשימושיה.

לטענת 'קמור', הודעת הפינוי מצד 'אוטו-חן' בהתראה בת שלושה חודשים לא נועדה אלא להפעיל על 'קמור' לחץ, שכן 'אוטו-חן' מודעת לכך ש'קמור' אינה יכולה להיערך לפינוי בהתראה בת שלושה חודשים. כן גורסת קמור כי היא בעלת הזכויות בנכס, וככזו, היא זכאית לקבוע כל דבר בנוגע לניהול רגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם, וכן כי "שותף במקרקעין אינו יכול לתבוע סילוק יד או פינוי של שותף אחר במקרקעין. על כן, גם אם הסתיימה תקופת השכירות לא יכולה אוטו חן לדרוש סילוק יד של קמור מהמקרקעין". בכל מקרה גורסת 'קמור' כי הוסכם בין הצדדים כי הפסקת השכירות תיעשה אך ורק בהסכמה.

• טענות קמור הינן טענות חלופיות וסותרות אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת - אין חולק כי תקופת השכירות לא הוארכה, הגם שלטענת 'קמור' תקופה זו הוארכה מכללא. טענות 'קמור' לעניין זה סותרות – מחד-גיסא היא גורסת כי תקופת השכירות הייתה קצובה בזמן והוארכה מפעם לפעם ומאידך-גיסא, כי נתאפשר לה לשכור את חלקה במושכר מ'אוטו-חן' כל עוד היא חפצה בכך. כן גורסת 'קמור' כי מעולם לא חלקו הצדדים על עצם המשך השכירות אלא אך ורק על גובהם. השופט ישי קורן קובע לעניין זה כי "טענה זו של קמור דומה עליי לטענתו של מי שנתפס לוקח מוצר מהחנות בלי לשלם וטוען להגנתו כי אין מחלוקת באשר לזכותו ליטול את המוצר, המחלוקת היא רק באשר לחובתו לשלם עבורו". בהיעדר הסכמה על גובה דמי השכירות, הרי שההבנות בין הצדדים כי 'קמור' תוכל לשכור את חלקה מ'אוטו-חן' ככל שתחפץ, לא נתגבשו לכדי חוזה מחייב. השופט קורן דוחה את גרסת 'קמור' ולפיה השכירות הוארכה בהסכמה מכוח יחסי האמון ששררו בין הצדדים, שכן השופט קורן נוכח כי "יחסי אמון" שכאלו לא נתקיימו. קמור דחתה הצעות להארכת הסכם השכירות אשר נשלחו אליה מצד 'אוטו-חן', וכשנשלחו אליה הצעות חדשות, דחתה אותן וניסתה לשוב להסכמות הישנות (אשר בינתיים פג תוקפן), שהיו נוחות לה יותר.

• בהיעדר הסכם שכירות תחולנה הוראות חוק השכירות והשאילה - ולפיו, בהיעדר הסכם שכירות המשכיר ראשי להודיע לשוכר על סיום ההסכם בהתראה בת שלושה חודשים.

• האם קמור זכאית להחזיק במושכר מכוח היותה בעלים של כ-51% מן הנכס? - לטענת קמור, מכוח היותה בעלים של רוב החלקים במקרקעין, היא זכאית לקבוע איזה שימוש יעשה במושכר וזאת מכוח סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 ולפיו "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". טענה זו אינה יכולה לעמוד ממספר טעמים וביניהם: החזקה ייחודית של אחד השותפים במקרקעין אינה בגדר ניהול רגיל של המקרקעין או שימוש רגיל בהם. החזקה, כאמור, טעונה הסכמה של כל השותפים כהוראת סעיף 30(ג) לחוק. הואיל וקמור מבקשת להחזיק במושכר החזקה ייחודית, עליה לקבל לכך את הסכמת אוטו חן, השותפה עמה במקרקעין, גם אם חלקה של אוטו חן קטן מחלקה של קמור. זאת ועוד: סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין קובע כי שותף זכאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, בלי הסכמת יתר השותפים, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. הואיל וקמור מבקשת להחזיק בנכס בחזקה ייחודית, הרי שהיא מונעת שימוש דומה מאוטו חן, ועל כן אין היא זכאית לעשות במקרקעין המשותפים שימוש כאמור. בכל מקרה, הסכם השכירות דינו כהסכם שיתוף לכל דבר, והוא גובר על הוראות חוק המקרקעין, ולפי הסכם זה על קמור לפנות את חלקה. על כן, על קמור לפנות את המקרקעין, ולחזור ולהחזיק בהם יחד עם אוטו חן, כך ששני הצדדים יוכלו לקבל יחד, ובהסכמה, החלטה באשר להמשך השימוש במקרקעין המשותפים.

• האם יכול שותף במקרקעין לתבוע סילוק יד של שותף אחר במקרקעין ? - "קמור מבקשת לעקר מתוכן את הסכמת הצדדים, בטענה כי שותף אחד אינו יכול לדרוש את פינויו של שותף אחר. טענה זו נטענת שלא כדין ובחוסר תום לב", שכן מכוח הסכמי שכירות בין הצדדים קמור התחייבה לפנות את המושכר. הדרך היחידה לפרש את הסכמת הצדדים היא הדרך המוצעת לעיל, אשר יש בה כדי להגן על האינטרסים הלגיטימיים של שני השותפים במקרקעין. לאמור, קמור תחדל מלהחזיק במושכר בחזקה ייחודית, ותפנה אותו באופן ששני השותפים יוכלו לעשות בו שימוש סביר. במקרה זה, נוכח אופיים המסחרי של המקרקעין שימוש סביר יהא השכרת המקרקעין לצד שלישי או למי מהשותפים בדמי שכירות עליהם יסכימו שני השותפים.

על קמור לפנות את המושכר ולהשיב את החזקה בו לאוטו-חן כך ששני הצדדים יחזיקו במושכר במשותף ויעשו בו שימוש מוסכם כשותפים. הפינוי יתבצע בתוך שלושה חודשים. קמור תישא בהוצאות המשפט של 'אוטו-חן'.

- בבית משפט השלום בתל-אביב יפו
- בפני השופט ישי קורן
- בשם אוטו-חן (התובעת) - עו"ד נדב ויסמן ורוני לוי
- בשם קמור (הנתבעת) – עו"ד גדי טיכו ואדם רועה