בית משותף מורכב משני ערכים, ערך אחד כולל דירות שהן רכושם הפרטי של בעליהן והערך השני כולל את כל חלקי הבית האחרים שהם רכוש משותף של כל בעלי הדירות.
מהן זכויותיו וחובותיו של כל דייר?
בכל בית משותף קיים תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לבית המשותף.
בתקנון המצוי (המופיע במלואו בתוספת לחוק המקרקעין) נקבע, כי לכל בית משותף תהיה נציגות (ועד בית) לניהול ענייני הבית, שתפעל על-פי ובהתאם לתקנון. ועד הבית יכול להכיל עד 5 חברים. הוא נבחר באסיפה כללית של בעלי הדירות, מידי שנה. ועד הבית חייב לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, הודעה על-כך חייבת להינתן 4 ימים לפני המועד שנקבע.
ועד הבית זכאי להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי בשם כל בעלי הדירות. ועד הבית מחויב לפתוח חשבון בנק על-שם הבית המשותף, לנהל פנקס הכנסות והוצאות לערוך דין וחשבון כספי אחת לחצי שנה ולהציגם בפני האסיפה השנתית.
אם קיים בית משותף שאין לו ועד בית, ניתן לפנות ללשכת המפקח על הבתים המשותפים ולבקש שימנה נציגות זמנית.
החלטה של בעלי דירות שהתקבלה באסיפת דיירים ונרשמה בספר ההחלטות, תחייב כל בעל דירה, בין אם היה באסיפה ובין אם לא היה.
אולם, אין לפגוע בזכויות ואין להטיל חובות או תשלומים על בעלי הדירות, מעבר למה שקובע החוק, שלא בהסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות. לדוגמא: להחלטה שהתקבלה ברוב קולות שלא לתקן את המעלית, בניגוד לדרישתם של הדיירים בקומות העליונות, אין לה תוקף, שכן היא משנה את זכויותיהם.
כמו כן, אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה אלא בהסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות. כך, אם בבית משותף הסכימו 29 מתוך 30 דירות להצמיד את הגג לדירה מסויימת אולם דייר אחד סרב, ההחלטה אינה תקפה.
חשוב לדעת, כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, הכוללים: ניקיון, סיוד, גינון מסי ארנונה, מסי רכוש, ביטוח וכדומה.
אולם, כל דייר משלם את מסי ועד הבית בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. החישוב יהיה שטח ריצפתו של הדייר בבית חלקי שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. לכן במקרים שגודל הדירות שונה, כך בהתאם גודל סכום ועד בית משתנה. בעלי דירות פנטהאוז ישלמו ועד בית גבוה יותר מבעלי הדירות הקטנות בבית המשותף.
זכותו של בעל דירה לדרוש מועד הבית שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
כן, זכאי בעל דירה לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של הדורש (לדוגמא, במקרה של נזילה בקומה למעלה). אם בעל הדירה שממנה נגרם הנזק מסרב לתקן, רשאי בעל הדירה שביקש את התיקון לתקן בעצמו ולדרוש את ההוצאות התיקון מהדייר שסרב.
_____________________
הכותבת היא עורכת דין במשרד בן-חמו, אלוני, סיני-וכולדר ושות'.
אין במאמר להוות תחליף לייעוץ משפטי וכל האמור בו הינו בבחינת מידע כללי
