על גג שמחתם

ערר זה יסודו בהחלטתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, לדחות את בקשת העוררים להיתר בנייה להרחבת דירה שבבעלותם, בקומה ראשונה של הבניין ברחוב עולי הגרדום 17 תל אביב, על-ידי הוספת ממ"ד והקמת חדר יציאה לגג. הערר התקבל בתנאים.

יו"ר הוועדה, מיכה גדרון, ציין, כי הרחבת דירות בבתים משותפים בשלבים, ובעיקר כאשר בעלי הקומות הגבוהות מרחיבים את דירותיהם לפני בעלי הדירות בקומות הנמוכות, ותוך חריגה מקונטור הבניין הקיים, פוגעת לעיתים קרובות בבעלי הדירות הנמוכות בשל הבנייה המתבצעת לפני דירתם.

עם זאת, יש לאפשר בדרך כלל לבעלי דירות המעוניינים להרחיב את דירותיהם לעשות כן, גם אם הדבר פוגע במידה מסוימת בבעלי הדירות האחרות בבניין, אשר עדיין אינם מעוניינים להרחיב את דירותיהם. קיים אינטרס ציבורי ותכנוני להרחיב דירות ולשפר את תנאי החיים במקומות בהם התוכנית החלה במקום מתירה זאת. רק במקרים קיצוניים, של פגיעה בלתי סבירה ביתר הדירות בבניין, שתהפוך את המגורים באותן דירות לבלתי אפשריים ובלתי סבירים מבחינת אור, אוויר וכדומה, יש למנוע את הרחבת הדירות.

יש לזכור, שהפגיעה הנטענת היא בדרך כלל זמנית, עד שגם בעלי הדירות האחרות יחליטו להרחיב את דירותיהם. לצד כל אלה ציינה ועדת הערר, כי כשמדובר בבקשה להקמת ממ"ד, האינטרס הציבורי והתכנוני לאפשר את הבנייה מקבל משנה תוקף, שכן, מדובר בתוספת בנייה המשפרת את בטחונם של המתגוררים בדירה.


להבדיל בין שני מקרים


המתנגדים טענו, כי הם מעוניינים לקדם את חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 והבנייה המבוקשת על גג הבניין עלולה לסכל רצון זה. הוועדה אמרה, כי אכן קיים חשש כזה, בעיקר כאשר מדובר בחיזוקו של אותו בניין, שכן במרבית המקרים תוספות הבנייה מבוצעות תוך הוספת קומות לבניין.

במקרה כזה, הוועדה מבחינה בין שני מקרים, האחד: כאשר גג הבניין צמוד לדירות המצויות בקומה העליונה, ברור שלא ניתן לבצע את ההרחבה אלא בדרך הקבועה בחוק. השני: כאשר מדובר בגג משותף, ועל-מנת לבצע הרחבה של הדירות שהקומה העליונה יש צורך לבנות חדרי יציאה לגג, יש לקבל את ההסכמות הקנייניות הקבועות בסעיף 71ב. לחוק המקרקעין. אולם מאחר שמוסדות תכנון לא עוסקים בפן הקנייני, אין ועדת הערר אמורה לעסוק בשאלה האם אכן הושג הרוב הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע הבנייה המבוקשת על גבי הרכוש המשותף.

לעומת זאת, טענה לפיה בניית חדרי היציאה תסכל ביצוע עתידי של תמ"א 38 היא טענה תכנונית. אם אכן קיימת אפשרות ריאלית שדיירי הבניין יבצעו תמ"א 38 תוך תוספת קומות, אזי יש לתת עדיפות לחיזוק בניין על פני בניית חדרי יציאה לגג. לשם כך, על הדיירים להראות כוונה ממשית לחזק את הבניין, ואין די בהעלאת טענה כללית, אשר אין מאחוריה כל מהלך קונקרטי לחיזוק הבניין, כדי להתנגד לבקשה להיתר.

לכן קבעה הוועדה במקרה הנדון, כי אם תוך שנה לא תוגש בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38, יוצא היתר הבנייה המבוקש. אם תוגש בקשה כזו, היא תהיה אותה בקשה עדיפה על הבקשה להיתר נשוא ערר זה.

החלטה זו ממשיכה מגמה של ועדת הערר, המעודדת בנייה על-פי תמ"א 38. עם זאת נציין, כי מגמה זו לא קיימת בהכרח בכל הוועדות המקומיות, אשר חלקן מערימות לא מעט קשיים בפני בנייה על-פי התמ"א ששוללת מהעיריות היטל השבחה ומוסיפה דירות מגורים לא מועטות.