הסכם השכירות - מדריך לשוכר דירה

הסכם השכירות הנחתם בין השוכר למשכיר בא לעגן את זכויותיהם של הצדדים במהלך תקופת השכירות של הנכס. בעיני רבים מהשוכרים נתפס הסכם השכירות כמסמך הבא להגן על זכויותיו של המשכיר ופחות על זכויותיו של השוכר. חובה לזכור כי כאשר מגיש המשכיר לשוכר חוזה לחתימה סביר שהשקיע בניסוח חוזה המגן על זכויותיו . אך כל סעיף פתוח למשא-ומתן ואין לקבל את הנוסח כעובדה מוגמרת.

בטרם נחתום על הסכם השכירות מומלץ לקרוא את ההסכם על כל סעיפיו ולבצע מספר בדיקות בדירה. להלן מס נושאים מהותיים עליהם צריך לתת את הדעת:

1. סריקת הדירה - לפני החתימה על החוזה יש לבצע סריקה מקיפה בדירה על-מנת לאתר ליקויים כגון חלונות לא תקינים, דלתות ללא ידית, מזגנים לא תקינים, נזילות ושברים בריהוט הקיים ועוד. את הממצאים יש להעלות על הכתב ולצרף כנספח לחוזה.
באם חלק מהליקויים יפריעו לשהותכם העתידית בדירה יש לעמוד על כך שיבוצעו התיקונים בטרם כניסתכם. לאחר כניסתכם יהיה קשה יותר לדרוש דברים אלו.

2. תיקונים בדירה - על-פי חוק השכירות חובה המשכיר לתקן ליקויים בדירה המפריעים את השהות בדירה ו/או שהיו תקינים בעת השכרת הנכס ו/או שדרך הסבירות דרוש תיקונו. יש לציין כי כל קלקול בדירה הנובע מבלאי סביר שלא נגרם במזיד ובאשמת המשכיר יתוקן בתוך ימים ספורים מרגע הודעת השוכר. בקשו מבעל המקצוע לתת תמיד סיכום ביקור ובו הבהרה ממה נבע הקלקול.

במידה והתקלה לא תוקנה בזמן סביר הנכם רשאים להזמין בעל מקצוע בסכום סביר לתקלה ולקזז זאת לבעל הנכס מדמי השכירות. אל תבצעו קיזוזים משכר הדירה מבלי שבדקתם היטב כי מבחינתכם, עמדתם בתנאי החוזה. קחו בחשבון שקיזוז "אסור" עלול להביא ל"פיצוץ".

3. דמי השכירות - יש לבדוק כי סכום השכירות יהיה כתוב בדיוק כפי שסוכם בין הצדדים מבעוד מועד ולבדוק כי מועד הפירעון של התשלום החודשי מתאים לכם תזרימית.

4. אופציה - מומלץ לשוכר להכניס בחוזה השכירות סעיף המדבר על האופציות להארכת חוזה. יש לוודא שבתקופת ההארכה יחולו אותם התנאים שחלים בשנה הראשונה על השוכר וכי למשכיר אין אפשרות לשנות את תנאי החוזה ולהעלות את שכר הדירה ו/או להגביל את עליית דמי השכירות.

5. יציאה מוקדמת מהחוזה - מלבד האפשרות להארכת חוזה השכירות כדאי להוסיף סעיף המדבר על אפשרות של עזיבה מוקדמת של הדירה טרם סיום החוזה. במקרה הטוב, יסכים המשכיר ליציאתכם לאחר הודעה מראש של מס' חודשים, ובמקרה הפחות טוב יסכים המשכיר לתת לשוכר להכניס תחתיו אדם שיהיה מוסכם על המשכיר ותחת אותו החוזה באותם התנאים. במקרה הגרוע יחייב אתכם בעל הדירה לעמוד בתנאי החוזה ולשלם את דמי השכירות עד לסיום החוזה גם אם יצאתם לפני הזמן.

על-פי החוק השכירות והשאילה תשל"א -1971 במידה ונאלצתם לעזוב את הדירה טרם זמנה הנכם רשאים להכניס מישהו אחר תחתיכם בהסכמת המשכיר. במידה והמשכיר סרב מסיבות לא סבירות הנכם רשאים לעשות כן ללא רשותו. כמו-כן ביהמ"ש רשאי להורות כן.

יתכן כי בחלוף זמן, ירצה בעל הנכס למכור את הדירה או לפנותה מהדיירים למטרות אחרות . יש לציין כי במקרה כזה יהא עליו לתת התראה של מס' חודשים מראש וכמובן לדאוג שסעיף זה יהא הדדי.

לעיתים נגמרת תקופת השכירות והחוזה לא הוארך על-ידי הצדדים במקרה זה יכול השוכר להודיע למשכיר שלושה חודשים מראש על עזיבתו על-פי חוק.

6. ביקורי בעל הבית - ישנם כמה סוגי משכירים, את האחד נפגוש רק פעם בשנה - במועד חתימת ההסכם או כשנצטרך תיקון בדירה. אך הסוג השני של המשכירים אוהבים מדי פעם לקפוץ לבקר ולדרוש בשלום הנכס שלהם, לעיתים ביקורי פתע. על כן, יש לציין כי הביקורים, לכל מטרה שהיא יבוצעו בהסכמת הדיירים בלבד ובתיאום מראש.

7. בטחונות - ברוב המקרים, יבקש המשכיר מהשוכר בטחונות להבטחת תשלומי השכירות ולמקרה של נזק לדירה. יש מס' רב של בטחונות ויש להסכים לביטחונות שיהיו נוחים לשוכר ולמשכיר . סוגי הביטחונות הם: ערבות בנקאית, שיקים, החתמת ערבים כל כתב ערבות ועוד.

יש לזכור כי גם אם צוין על שיק כי הוא שיק פיקדון /שיק ביטחון זהו שיק רגיל שניתן לפרוע אותו בכל עת וזמן ללא קשר לאמור בחוזה השכירות.

8. סיום החוזה - בסיום תקופת השכירות ידרשו משכירים רבים כי הדייר יבצע צביעה של הנכס. יש לוודא כי לא מדובר בצבע מקצועי שיבוא לצבוע אלא לרוב יסתפק בצביעה עצמית של הדיירים. אם קיבלתם דירה לא צבועה, אל תסכימו להכנסת הסעיף הנ"ל.

יש לוודא כי בעת פינוי הדירה ישיב לכם המשכיר את הביטחונות שהפקדתם בידיו.

לסיכום, יש לשים לב לכל סעיף בחוזה ולהתעמק במשמעויות של הכתוב. אל תתביישו לבקש עותק של החוזה לעיון בטרם תתנו תשובה למשכיר. העירו את הערותיכם ואל תתפתו לחתום על חוזה הפוגע בזכויותיכם. זכרו תמיד כי בעל עניין שבמחלוקת רצוי להעדיף את דרך הפשרה. פיצוצים בין משכירים לשוכרים עלולים להביא לניסיונות פינוי חד-צדדיים, מימוש שטרי חוב וערבויות, פנייה לערבים, וכמובן דיונים משפטיים ארוכים. כל אלו הם שואבי זמן, כסף ואנרגיות, ותוכלו לחסוך אותם בהתנהלות נכונה מראש.