תביעות רכוש משותף בבית משותף

כאשר מוגשת תביעה על-ידי ועד בית בבית משותף, בו רכשו דיירים את דירותיהם מקבלן, בגין ליקויי בניה הקיימים ברכוש המשותף, ועד הבית תובע מהקבלן "ביצוע בעין" של תיקון הרכוש המשותף, כלומר, הוא דורש מהקבלן שיבוא ויתקן את הליקויים.

במקרה זה, קובעת הלכת בית המשפט העליון, כי אף אם יתבע דייר אחד בלבד את ביצוע התיקון - ייענה לו בית המשפט וידרוש מהקבלן את תיקון כלל הרכוש המשותף. ראה פסק הדין בעניין ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, 212:

"לא זו בלבד שנתקשה לצייר תיקון "חלקי" ברכוש משותף - תיקון כחלקם של התובעים ברכוש המשותף - אלא שתיקון ליקויים ברכוש המשותף מעשה-מיקשה הוא שאינו ניתן להפרדה."

עם זאת, יתכנו מקרים בהם ועד הבית פונה בשם הדיירים שוב ושוב אל הקבלן ודורש ממנו לבצע תיקונים ברכוש המשותף. הקבלן עשוי לבחור שלא לתקן, כשהוא מצדיק זאת בטיעונים שונים. הקבלן גם עשוי להיענות לדרישת הדיירים ולבוא ולתקן את הליקויים ברכוש המשותף, אך עבודות התיקונים עלולות שלא להצליח.

במקרים אלה אין זה פלא שוועד הבית יהיה מעוניין לתבוע מהקבלן לשלם להם פיצוי כספי ולא יבקש "ביצוע בעין" של תיקון הליקויים בפועל. הדיירים יכולים אז להשתמש בכספי הפיצויים לצורך תשלום לקבלן אחר, אותו הם בוחרים, לצורך ביצוע של תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

ואכן, מותר לדיירים לתבוע מהקבלן פיצויים במקום ביצוע בעין. ראה פסק הדין בעניין ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ ואח'(28.02.2005):

"התשובה לשאלה האם יש לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא יש לחייבו בפיצויים תלויה בנסיבותיו של כל מקרה. ההחלטה בעניין זה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. בשים לב לניסיון שכשל לתקן את הליקויים על-ידי הקבלן (כאשר קיימת מחלוקת שלא הוכרעה על-ידי בית המשפט קמא באשר לסיבת כישלונו של ניסיון זה), סברנו שאין לכפות - לאחר תקופה כה ארוכה - על המערערים את תיקון הליקויים על-ידי הקבלן או על-ידי שיכון ופיתוח."

עם זאת, על-פי ההלכה הנוהגת, אין ועד בית יכול לתבוע לבדו פיצויים כתחליף לביצוע התיקונים על-ידי הקבלן. כך עולה מפסק הדין בעניין ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א, (16.4.12), שאישר את ההלכות הקודמות הידועות כ"הלכת חשאי" ו"הילכת זלוצין". על פיו, אין ועד הבית יכול לקבל לבדו את כספי הפיצויים, אלא כל דייר יכול לתבוע פיצויים על-פי חלקו ברכוש המשותף. (הסבר: לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, בהתאם לשטחה ביחס לשטחי כלל הדירות בבניין).

לדעתי, רצוי לשנות הלכה זו. בפסק הדין "אקרילית" הנ"ל הובאו דעותיהם של שני מלומדים בעניין: דעת פרופ' מיגל דויטש סבור, כי תביעת פיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף היא תביעה בגין "חיוב אחד" שאותו חב המוכר במלואו כלפי כל אחד ואחד מבין הקונים - כלומר חיוב אחד כי הרכוש המשותף במלואו יהיה שלם ותקין. לכן אין משמעות לפיצוי בגין "חלקו היחסי" של דייר ברכוש המשותף. יתרה מכך, זכותו של כל דייר מתייחסת לכל נקודה ונקודה ברכוש המשותף, וכן נדרש פיצוי מלא על-מנת לשקם את כלל הליקויים ברכוש המשותף.

דעתו של פרופ' איל זמיר סבור, כי תרופת הפיצויים נועדה להביא את כל אחד מהדיירים בבניין המשותף למצב בו יש להם חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף שלם ומתאים. ואילו תשלום פיצויים בשיעור חלקו היחסי של התובע ברכוש המשותף לא יספיק לסילוק אי-ההתאמה בשלמותה, ולא יעמידו במצב שבו היה אילו קוים החוזה.

עם כל הכבוד, אני מסכימה עם דעות אלה וסבורה, כי ההבחנה בין תביעת "ביצוע בעין" לצורך ביצוע תיקון בפועל של הליקויים - אשר הינה אפשרית על-ידי ועד הבית, לבין תביעת פיצויים הדורשת את צירופם של כלל דיירי הבניין לתביעה על-מנת שכל אחד מהם יקבל את חלקו ברכוש המשותף - היא מלאכותית ואין לה מקום.

כפי שקבעה הפסיקה בעניין "אבי ושרה סגל" שצוטטה לעיל, יתכנו מקרים בהם לתובעים אין ברירה אלא לתבוע פיצויים. מדוע לא לאפשר לועד הבית לתבוע את הפיצויים במלואם בגין הרכוש המשותף? הרי הרכוש המשותף הינו שלם ואין לתקן רק את חלקו.

אמנם, נקבע בפסק הדין "זלוצין" כי אם יוכיח ועד הבית כי ישתמש בכספי הפיצויים לצורך תיקון, יוכל הוא לתבוע פיצויים אלו. ועם זאת, מדוע להציב בפניו תנאי זה לקבלת הפיצויים? הלא סביר כי ועד הבית יעשה כן, הואיל ויש לו אינטרס מובהק לשפר את מצב הרכוש המשותף.