|
התלונה
בשקט בשקט ומאחורי הקלעים, ובחסות החיסיון הקבוע בחוק להליכים המתנהלים בפני בית הדין המשמעתי, הסתיים בימים אלה פרק נוסף במה שזכה לכינוי: "פרשת הולילנד". פרק זה הגיע לסיומו בהרשעה של שני השמאים, שמסרו שומה פיקטיבית לגבי נכסי חברת הולילנד בירושלים. ההרשעה מלמדת, יותר מכל - יותר אף מעבריינותם של השניים (שהורשעו בעבירה על כללי האתיקה), על הקלות הבלתי נסבלת שניתן "לעבוד" על מערכות הממשלה בישראל; על ההפקרות השוררת בישראל בתחום של שומות מקרקעין; ולא פחות - על הקשיים בהם נתקלות מערכות אכיפת החוק, בבואן למצות את הדין עם אלה הרומסים ברגל גסה את חוקי המדינה.
"פרשת הולילנד" נחשפה ב-1996 ועל-ידי בגלובס וטופלה על-ידי בהרחבה בגלובס ובמעריב. עיקרה: איש העסקים הלל צ'רני, עורכי דין בכירים ושמאים, חברי יחדיו כדי להוציא הערכת שווי פיקטיבית בסכום של 12-11 מיליון דולר למתחם הולילנד בירושלים, כך שזו תשקף רק חלק קטן מאוד משוויו האמיתי של הנכס (בן 120 דונם, ועליו מלון הולילנד) - שנאמד אז בכ-80 מיליון דולר, ואף יותר.
המטרה היתה לייצור תשתית פורמלית להעברת נכסי המתחם, מחברת הולילנד קורפורישין - חברה זרה שנרשמה בישראל, לחברה ישראלית בשליטת אותם בעלים (משפחת צ'רני), וזאת בהליך המכונה "גיור". הליך זה מאפשר העברת הנכסים בלא לשלם מיסים בגינם - מס שבח ומס רכישה בגין המחיר הריאלי של הנכסים. "החיסכון" במיסים הנובע מתרגיל זה נאמד אז ביותר מ-10 מיליון דולר.
הנציב
בהוראת היועץ המשפטי לממשלה אליקים רובינשטיין, נפתחה חקירה משטרתית כנגד נציב מס הכנסה דאז, דורון לוי, שנחשד במתן הכשר לטקטיקה זו, וכנגד יתר המעורבים. בסופו של דבר החליט רובינשטיין שלא להעמיד לדין פלילי את דורון לוי, וגם לא את סגנו, אודי ברזילי. יחד עם זאת, רובינשטיין, בתמיכת פרקליטת המדינה עדנה ארבל, הובילו להפסקת כהונתו של דורון לוי כנציג מס הכנסה; וכן שללו אז גם את קידומו של אודי ברזילי לכהונת נציב מס הכנסה, במקום דורון לוי. במקביל החליטו רובינשטיין וארבל לפתוח בהליך משמעתי כנגד שני השמאים המעורבים בפרשה: מרדכי זייד (בעל משרד שמאות) ורמי סויצקי (שהיה כפוף אליו), שהוציאו את השומה הפיקטיבית.
ההליך המשמעתי נפתח במאי 1998, בפניית רובינשטיין אל מועצת השמאים, כדי שתפעל כנגד השניים בגין עבירות אתיקה חמורות, שתמציתן: הוצאת שומה פיקטיבית, באופן שאינו הולם את כבוד המקצוע. ואכן, ביום 10.9.98 החליטה ועדה מטעם המועצה שיש מקום לפתוח בהליכים כנגד השניים בגין עריכת שומה "שניתנה לא לפי הכללים, התקנים והנוהלים המקובלים במקצוע, או שלא לפי מיטב שיקול הדעת", וכן בגין "עריכת דוח שומה שאינו מכיל לפחות את הפרטים המנויים בתוספת".
כבר בתחילת הבדיקה שנערכה נמצא, כי "לכאורה שווי השומה של 12-11 מיליון דולר לערך אינו משקף את ערכם כ-120 דונם בירושלים; בנוסף תאור הפרטים בשומה חלקי ביותר ומשקף לכאורה רשלנות מקצועית".
השומה
בחקירה שנערכה נמצא, כי שני השמאים נקטו בשיטה של הבא ונתחכמה לו: הם ערכו את השומה באופן מטעה וזדוני, כדי שניתן יהיה לטעון - אם וכאשר יישאלו -כי היא משקפת רק את שווי המלון והקרקע עליו הוא בנוי (כ-20 דונם), בעוד שהיא הוצגה בפני כולי עלמא ("שומת נכס - מלון הולילנד, גוש: 30194 חלקות 44, 36") כאילו היא משקפת את מלוא שווי הנכס, כולל כל 120 הדונם קרקע שבפאתי שכונת בית וגן היוקרתית בירושלים.
ועדה משמעתית של של מועצת השמאים (הפועלת למעשה כבית דין משמעתי לכל דבר ועניין) קובעת בהחלטתה, לאחר שהעידו בפניה עורכי הדין יהושע רוזנצווייג ודורון חכם, כי השומה שהוזמנה היתה לכל המתחם, כולל כל יחידות הקרקע. כך גם העיד רו"ח מיכאל ברזילי (אביו של אודי ברזילי) שייצג את הלל צ'רני ונשאל בנושא זה, מה תגובתו לטענת השמאים. ברזילי אמר, בין היתר: אני הוזהרתי שאני חשוד בעבירה על החוק, אך לא נאמר לי שאני חשוד כמטומטם ואידיוט. אילו היתה לי לא ידיעה ברורה, אלא שמץ של מחשבה, שהשמאות הזאת כדבריך אינה מתייחסת לכל המתחם, לא הייתי מגיש אותה לסגן נציב מס הכנסה לענייני מקרקעין מר דב שטאוב ומשאיר את זה על השולחן של הנציב דורון לוי, כדי שיבררו עם שמאים של מס שבח את עמדתם ביחס לשמאות פרטית זו...".
ההזמנה
הוועדה בדקה ומצאה, כי מזמיני השומה 'הזמינו' מראש שומה פיקטיבית. הדברים עולים מפורשות מעדותו של עו"ד דורון חכם (שייצג את צ'רני), שהעיד ביום 10.9.01. לדבריו, הוא שיזם את הקשר עם השמאי מרדכי זייד וביקש חוות דעת נמוכה ככל האפשר.
"רצינו עוגן שיבסס עלות נמוכה בקרקע", אמר עו"ד כחם [?). "אמרתי לו שמתוכנן פרויקט גדול מאוד. אם אני זוכר נכון, היו תוכניות לשינוי תב"ע [תוכנית בניין ערים, י.י.]. לא היה לכך שינוי חיצוני שהייתי יכול להתייחס אליו. אני רוצה חוות-דעת שתבטא מצב קיים, כי בעיני זוהי אינדיקציה לשווי נמוך, בין אם זה נכון ובין אם זה לא נכון. לכן ביקשתי שזה יהיה מהר, ולכן ביקשתי שיימנע מלפנות למוניציפליה [לעיריית ירושלים, י.י.] כדי למנוע היטל השבחה...";
ובהמשך - "ההערכות שלנו הפנימיות היו שהקרקע תהיה שווה הרבה יותר, זה לא דבר מיוחד, יצא לנו כמה פעמים לבקש שומה יותר נמוכה".
עו"ד דורון חכם הסביר לחברי הוועדה המשמעתית, כיצד חשב ל'תכמן' ולנצל את 'התפר' שבין אישור תוכניות המתחם בוועדה המקומית לבין אישורה בוועדה המחוזית. נוצר "חלון הזדמנויות", שנותן לגיטימציה לשומה מופחתת המתעלמת מתוכניות לגבי הנכס, אמר והוסיף: ".... להבנתי לא עשיתי משהו יוצא דופן או בלתי מנומס..."; ובהמשך - אני בתור מתכנן מס "תחמן" יכול לתאר זאת כמכירת מלון, אז השמאי יכול לתת לו פתק [לפקיד השומה, י.י.], הוא מרוויח 20,000 ש"ח לשנה או מפסיד, ואז כל הקרקע שווה מעט מאוד, שזו חוות דעת צנועה מאוד יכול להיות, אך יש לה בסיס משפטי".
במהלך הדיון הציג נציגו של היועץ המשפטי לממשלה חומר חקירה שתפסה המשטרה, ובו המידע הסודי אודות השומה הפיקטיבית שהוזמנה. וכך נרשם, בין היתר, על-גבי מסמך, שסווג על-ידי השמאים כ"סודי ביותר": "תב"ע חדשה. הנחות יסוד אמורה להגן על תבע קיימת. הליכי התכנון נעשו. עסק שלילי כעסק כלכלי. ציפייה 12-10. 7000 דולר".
באשר לזאת קובעת הוועדה המשעתית: "אין לנו כל ספק כי השומה נועדה מלכתחילה לתאר את כלל הנכסים ובדיעבד נעשה בה שימוש בהתאם, כלומר, היא היוותה אסמכתא כלפי רשויות המס לשווי כלל הנכסים". המטרה היתה, היא קובעת, להטעות ולאפשר למשפחת צ'רני לבצע הליכי גיור ולהתחמק מתשלום מיסים.
ההרשעה
בהחלטת הוועדה הורשעו שני השמאים. גם מרדכי זייד וגם את רמי סויצקי, בכך שפעלו כשמאים הנכונים לתת שומות באיכות ירודה - "תפורות לפי מידה". יחד עם זאת, מתייחסת הוועדה לטיעוני השמאים, שטענו כי "מדובר בפרשה מורכבת ורחבה, שהיחידים שנתנו עליה את הדין הם השמאים, שהיו רק "בורג קטן" בתהליך, בבחינת מיצוי הדין עם הש"ג". הוועדה קובעת: "כפי שנאמר בפתח דברינו, אין אנו דנים בפרשה כולה, אלא אך ורק במה שבתחום סמכותנו - התנהגותם של שמאי המקרקעין. ככל שנתוודענו לפרטי העניין, ניתן היה להתרשם כי לכאורה לא רק בשומה נפלו פגמים. במובן זה טענה זו איננה מופרכת".
כאמור, הוועדה מוצאת את השניים אשמים, ומרשיעה אותם בעבירות על כללי האתיקה.
|
