|   15:07:40
דלג
  פסח רויטמן  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!
קבוצת ירדן
פחד מרופא שיניים: אסטרטגיות להתמודדות

הנגיד פישר ומלחמתו במשקיעים הקטנים

הכדאיות בהשקעה בדירות תקטן רק במקביל לעליית הריבית. אך הנגיד לא יעשה זאת כי רצונו לשמור ואפילו להגדיל את שיעור הצמיחה במשק דבר שנראה בעיניו, כנראה בצדק, חשוב יותר מהנעשה בשוק הנדל"ן
31/10/2012  |   פסח רויטמן   |   מאמרים   |   תגובות
מי שחפץ בדירה להשקעה התקנה החדשה לא תעצור בעדו [צילום: פלאש 90]

החודש, לאחר תקופה ארוכה שבה ריבית ה"פריים" הייתה יציבה בשיעור 3.75%, החליט הנגיד להקטינה בשיעור 0.25% ולהעמידה על 3.5%.

במקביל החמיר המפקח על הבנקים את התנאים הבסיסיים למתן משכנתאות באופן שאדם, או משפחה, הקונה דירה לראשונה בחייו יוכל לקבל משכנתה מכסימלית של 75% ממחיר הדירה, מי שמשפר את דירתו באופן שהוא מוכר ורוכש דירה אחרת יוכל לקבל מקסימום 70% ממחיר הדירה ומי שקונה דירה נוספת יוכל לקבל מקסימום 50% הלוואה ממחיר הדירה.

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, יודע כי שיעורי הריבית הנמוכים מעודדים נטילת משכנתה לשם שיפור הדיור הקיים או לשם רכישת דירות להשקעה. מטרת ההגבלות שהוטלו על הבנקים היא לבלימת או האטת תופעה זו.

הפיתוי גדול

כיום מחירי הדירות נמצאים בנטיית עלייה, אך עדיין לא הגענו למצב של "בועה", דהיינו ביקוש גדול ועליית מחירים בלתי מבוקרת ובלתי מרוסנת.

אך כאשר ריבית ה"פריים" היא 3.5% והבנקים מוכנים לתת הלוואה, במסלול ה"פריים", בריבית בשיעור 2.75% (עד שליש מסך ההלוואה) ובמסלול של ריבית קבועה צמודה למדד בשיעור 3% ובמסלולים אחרים גם בריביות נמוכות מאוד, הרי הפיתוי לרכוש דירה נוספת או לשפר את הקיימת, כאשר חלק גדול מהמימון הוא בריבית כה נוחה - גדול מאוד.

התשואה על דירות מושכרות בגוש-דן היא בין 3%-4.5% לשנה ובאזורים מרוחקים (מגוש-דן) אף גבוהה יותר. לכן נטילת הלוואה בריבית קבועה של 3% פירושה שהדירה "משלמת" את עצמה וכעבור 15 שנה בערך המשקיע נשאר עם דירה נוספת בבעלותו וכמובן הכנסה נוספת. במצב זה ובשיעור ריביות כזה אין ספק שנגיע תוך זמן קצוב ל"בועה" נדל"נית.

מחירי הדירות משקפים את כוח הקנייה

לנגיד ולאנשיו אין כלים אחרים בכדי להתמודד עם מגמה זו מלבד בהחמרת התנאים הבנקאיים הבסיסיים לקבלת הלוואות. התקשורת והפוליטיקאים מגדירים את מחירי הדירות כגבוהים, בטח לעומת שנים קודמות. קביעה זו מעידה או על בורות או על הטעייה. מחירי הדירות משקפים, בדיוק, את כוח הקניה (בסעיף זה) של הציבור הישראלי.

הסיבה שדירות נמכרות במחירים כה גבוהים היא שמישהו חושב שכדאי לשלם בעדם את המחיר המבוקש, או המחיר שהוסכם. אילו לא היו בנמצא אנשים כאלו המחירים היו נמוכים יותר. באזורים שכוח הקנייה של הציבור המקומי קטן יותר, מחירי הדירות נמוכים יותר. לכן הגדרות של גבוה או נמוך הן חסרות ערך.

מה שמשפיע ביותר על מחירי הדירות הוא חוסר התאמה בין הביקוש להיצע. בשנתיים האחרונות החלו בבניית יותר דירות מאשר הביקוש הקיים, העניין הוא שרוב התחלות הבנייה, רובן בעידוד ממשלתי, הם במקומות שהביקוש קטן או בינוני, למשל בנגב ובגליל. אך במקומות שהביקוש גדול, דוגמת מרכז הארץ ואזור תל אביב בפרט ההיצע אינו מצליח לספק את הביקוש.

הפרדוקס הוא שההיצע, במצב העניינים הנוכחי לא יצליח לעולם לספק את הביקוש. בתל אביב נבנו בעשור האחרון עשרות אלפי יחידות דיור. די אם נמנה את שכונות "למד" החדשה, "הגוש הגדול", "המשתלה" והדירות שנמכרו "על הנייר" בקריה ובאזור השוק הסיטונאי לשעבר. למרות הכמות העצומה של דירות הביקוש לא קטן והמחירים לא ירדו, במקרה הטוב נבלמו.

כיצד לבלום את הנהירה לת"א?

המסקנה שלי היא שככול שיבנו בתל אביב ובערים הסמוכות אליה הביקוש ימשיך להיות גבוה ע"ח ערים ואזורים אחרים בארץ.
לכן הפתרון למחירים "הגבוהים" אינו בהגבלות על מתן הלוואות לרכישת דירות אלא בבניית תשתיות תחבורה, תעסוקה, חינוך ותרבות באזורים שונים בכל קצוות הארץ דבר שיבלום את "הנהירה" לתל אביב ו"יפזר" את הביקוש בכל אזורי הארץ. אך תפקיד זה מוטל על הממשלה ולא על בנק ישראל.

גם המגבלה על הלוואות למשקיעים אינה רצינית ומרתיעה. בגלל המיסוי אין כדאיות בהחזקת והשכרת יותר מדירה אחת או שנים. המשקיעים בדירות להשכרה הם אנשי מעמד בינוני שחסכו סכום מסוים ובאמצעות ההלוואה הם רוצים למנף אותו לרכישת דירה. המגבלה רק תגרום לקניית דירה זולה יותר או הבאת ההפרש מחסכונות אחרים. מעשית, מי שחפץ בדירה להשקעה התקנה החדשה לא תעצור בעדו.

הכדאיות להשקעה בדירות תקטן רק במקביל לעליה בריבית. אך הנגיד לא יעשה זאת כי רצונו הוא לשמור או אפילו להגדיל את שיעור הצמיחה במשק, דבר שנראה בעיניו, כנראה בצדק, חשוב יותר מהנעשה בשוק הנדל"ן.

תאריך:  31/10/2012   |   עודכן:  31/10/2012
פסח רויטמן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
הנגיד פישר ומלחמתו במשקיעים הקטנים
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
בכך, תגיע ישראל למצב כמו בארה"ב, בו שתי מפלגות גדולות מחליפות את השלטון אחת לארבע או שמונה שנים, ובזה מתעצם כוח מדינתם ומתקיימת הדמוקרטיה.
31/10/2012  |  עליס בליטנטל  |   מאמרים
ראש הממשלה הוא דוגמה למנהיגות כושלת כזאת כי הוא לא הציב שום חזון, ולכן במהלך כהונתו ראש הממשלה לא ייצר שום מדיניות עקבית. שלי יחימוביץ', מנהיגת מפלגת העבודה, לעומת זאת מייצגת מנהיגות עם חזון ולכן ניתן לראות שהיא לא סוטה מדרכה למרות הלחצים מסביבה, והיא מצליחה להוביל את המפלגה שלה לעבר החזון הסוציאל-דמוקרטי שבוא היא מאמינה.
31/10/2012  |  דניאל גיגי  |   מאמרים
על-רקע המתיחות באזור, לאחר שיגור המל"ט ע"י חיזבאללה ואירן ולאחר ההפצצה האווירית בסודן (בה מואשמת ישראל) - משגר צה"ל איום חריף כלפי חיזבאללה. קצין בכיר שהתראיין לסוכנות הידיעות רויטרס איים כי אם יפגע חיזבאללה באזרחי ישראל בחו"ל אזי תהיה זו עילה למלחמה. אותו קצין בכיר גם גילה שבמקרה שכזה יפעל צה"ל כבר בתחילת המלחמה לכיבוש שטחים קרקעיים נרחבים בלבנון על-מנת לסכל את שיגור הרקטות משם.
31/10/2012  |  אבישי אפרגון  |   מאמרים
בעיצומו של המשבר הכלכלי בשלהי 2008 ותחילת 2009, אובמה כינס את ראשי הבנקים הגדולים שעמדו בפני קריסה, ובמקום להדיח כמה מהם, נתן בעצם "היתר" למנהלים להמשיך "עסקים כרגיל", כאילו אין משבר והבנקים יציבים ואיתנים כמו סלע. מנהלי הבנקים שחששו מהפגישה הזו הבינו שעם אובמה אפשר לעשות כאוות נפשם והוא לא יעז ויריעש עולמות.
31/10/2012  |  מרק בריל  |   מאמרים
פעמים הרבה אדם מתבונן באגדה התלמודית ומשתאה עד כמה נשימתה ארוכה. היא יצאה לדרך לפני אלף חמש מאות, אולי אלפיים ואולי אף יותר שנה, והנה עודה מהלכת בקרבנו רעננה כאילו אך עתה יצאה לשוח בשדותינו, ללחוש חוכמתה בכיכרותינו, ללוות אותנו כשאנו חומקים לסמטאותינו. תחילה היא נדמית כסיפור מעשה ותיק ששרד עולם שנעלם וכמו שאבן בכותל סדוק שנים מעיד על עיר שחרבה, היא מעידה על תמול ועל שלשום ששום גשר של היום אינו רואה אותם כדאים להימתח אליהם. אבל בעיון שני, היא מעידה על עיר שלא חרבה ועודנה הומה, לא על תמול ולא על שלשום. אפילו לגשר אין היא צריכה. היא כאן, חומקת כצל מן ההמולה של ימינו ומשאירה בה קולה ומי ששומע - שומע ומי שאינו שומע - היא נדה לו כאומרת, תמיד אשוב גם לאחר שלא תהיה כאן לדעת.
31/10/2012  |  יצחק מאיר  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רון בריימן
רון בריימן
תמלול של קטע מרתק ומאלף מתוך ראיון של דובר צה"ל לשעבר, המותח ביקורת נוקבת על התרבות הארגונית של צה"ל    לא מיותר לציין שתרבות זו היא של צה"ל בפרט, אבל של החברה הישראלית בכלל, לפחות ...
צבי גיל
צבי גיל
האירוע היה משהו ומישהו, נכון יותר מי שהם, שאני מלווה במשך עשרות שנים    היו שם כל המי ומי מבין מקימיי הטלוויזיה הישראלית ומעצביה בשעתה היפה
דן מרגלית
דן מרגלית
מישהו יודע אם האיש הזה מספיק אטום או נוכל, שלאחר הכתבה ב"אולפן שישי" בערוץ-12 הוא יצא בשבת מביתו? מישהו זוכר על איזשהו זגזוג סיטוני, שקרים ונוכלויות כאלה אצל מישהו באיזושהי מפלגה י...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il