התחשבות בשכן בביצוע בנייה בבית משותף

מר כהן בנה תוספת בנייה בדירתו הממוקמת בקומת הקרקע, אלא שבעוד שהתקרה הקיימת של החלק הקיים של דירתו הוא בעובי של 12 ס"מ - החלק החדש נבנה בעובי של 25 ס"מ. מר כהן לא רצה כי תיווצר בדירתו בליטה במחבר שבין החלק הישן לבין החלק החדש, ולפיכך הבליטה בעובי של 13 ס"מ - נוצרה כלפי מעלה, כלפי הרצפה העתידית של השכן מר לוי, שבבוא היום, אם וכאשר ירצה לבנות מעל התוספת של כהן - ייאלץ להתרומם ברצפתו החדשה בשיעור של 13 ס"מ (מדרגה של מה בכך...).

זאת ועוד, בשל אותה התרוממות - ובהנחה שהתקרה של התוספת תשווה במפלסה לתקרה של החלק הקיים בדירת לוי - יהיה גובה החלק החדש של דירת לוי קטן ב-13 ס"מ מהחלק הישן - הבדל ממש מזערי - הגובה שיתקבל יהיה 237 ס"מ בעוד שהחלק הקיים גובהו 250 ס"מ.

האם נהג מר כהן כשורה כלפי שכנו, מר לוי?

האם יש ללוי עילות תביעה נגד מר כהן בשל בנייתו שלא התחשבה בדירת לוי; או שמא מדובר במעין אילוצים המוכתבים כמו כוח עליון אשר צריך להסתגל אליהם?

מקרה דומה ארע בין שני שכנים ביוקנעם, משפחת פרץ ומשפחת שבי, והסכסוך הגיע לפתחו של בית משפט השלום בחיפה. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס אברהם שבתאי, אשר הביע דעה מקצועית כי אין מוצא זולת הריסת התקרה שנבנתה על-ידי כהן ללא התחשבות כלל בדירת לוי, הן בשל המדרגה המוכתבת כאמור, והן בשל הגובה המופחת. אלא שלמרות המינוי כאמור, בית משפט השלום לא זיכה את התובעים (פרץ) בסכום שנקבע על-ידי המומחה אלא בסכום סמלי מזערי, ועל כך הוגש ערעור - ע"א 2260/94 פרץ אורי ותמר נגד שבי חיים ורותי, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: ש' ברלינר, י' עמית, י' אלרון, פסק דין מיום כ"ה בחשוון תשס"ה (9.11.04).

הגשת הערעור נדרשה משום שבית משפט השלום סירב להכיר בעיקר התביעה ובעיקר הנזק שנגרם בשל אילוץ בנייה בקומה העליונה עם מדרגה כאמור.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, וזיכה את התובעים (משפחת פרץ) בסכום המלא שנקבע על-ידי המהנדס אברהם שבתאי בגין הצורך בהריסת התקרה או לחילופין בגין פיצוי בשל ירידת הערך כתוצאה מהפחתת הגובה (סכום דומה), וכה נפסק:

• "המומחה אישר בחוות דעתו את טענת המערערים באשר לתוספת הבנייה וקבע כי יש להרוס את תקרת תוספת הבנייה שבנו המשיבים, לבנותה מחדש במפלס נמוך ב-10 ס"מ ממפלס הריצוף של דירת המערערים. לחילופין, קבע המומחה כי יש לרצף את דירת המערערים מחדש על-מנת להתאים את מפלסי הגובה בין הדירה לבין תוספת הבנייה העתידית [למניעת ליקוי של מדרגה בודדה בתוך הבית - א.ב-ע.] בעלות שאותה העריך בסך 30,000 ש"ח. בסכום דומה הוערכה הירידה בערך הדירה, שגרמה הבנייה האמורה".

בסיכומו של דבר, נפסק לזכות המערערים הפיצוי האמור בסך 30,000 שקלים עם הצירופים המתבקשים.

יש ללמוד מפסק דין קצר וחשוב זה כי בעת בנייה של תוספת מגורים בדירה בבית משותף (כולל בבית רב-דירתי שאינו רשום כבית משותף) - חובה על הבונה לקחת בחשבון כי שכנו יוכל לבנות כמוהו בעתיד וחובה עליו להכשיר בנייה עתידית זו מכל הבחינות. לא ייווצר מצב בו הבליטה כמתואר תאלץ מדרגה ו/או גובה נמוך ו/או בליטה בתקרה, וכן אמורים הדברים לגבי כל הפרעה שהיא ולגבי כל מגבלה ואילוץ שהם.

ועוד ייאמר כי הבונה בקומה א' צריך לקחת בחשבון מבחינת חוזק העמודים והביסוס, כי כל הגרים מעליו יבנו בעתיד, ויוכלו כמובן להשתמש ביסודות ובעמודים שהוא בנה באחריות מהנדס הכשיר לתכנן בניין בגובה ובגודל השווה לבנייה בו-זמנית של כל השכנים. כמובן שההתחשבנות הכספית תיעשה, אך ההכנה היא בכל מקרה מחויבת המציאות.