|   15:07:40
דלג
  ארז כהן  

  ארז כהן  

  ארז כהן  
שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  ארז כהן  
חוקר, מרצה אוניברסיטת אריאל
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

הגורמים למחסור 100 אלף דירות

ביום חמישי האחרון, 7.11.13, נערך כינוס התחדשות עירונית URBAN 2013, בתיאטרון הבימה, בו נערכה בדיקה כמה באמת דירות חסרות כיום בשוק הנדל"ן
10/11/2013  |   ארז כהן, ארז כהן, ארז כהן, ארז כהן   |   מאמרים   |   תגובות
כמה דירות חסרות? [צילום: פלאש 90]

המחסור של כ-100 אלף דירות בשוק הנדל"ן הקיים כיום איננו גזירה משמיים כלל ועיקר. גם העובדה שבמהלך העשור האחרון נבנו בממוצע בקושי 30 אלף דירות לשנה, במקרה הטוב, וגם היום מתקשה הממשלה לשבור את "תקרת הזכוכית" של 40 אלף דירות לשנה, איננה "כוח עליון".

עובדה: במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, כשישראל כרעה תחת נטל קליטתם של מיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, השכילה הממשלה, תוך תקופה קצרה ביותר, להעלות את התחלות הבנייה לממוצע שנתי של כ-70 אלף בקירוב, ובשנה אחת אף נבנו כ-100 אלף דירות.

ראשיתו של המחסור דווקא במחצית הראשונה של העשור הקודם, 2005-2000, שנות משבר הדוט קום ואינתיפאדת אל-אקצה, בהן הביקושים לדיור ירדו, ובהתאם גם מספר התחלות הבנייה לשנה, עד כדי ממוצע של כ-25-20 אלף יחידות דיור בלבד לשנה. כבר אז, לטעמי, הייתה ממשלת ישראל צריכה לקחת בחשבון את המגמות העתידיות, את היציאה מהמשבר וכן את העובדה שגידול האוכלוסיה בישראל הינו הגבוה בעולם המערבי, עובדה שמחייבת ממוצע שנתי של 60-50 אלף דירות.

לשם המחשה: אם בשנת 2000, השנה בה החלה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, התגוררו בישראל כשישה מיליון תושבים, כיום, 13 שנה בלבד אחרי, מתגוררים בארץ כ-8.1 מיליון, כלומר כ-2.1 מיליון יותר, כלומר צורך בתוספת של כ-500 אלף יחידות דיור חדשות. במהלך 13 שנים אלה מספר יחידות הדיור שנבנו לא הגיעו אפילו ל-400 אלף, מה שממחיש בחישוב מתמטי פשוט את בעיית המחסור בהיצע לעומת הביקוש.

לא במקרה הבעיה החמירה דווקא לאחר יציאת המשק מהמיתון, החל משנת 2005. לפתע הביקושים גדלו מאוד, המצב הכלכלי השתפר, הצמיחה עלתה ואתרי המכירות התמלאו בקונים. בתחילה הכל נראה שפיר: מלאי הדיור הקיים הספיק וגם רמות המחירים, שלא עלו בפועל בשנים 2005-2000, בפועל ירידת מחירי ריאלית, היו במחצית העשור הקודם סבירים בהחלט. אלא מאי? המלאי התדלדל והלך, ביחס לביקושים, והחל בהדרגה להיווצר מחסור בדיור, כשבד בבד רמות המחירים החלו לעלות, תחילה בהדרגה, בשנים 2008-2005, והחל מ-2009 אף לזנק.

למרבה הצער, במקום להתכונן למצב החדש ולנקוט ב"פעולות בלימה" ראויות, נקטה הממשלה ונקט בנק ישראל בדיוק במדיניות שרק האיצה מגמות אלה. בנק ישראל, בעיקר החל מ-2009, נקט במדיניות של ריבית נמוכה, זאת מתוך רצון לגיטימי לשמור על כלכלת ישראל, ובמיוחד בעידן של שווקים סוערים בכל העולם. הריבית הנמוכה, ללא ספק, היוותה גורם מרכזי בעליית מחירי הדיור, אבל, וזה אבל גדול, במדיה והיה מלאי תכנוני ושיווקי סביר, עליות מחירים אלה לא היו קורות. האם יכל בנק ישראל ויכלה הממשלה לנקוט במדיניות אחרת? בהחלט! למשל, ריבית דיפרנציאלית, אחת כללית ואחת ללוקחי המשכנתאות. החלטה כזו, לבדה, הייתה ממתנת את עליות המחירים.

לא רק הריבית. הבעיות המבניות בשוק הנדל"ן וכן העדר רפורמה בחוק התכנון והבנייה, עובדה המביאה עד היום ביורוקרטיה בלתי נסבלת, היוו בשנים האחרונות גורם חשוב הן בעליית המחירים והן בעובדה שפוטנציאל היחידות המתכוננות לא גדל משמעותית. גם המיסוי הכבד, מע"מ ומיסים נוספים, תשומות בנייה, מחסור בעובדים זרים ועוד, השפיעו מאוד על השוק. אולם הבעיה הייתה ונותרה בנתון אחד מרכזי: היצע מתדלדל מול ביקוש עולה. כאן נכנס נושא ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם מדובר בפינוי בינוי כשחקן מרכזי וחשוב ביותר.

ברגע שממשלת ישראל תעניק תעדוף ברור להתחדשות עירונית, תקצר ביורוקרטיה, תסייע ליזמים, תייצר מנגנונים יעילים שיוכלו "לפתוח את הפקקים", אזי בהחלט פוטנציאל יחידות הדיור, הן בתכנון והן בשיווק וביצוע בעשור הקרוב, עשוי לעלות באופן משמעותי.

לשם המחשה: רק באזור הביקוש שבין חדרה לאשקלון, ובמיוחד בגוש דן, ניתן לקדם במהלך עשור כ-220-200 אלף יחידות דיור חדשות, כלומר תוספת של כ-200-22 אלף לשנה.

המפתח לכך הוא בידי ראש ממשלת ישראל כ"מבוגר האחראי" ובידי ממשלת ישראל כולה. ברגע שיסמנו את ההתחדשות העירונית כיעד לאומי מרכזי עליון, בדיוק כמו "כיפת ברזל"(!) או "שרביט קסמים", נתחיל לראות תוצאות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין
תאריך:  10/11/2013   |   עודכן:  10/11/2013
ארז כהן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
הגורמים למחסור 100 אלף דירות
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
משורר מזרחי
10/11/13 22:33
2
אורי... .
11/11/13 05:15
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
התגלגל לידי אישור חוק. בפעם הראשונה ראיתי כיצד נראה חוק חתום, שיוצא מתחת ידיה (או מתחת למדפסת) הרשמית של הכנסת, עם חותמת עגולה של נוטריונים והכותרת "החוק החתום".
10/11/2013  |  יאיר דקל  |   מאמרים
יהיו מן הסתם רבים שלא יאהבו את האמת הזו, במיוחד על-רקע "פסטיבל רבין" החד-צדדי הנוחת עלינו פעמיים מדי שנה, אבל זו אמת, גם אם אינה "תקינה" פוליטית, ודברים אלה אינם באים מעטו של שונא רבין. להפך, הייתי מיודד עמו אישית (אפילו יצא לי לשתות איתו ג'יי. אנד בי. כמה פעמים), וראיתי בו צבר ישראלי "משכמו ומעלה" וגם "נחבא אל הכלים" (כן, הוא מזכיר לי את שאול המלך מכמה בחינות, כולל בסופו הטרגי). הערצתי אותו כרמטכ"ל שהיטיב להכין את את צה"ל לניצחון ב"מלחמת ששת הימים", וכבעל מוח פורה ואנליטי. עד אוסלו. לא יודע מה קרה לו באוסלו. נראה כאילו נחטף על-ידי חייזרים...
10/11/2013  |  יגאל מיכאל מימון  |   מאמרים
מובן לחלוטין מדוע התנהלותו של ברק אובמה בעניין סוריה לפני מספר שבועות עוררה לעורר טווח של תגובות מבלבול ועד גועל. אפילו חברי מפלגתו שלו חוזרים בחוגים פרטיים ביאוש על הגינויים הפומביים המתארים אותו כ"חסר יכולת", "מפשל", חלש", "חובבני", ו"התפקיד גדול עליו" המגיעים מיריביו הפוליטיים בימין.
10/11/2013  |  נורמן פודהורץ  |   מאמרים
"ילדי טהרן", שעדיין חיים איתנו, הם כבר נושקים מעל 80 שנות חיים ואף 90 שנה. כאשר הם הגיעו אלינו בשנת 1943, הם מנו כ-1,200 ילדים בני 18-10.
10/11/2013  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
ציידי החרדים בכלל וצרי העין כנגד בית שמש בפרט, שוב יצאו למסע השמצה והכפשה ושוב עם אותה מטרה הזויה: להחזיר את הגלגל אחורה. ובראש השיירה שוב צועדת ציפי חוטובלי, שעלתה מדרגת ח"כ לסגנית שרה. אינני בא להגן על זיופי בחירות - אם אומנם היו כאלה, אבל מכאן ועד לניפוחם למדדים עצומים ולייחסם בגזענות צרופה רק למגזר החרדי, הרי שהדרך רחוקה.
10/11/2013  |  אליהו קאופמן  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
יש מחלוקת בקרב החוקרים בנוגע לגודל האוכלוסייה במאה ה-19 ולגבי המספר המדויק של כל קבוצה דתית, אבל, הריבוי הטבעי המוסלמי היה אטי בהשוואה לגידול האוכלוסייה היהודית והנוצרית
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il