בעת רכישת דירה, ניצב הקונה מול קבלן בניין (או יזם בניה), כאשר הקבלן מגובה במערכת משומנת של יועצים - אדריכל, מהנדס, עורך דין ולעיתים גם יועצים נוספים בהתאם לנסיבות.
כך הם פני הדברים, גם כאשר בפועל - הקונה מנהל משא-ומתן בדבר רכישת הדירה מול מזכירה או אשת מכירות, וזאת כנראה משיקולים פסיכולוגיים על-מנת לרכך את העסקה, ולקדם מימושה באופן חלק ומיידי.
אותו פקיד מכירות, שמאחוריו כאמור קיימים יועצים מקצועיים, מדבר עם הקונה "בגובה העיניים", ובנוסף לכך, כשצריך להקשיח עמדה, הרי פקיד המכירות נוקט ב"תכסיס האיש הקטן" - הוא הרי רק בעל תפקיד זוטר בחברה ואין לו סמכויות לשנות מחיר, להתגמש בתנאי תשלום, להבטיח דבר מה, וכו'.
על-ידי נקיטת דרך זו, לא זו בלבד שנמנע מראש כל משא-ומתן עסקי ישיר בין הצדדים, אלא גם שני הצדדים למשא-ומתן בפועל, מוצאים עצמם מאותו הצד של המתרס - שניהם אנשים פשוטים ורחוקים ממקבלי ההחלטות...
זהו עיקרו של תהליך כפייה עסקי סמוי וידידותי למשתמש.
כך יוצא, שהדייר לא רק שמשלם מיטב כספו בעיסקת מקרקעין שהיא בדרך כלל גם העסקה הכי גדולה בחיים, אלא גם מובל, תוך שימוש באמצעים פסיכולוגיים, לחתום על ההסכם לפי "התנאים הקשוחים" של הצד הנגדי.
הפתרון לבעיה זו הוא אחד:
גם אם הקונה נדרש בכל מקרה לקבל את השירותים המשפטיים מעורך הדין של הקבלן, ראוי ומומלץ כי ימנה עורך דין מטעמו שייצג אותו בכל שלבי ההתקשרות וגם לאחריה. הייצוג צריך להתמשך ולכלול גם נושאים העולים לאחר רכישת הדירה ואיכלוסה - כגון: רישום בטאבו, דאגה לשימוש ברכוש המשותף לפי ההסכם, התאמה לחוזה המכר, ליקויי בנייה וזכויות הדייר לפי חוק המכר (דירות), ועוד (אפשר שלגבי חלק מהנושאים ימונה עורך דין אחר - אך אין לדלג על ייצוג הולם ומקצועי).
יש לדעת, כי בדרך כלל הייצוג המשפטי ברכישת הדירה אינו כרוך בהוצאה כספית נוספת; עורך הדין מטעם הקבלן, מקבל בדרך כלל 1.5% ממחיר הדירה תמורת שירותיו (למרות שבפועל הוא מייצג בעיקר את הקבלן ומגן על האינטרסים שלו). כאשר הקונה ממנה עורך דין נגדי מטעמו - מתקיים הסדר בין עורכי הדין, לפיו כנגד פעולות משפטיות מסויימות, מועבר חלק משכר הטרחה לעורך הדין המייצג את הקונה, ללא הגדלת הסכום.
אלא שעסקות שכ"ט מעין אלו לא תמיד מתקיימות ללא שיבושים, ומעניין לעיין בת"א 154738/02 מוגרבי יגאל משה, עו"ד אליהו מינקוביץ ואחרים, נגד אנגל יעקב, עו"ד צבי הרשקוביץ ואחרים, בית משפט השלום בתל אביב, שופט: ד"ר קובי ורדי, פסק דין מיום א' באדר תשס"ד (23 בפברואר 2004).
פסק דין זה נסב בעיקרו בדיוק על הנושא הנידון - שכר טירחת עורכי דין, המייצגים לקוחותיהם בתחום המקרקעין. להלן ציטוט:
"הערות כלליות
מדובר בהתנהגות לא ראויה של הנתבעים, שלמרות התחייבויות והסכמות מפורשות לגבי תשלום שכ"ט עו"ד נמנעו מלשלם שכ"ט עו"ד לעוה"ד מינקוביץ, תוך ניסיון להתחמק מהתשלום הנ"ל שעליהם לעמוד בו גם ללא קשר לעבודות המשפטיות שבוצעו בפועל על-ידי עוה"ד מינקוביץ, שעשו עבודות משפטיות, מוכנים לעשות עבודות משפטיות ויכולים עדיין לעשות עבודות משפטיות רבות, שכן העבודה המשפטית בפרויקט טרם נסתיימה.
"אני מקבל את עדותם של מר יגאל משה מוגרבי, עו"ד אליהו מינקוביץ ועו"ד נתן מינקוביץ כאמינות עלי לגבי ההשתלשלות העובדתית בתיק זה ומעדיפן בנקודות המחלוקת העובדתית על-פני עדות עדי הנתבעים (כפי שיפורט בהמשך לגבי נקודות ספציפיות)".
"עו"ד הרשקוביץ פעל שלא כראוי, בכך שביפויי הכוח הבלתי חוזרים שנלקחו מרוכשי הדירות לא נרשמו עוה"ד מינקוביץ אלא רק עו"ד הרשקוביץ, וזאת בניגוד להסכם של עבודה ביחד ושיתוף פעולה, כשפעולה זו גרמה נזק למוגרבי בכך שהם תלויים בעו"ד הרשקוביץ/ברוכשי הדירות לגבי ייחוד הערות האזהרה של רוכשי הדירות בבוא הזמן. לכן, עוה"ד מינקוביץ פעלו כראוי ברישום ההערה בדבר הצורך בהסכמה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין ולכן אין גם בסיס לתביעת הנתבעים לגבי תשלום לפיצוי בגין ערבויות חוק המכר עקב אי רישום הערות האזהרה וטענת הקיזוז בעניין זה, כשמן הראוי שהצדדים ישכילו לפתור נושא זה, תוך מתן סמכות גם לעוה"ד מינקוביץ לפעול לייחוד הערות האזהרה כפי שהם זכאים לכך".
עוד מסקנה מפסק דין זה היא - שדרוש לא רק למנות את עורך הדין, אלא גם להקפיד על הכללתו ביפוי הכוח, וזאת על-מנת שיוכל לפעול ולייצג כיאות את שולחו.
_____________________
ד"ר אינג' אברהם בן-עזרא הוא מהנדס בניין, בעל תואר שלישי בהנדסה אזרחית, חבר באגודת המהנדסים האזרחיים ASCE (ארה"ב) בדרגת Fellow, ומחברם של עשרות ספרים בתחום התכנון והבנייה - ספרי הדרכה וספרות מקצועית.
