צמצום היקף חובת הגילוי של מוכר מקרקעין

חובת הגילוי שחב מוכר זכות במקרקעין לרוכש אינה שנויה במחלוקת, חובה זו מעוגנת בהוראות פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) וכן בהוראות חוק המכר ובחובת הזהירות בנזיקין, האומנם? התובע רכש זכויות חכירה בחנויות סמוך לכביש הראשי בקריית שמונה, לימים החלו בהרחבתו של הכביש, התובע הגיש תביעה לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפקעת חלק מהמקרקעין, פיצוי בגין הנזק שנגרם ליתרת המקרקעין ופיצוי בגין חובת הגילוי שחל על הנתבעת במהלך מכירת זכויות החכירה.

טענת התובע היא כי הנתבעת הפרה כלפיו את חובתה בכך שהנתבעת לא מסרה לו את פרטי ההפקעה וכן לא מסרה לו את פרטי התוכנית להרחבת הכביש, הנתבעת אף לא מסרה את המידע הדרוש בדבר בעיית הנגישות לחנויות אשר הייתה צפויה להיווצר כתוצאה מהרחבת הכביש. כידוע הפרה של חובת הגילוי עשויה להקים לצד הנפגע עילת תביעה מכוח דיני הפגמים בכריתת חוזה ובמיוחד תביעה בשל הפרת חובת תום הלב במשא-ומתן כמפורט בסעיף 12 לחוק החוזים. הפרת חובת הגילוי עשויה אף לעלות בכדי הפרת הסכם ויכולה לבסס טענה בדבר אי התאמה של הממכר.

היקפה של חובת הגילוי מושפע בין היתר: מטיבו של המידע, חשיבותו, השפעתו, זהות בעלי הדין, מידת האמון בין הצדדים, זמינות, נגישות ועלות המידע. כאשר צד לחוזה הינה רשות חובת הגילוי הרובץ על כתפיה הוא מוגבר, חובה זו נובעת מהתפקיד אותו ממלאה הרשות, החובה נובעת מההגינות המוטלת עליה כמשרתת הציבור. אין כלל מחלוקת כי כאשר מדובר בגוף ציבורי חלה חובת גילוי מוגברת הן מתוקף היותו גוף ציבורי הן מכח דיני החוזים ככלל ודיני המכר בפרט. בענייננו בימה"ש קבע כי העובדה שהשטח שמיועד לשצ"פ הינה בעלת חשיבות רבה וצריכה ל"הדליק נורה אדומה" בפני כל הרוכש מבנה למטרות עסק ולהעמידו בפני האפשרות כי לא יוכל להמשיך בשימוש, אולם אין בכך די כדי להזהירו מפני האפשרות שיופקע חלק מהמבנה ושהכביש הסמוך יורחב.

התוכניות הנוגעות להרחבת הכביש ולכוונה להפקיע חלק מהנכס הינן מידע רלוונטי לעסקה ועל הנתבעת היה לצפות ולדעת כי זהו מידע בעל חשיבות לתובע. אולם התברר כי המידע היה בידי התובע כיוון שהוא התבקש לחתום במעמד החתימה על חוזי החכירה על התשריט. אומנם המידע על ההפקעה לא נמסר לתובע באופן ברור, אך ניתן היה להבין מהתשריט שהדרך המתוכננת תעבור במגרש בו נמצא המבנה עם החנויות.

אין עילת תביעה חוזית לפיצוי

בימה"ש קבע כי רצוי היה שהנתבעת תוסיף למסמכים הערה בדבר התוכנית להרחבת הדרך אך אין במחדלה של הנתבעת כדי להקים לתובע עילה, יתרה מכן "אי גילוי מידע המצוי בין כה וכה בידי הצד האחר להתקשרות אינו מהווה הפרה של חובת הגילוי ואינו מקים לתובע עילת תביעה בגין הפרתה של החובה" לפיכך אין לתובע עילת תביעה חוזית לפיצוי, בין במסגרת דיני הפגמים בכריתת חוזה ובין בגין הפרת חוזה.

בימה"ש בחן גם את טענות התובע בנוגע לפיצוי בגין ההפקעה, נקודת המוצא היא כי בעל המקרקעין שהופקעו זכאי לפיצוי "שיעמידו באותו מצב כספי שהיה עומד אלמלא ההפקעה" בעל המקרקעין שהופקעו זוכה לפיצוי המבוסס על שוויים של המקרקעין שהופקעו. אולם קיימים גם סייגים. חלקם של הסייגים נועדו לצמצם את זכותו של בעל המקרקעין וחלקם מאפשרים פיצוי אף על נזקים נוספים העולים על שווי המקרקעין שהופקעו לדוגמה: פגיעה בשווי יתרת החלקה בשל השימוש הצפויי בשטח המופקע זכאי בעל המקרקעין לפיצוי בגדרה של הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

גם ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו בשל התוכנית, תזכה לפיצוי וזאת בכפוף לתנאי הוראות סעיף 197, לעיתים כתוצאה מההפקעה עשויים להיגרם לבעל המקרקעין נזקים נלווים, כמו הוצאות העברה, פגיעה במוניטין, הפסדי רווחים. פיצוי בגין הפסד רווחים ופגיעה במוניטין יינתן בדרך כלל כאשר מופקעים המקרקעין במלואם או בחלק משמעותי מהם ובאופן שמחייב העברת העסק שנוהל במקרקעין למקום אחר. בעניינו, התובע לא תבע פיצוי בגין שווי המקרקעין שנתפסו, התובע גם לא טען שכתוצאה מהפקעת חלק מהמקרקעין נמנע ממנו שימוש סביר ביתרת המקרקעין. התביעה הינה לפיצוי בגין ירידת שווי יתרת המקרקעין.

בעל מקרקעין שהופקע ממנו שטח אינו זכאי לפיצוי בשלב ההפקעה בגין פגיעה בשווי יתרת המגרש הנובעת מהתוכנית, להבדיל מההפקעה במצבים בהם נמנע בעל המקרקעין מהגשת תביעה בשל הפגיעה עקב התוכנית מסיבות מוצדקות, כמו שלא נעשה פרסום כדין, או שבעל המקרקעין לא קיבל הודעה, התוכנית לא מובנת. במצבים אילו יכולה להינתן לבעל המקרקעין ארכה להגשת התביעה לפיצוי בגין הפגיעה עקב התוכנית, אולם בכך אין להצדיק תביעת פיצויים בגין הפגיעה ביתרת המגרש בנסיבות העניין במסגרת התביעה לפיצויים בגין ההפקעה התובע אינו זכאי לפיצוי כלשהו בגין הפגיעה בשווי החנויות או בשל אובדן דמי השכירות, במסגרת התביעה על-פי דיני ההפקעה.

אלמקייס ואח' נ' מדינת ישראל ת"א 713-04