|   15:07:40
דלג
  אברהם בן-עזרא  
מהנדס בניין בן-עזרא מתכננים ויועצים בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?

על-פי איזו תקנה נקבעת אי-התאמה?

האם מחויב הקבלן בבנייה לפי התקנות החלות ביום כריתת ההסכם - גם כאשר דרישה מסוימת הוקלה או בוטלה? מה הטעם לחייב קבלן בביצוע פריט שכבר אינו נדרש? מה אומר על כך ביהמ"ש העליון?
05/11/2010  |   אברהם בן-עזרא   |   מאמרים   |   תגובות

רכשתי דירת מגורים, בשנת 2007, והדירה נמסרה לי בשנת 2008. המדרגות הפנימיות בדירה, שהן מדרגות סיבוביות (טרפזיות), אינן בשיפוע אחיד במדידה לאורך ציר המדרגות, כנדרש בתקנה 3.47 לתקנות התכנון והבנייה, ובבואי להתלונן על כך בפני מהנדס החברה - הוא טען כי כבר שינו את התקנות; על-פי תיקון לתקנות שתוקפו החל במרס 2009, לא נמדד שיפוע המדרגות לאורך הציר, אלא במרחק 30 ס"מ מפנים סיבוב המדרגה, ולכן אין ליקוי במדרגות. האומנם הצדק הוא עם נציג החברה הקבלנית?

תשובה והסבר:

אכן סוגייה לא פשוטה, שכן היה ונאמר כי "יקוב הדין את ההר" והקבלן חייב למלא אחר דרישות שכבר בוטלו על-ידי המחוקק - יטען הקבלן, מה הטעם להיאחז בדרישה שאבד עליה הכלח?... בעניין זה יש פסקי דין שונים ונוגדים, ולכן עלינו להיות קשובים לפסיקת בית המשפט העליון וללמוד ממנה הלכה.

ואכן, בית המשפט העליון נתן לכך את התשובה המנומקת (ע"א 6092/00 כדורי בע"מ נ' אוטמזגין, שופטים: א' מצא, מ' חשין, א' גרוניס, פסק דין מיום א' חשוון תשס"ג) פ"ד נו - 6 - 786:

  • ‎"7. בפסק דינו של בית משפט קמא נאמר, כי הרוכשים אכלסו את הקוטג'ים בשנת ‎1994. זה היה, כמובן, לאחר שנחתמו חוזי הרכישה עם הקבלן. בית המשפט המחוזי הביע את הדעה, כי המועד הרלוונטי, שעל פיו יש לבדוק האם קיים הקבלן את חיוביו כנדרש בתקנת המיגון, הוא יום כריתת ההסכם, היינו, על-פי נוסחה של התקנה באותה עת. בחוות דעתו של המומחה, ובחומר נוסף שהגיש, פורט כי המיגון שביצע הקבלן לגבי הפתחים לא עמד בדרישות שבתקנת המיגון כנוסחה בעת עשייתם של ההסכמים עם הרוכשים. מכאן קביעתה של הערכאה דלמטה, לשיטתה, שהקבלן לא קיים את חיוביו בנדון. יצוין, כי בהערת אגב נאמר בפסק הדין שהתריסים שהותקנו בפתחים עומדים בדרישות של תקנת המיגון כנוסחה בעת מתן פסק הדין.

    במקרה הנוכחי, חל שינוי בתקנת המיגון בשנת ‎1995, היינו, לאחר שהקוטג'ים נמסרו על-ידי הקבלן לרוכשים. לפיכך, אין צורך שנידרש לשאלה האם המועד הקובע הינו יום המסירה או מועד קודם, כגון, שעת כריתת החוזה, יום הוצאתו של היתר הבניה או מועד הבניה (לדיון מקיף באפשרויות השונות ראו, א' זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג‎1973- (תשס"ב) ‎347 ואילך). בענייננו, נוסחה של תקנת המיגון לא השתנה בין המועדים השונים שציינו זה עתה. השינוי הראשון בתקנה לאחר מסירת הקוטג'ים לרוכשים הינו תיקון ‎1995, שנכנס לתוקף בחודש אפריל ‎1996. סעיף ‎4 לחוק המכר קובע, כזכור, כי אי עמידה בדרישות מפרט, תקן רשמי או תקנות הבניה תיחשב כאי התאמה. השאלה היא האם יש חשיבות לשינוי בתקנת הבניה לאחר מסירת הדירה? אין זה מתקבל על הדעת שנאמר, כי קבלן לא קיים את חיוביו אף שכבר מסר לרוכש את הדירה, בשל כך שתקנת הבניה השתנתה לאחר המסירה. לא ייתכן לדרוש מן הקבלן, שהשלים את הבנייה ומסר את הדירה, לעמוד בדרישות שטרם נחקקו. אף מזווית הראייה של הרוכש דירה מקבלן, נראה שלא יהא זה מוצדק להתחשב בשינויים מאוחרים במפרט, בתקן רשמי או בתקנת בניה. נניח, כי תיקון של תקנת בניה הקל עם הקבלן או שהתקנה כולה בוטלה, כל אלה לאחר המסירה. יש להניח, שהקבלן תימחר את הדירה בהתחשב בעלויות הצפויות. עלויות אלה כוללות, מטבע הדברים, אף דרישות קיימות שבדין לגבי מפרט וכיוצא בזה. משמע, הרוכש שילם עבור הדרישות האמורות. אם כך, אין סיבה שהחיסכון בעלויות יגיע לכיסו של הקבלן (זמיר, שם בעמ' ‎348). זו תהא התוצאה אם תתקבל הטענה, שיש להתחשב בשינויים שנעשו לאחר מועד המסירה ואשר באו להקל בדרישות שבדין או לבטלן כליל. יתר על כן, כשם שאין לדרוש מקבלן לקיים דרישה שטרם נכנסה לתוקף, הרי שאם הקבלן לא עמד בדרישות הדין, כפי שהיו בתוקף עד למסירת הדירה לידי הרוכש, אין מקום שיצא נשכר ממחדלו. זאת ועוד, האפשרות שתהא התחשבות בשינויים שהתרחשו לאחר המסירה פותחת פתח לסדרה חדשה של בעיות. האם הנוסח הרלוונטי יהא זה שבתוקף בעת הגשת תביעתו של הדייר, בעת הגשת כתב ההגנה, בעת מתן חוות דעתו של מומחה או אולי בשעה שניתן פסק הדין? האם שינוי שיבוא בכל אחת מנקודות זמן אלה יצריך בדיקה מחדש, בכדי ליתן תשובה לשאלה האם הקבלן קיים את חיוביו, כדרישת סעיף ‎4 לחוק המכר?!

    התוצאה הנובעת היא שיש לדחות את טענתו של הקבלן בעניין מיגון הפתחים".


פסק הדין הנ"ל, שם סדר בדברים. לפי קביעת בית המשפט העליון חלים הכללים הבאים:

א. כאשר תקנת בנייה או תקן ישראלי השתנו לאחר מסירת הדירה, יחולו ההוראות של התקנה או התקן כפי שהיו בתוקף במועד מסירת הדירה.

ב. גם שינוי מאוחר במפרט המצורף לחוזה המכר, לא יחול ויהיה חסר תוקף - מבחינת חיובי הקבלן לעמוד בדרישות הכלולות בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, ולעניין זה ראוי להבהיר: במקרים רבים משנה הקבלן את תוכניות הבנייה שהן חלק מהמפרט - לאחר מסירת הדירה, כדי להתאימן למציאות או מכל סיבה אחרת; אין תוקף לשינוי מסוג זה, מבחינת זכויותיו של הקונה, הנקבעות על-פי המסמכים שקיבל עובר למסירת הדירה.

ג. כשם שאין לחייב קבלן לצפות את העתיד ולכוון את בנייתו בהתאם לתקנה שטרם הותקנה, כן אין לבטל זכות מוקנית לדייר, שהיא בתוקף במועד מסירת הדירה, אף אם תקנה שהותקנה לאחר המסירה - מבטלת זכות זו.

אין לראות ברשימה זו המלצה או ייעוץ כלשהו. פסק הדין האמור יישלח חינם לכל דורש עד 30 באוקטובר 2010 - ע"י פנייה ישירה אל אברהם בן-עזרא: 04-8678417, 052-6010262, www.benezra.co.il
תאריך:  05/11/2010   |   עודכן:  05/11/2010
אברהם בן-עזרא
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
על-פי איזו תקנה נקבעת אי-התאמה?
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
בימים שמפלגת העבודה מפעילה את כל האנרגיות הרופפות, שעדיין קיימות בה, לעבר חיפוש אחר מנהיג, אני רוצה לייחד מילים מעטות רק לעבר החזון שאבד. חזון שאין לו ביקוש. חזון יתום. אני מבקש לנצל את ציון מאה וחמישים שנה להופעת הספר "רומא וירושלים" שכתב משה הס. מי שהיה אחד מאבות התנועה הציונית, וחזון סוציאליסטי פָּעַם בכל נימי משנתו והגותו.
05/11/2010  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
כשיישאלו הישראלים הפטריוטים מה דעתם על אנטי ציונות, סביר להניח כי לפחות 90 אחוז מהמגזר היהודי ידחו את הרעיון על הסף. אבל אם וכאשר יוצע הרעיון במתכונת פוסט ציונית, שכן זוהי ברירת המחדל ביחס לשנה בה אנו נמצאים - רובם המכריע יתמכו נלהבות ברעיון.
05/11/2010  |  קיריל הדר  |   מאמרים
מה באמת מניע את עופר עיני האם החרדים באמת רוצים לעבוד? הבלוף של יוחנן פלסנר הסיבה הנסתרת לעליית מחירי הדירות וגם: ההקרבה של דנה ספקטור
05/11/2010  |  איתמר לוין  |   מאמרים
בכפר הגלובאלי, אמריקה היא עדיין השריף הגדול. הוא נחלש, אין ספק, אך עדיין יש כוח במותניו יותר משיש במותני כל מי שיכול לטעון לזכות להצמיד את כוכב השררה והאכיפה לחזהו. אבל לאמריקנים עצמם זה לא איכפת. יש עירק, יש אפגניסטן, יש אירן, יש האדווה הסינית הגואה, יש התחממות כדור הארץ וכל שאר מרעין בישין אקולוגיים, החל בכריתת יערות וחשיפתם, ועד לזיהום אטמוספרה שאינה מבדילה בין גבולות לגבולות. ויש, לא שכחנו, המזרח התיכון, הביבי והאבו מאזן והחמאס והחיזבאללה, ובלי מעורבות שלטונית אמריקנית, כל אלה לא נעים ולא זזים אלא כגדול עשבי פרא מבהילים, אבל לאמריקנים יש אבטלה בבית וזה מה שאיכפת להם באמת, ועל זה הם עושים מסיבות תה בהן התפריט כולל גם את שתיית דמו המטאפורית של אובמה.
05/11/2010  |  יצחק מאיר  |   מאמרים
השקר והצביעות אסורים. ולמרות זאת, הרייטינג שלהם לעולם לא יהיה אפס, מפני שהם מכילים בתוכם יתרון: יותר קל בעזרתם לגנוב דעת. כמו גנב הרכוש, גם גנב הדעת לוקח סיכון: אם ייתפס, יוקע ויוצג באור שלילי. לא אצלנו...
05/11/2010  |  נרי אבנרי  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
יורם אטינגר
יורם אטינגר
ב-2024 יש 69% רוב יהודי בשטח המשולב של יהודה, שומרון ו"הקו הירוק" - לעומת 39% מיעוט ב-1947 ו-9% ב-1900 - הנהנה מרוח גבית של שיעור פריון ומאזן-הגירה-חיובי    אין פצצת זמן דמוגרפית ער...
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il