|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

בית שמאי

בית המשפט המחוזי בחיפה פוסק נקודות מהותיות בסוגיית דמי שימוש, ובין היתר מתייחס בשלילה רבתי להסתמכות של עיריית חיפה על שמאות שביצעה עובדת בכירה בעירייה עצמה
01/04/2015  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
העיר חיפה [צילום: פלאש 90]

בית המשפט המחוזי בחיפה פרסם (23.3.15) פסק דין חשוב, אשר מתייחס לסוגיות מהותיות רבות בנוגע לסוגיית דמי שימוש, ובו אמירות חשובות בנושאים הרלוונטיים לחיי היומיום.

התובעת הגישה תביעת דמי שימוש בעניין מקרקעין בשכונת כרמליה בחיפה, ביחס לתקופת שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. הנתבעת הייתה עיריית חיפה, אשר מחזיקה במקרקעין ומשתמשת בהם מזה שנים רבות, בנתה בהם גני ילדים והקצתה חלק מהם לבית כנסת, כאשר הבעלים הרשום, צד ג', היא הנאמנה עבורו. הנתבעת דחתה את הדרישה, בעיקר בטענה שהיא הבעלים האמיתי של המקרקעין ומכוח טענות אחרות, אשר יפורטו להלן.

ראשית טענה העירייה, שהתביעה התיישנה. טענה זו נדחתה על-ידי השופט מנחם רניאל, שכן התובעת הגישה תביעה לדמי שימוש בגין שבע השנים האחרונות בתוך התקופה. בית המשפט ציין, כי התיישנות לפי חוק ההתיישנות אינה מעבירה את הזכות לנתבעת. גם אם התביעה לבעלות במקרקעין הייתה מתיישנת, לא היה בכך כדי לקבוע שהתובעת אינה בעלים במקרקעין. היא הייתה זכאית לדמי שימוש בשבע השנים האחרונות לפני הגשת התביעה.

גם טענת שיהוי נדחתה על-ידי בית המשפט שכן לטעמו, תנאי לדחיית תביעה עקב שיהוי הוא במקום שהמסקנה היא שהתובע ויתר על תביעתו. חלוף הזמן כשלעצמו אינו מצביע על ויתור כזה. במקרה הנדון, התובעת לא ויתרה על זכויותיה, בוודאי שלא על זכויותיה לדמי שימוש בשבע השנים האחרונות, ולא היה בידי הנתבעת להסיק אחרת.

שאלה נוספת אליה נדרש בית המשפט היא, האם הוראת התוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי, היא מקור עצמאי לזכות במקרקעין. על כך השיב בית המשפט תחילה, כי הוראה בתוכנית שיזמה וקידמה העירייה, שלפיה מקרקעין יירשמו על שמה, אינה מקנה לה זכויות בעלות במקרקעין. כך עולה בין היתר מהכותרת "רשום" - לא "הפקעה" או "העברת בעלות". עדיין היה על הרשות לרכוש אותם, אם בדרך של הפקעה, ואם בדרך של הסכם רכישה מהבעלים.

שנית, על-פי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס, מותנה בתשלום מס עליהן. כל עוד לא התמלא תנאי זה, לא תוקנה כל זכות. לדעת בית המשפט, העירייה לא עמדה בתנאי סעיף זה.

נקודה חשובה נוספת בה דן בית המשפט התייחסה למשקל חוות הדעת שהוגשה על-ידי העירייה, בנוגע לסוגיית "ניגוד עניינים". העירייה הציגה שומה מטעמה אשר נערכה על-ידי מנהלת אגף הנכסים בעירייה. נקבע, כי שמאית זו נגועה ב"ניגוד עניינים מובנה" בשל עבודתה בעירייה, באופן המקנה לחוות דעתה משקל נמוך מאוד.

בית המשפט הפנה לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), בהן נקבע, כי התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע היא בין היתר מתן חוות דעת באופן שאינו בלתי תלוי, מתן שירות מקצועי לגבי נכס שהשמאי מעוניין בו באופן אישי או בעקיפין, ועיסוק בשומת מקרקעין בנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד עניינים בין עיסוקיו או עלולה להיפגע אי-תלותו כשמאי. זו התשתית המקצועית לעבודתו של שמאי בפני בית המשפט.

יתרה מכך: בית המשפט קבע בנוגע להערכה לפי שימוש מיטבי, כי השומה אמורה לשקף את שווי הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכר לא ימכור לפי השימוש בפועל, אלא לפי השימוש האפשרי, והקונה לא יצפה להסתפק בבנייה הקיימת בפועל, אלא יבקש לנצל את מלוא אפשרויות הבנייה העומדות לרשותו. במקרה זה, ככל שיש היתר לבנייה במקרקעין, הוא היתר לבניית 238 מ"ר, אבל אין הדבר מונע בקשת היתר בנייה בהיקף גדול יותר. דבר זה צריך להשתקף בשווי הנכס.

בית המשפט חזר על ההלכה לפיה יש להעדיף את גישת ההשוואה לצורך שומת שווי מקרקעין. עוד קבע, כי כאשר מדובר במקרקעין הכפופים לייעוד של בניינים ציבוריים ושטח ציבורי פתוח, עדיפה השוואה ישירה. עם זאת, בהעדר מבנים להשוואה ישירה, יש לבצע השוואה עקיפה לבנייני מגורים בסביבה, כפי שנקבע בקווים המנחים של השמאי הממשלתי לעריכת שומות למבני ציבור ולקרקע המיועדת למבני ציבור. לפיכך קיבל בית המשפט את התביעה.
ת"א 6992-06-13, קהילת ציון אמריקאית נ' עיריית חיפה / פס"ד
קבלת תביעה לתשלום דמי שימוש בידי עיריית חיפה ומספר קביעות עקרוניות בסוגיית דמי השימוש

הכותבים הם ממשרד עו"ד צבי שוב העוסק בנדל"ן.
תאריך:  01/04/2015   |   עודכן:  01/04/2015
עו"ד צבי שוב, עו"ד קורל בלאיש
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
שבועיים חלפו מאז היודע תוצאות הבחירות לכנסת ואין סימנים לכך שהתקשורת אכן מתכוונת לעשות חשבון נפש אמיתי לאופן שבו סיקרה את מערכת הבחירות למרות ההצהרות וההתבטאויות של בכירים בתקשורת על הצורך בכך.
01/04/2015  |  יוני בן-מנחם  |   מאמרים
איימן עודה רצה להיות בטוח, שכולם יודעים שהוא לא שר את "התקווה" במושב הפתיחה של הכנסת. אומנם מיציע העיתונות ניתן היה לראות די בבירור לא רק ששפתיו אינן נעות, אלא גם את העמידה המזלזלת שלו - נשען על הספסל שמאחוריו ומכופף קדימה את רגלו הימנית. אבל, כאמור, ראש הרשימה הערבית - שהצטייר במערכת הבחירות כמעין "ערבי מחמד" - רצה להיות בטוח.
01/04/2015  |  איתמר לוין  |   מאמרים
שאלה מעניינית אמורה להישאל והיא כיצד הייתה נהירה כה רבה של קציני צה"ל הבכירים שמאלה, בניגוד למגמה של עם ישראל. איך נוצר הפער הזה וממה הוא נובע.
31/03/2015  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
תמונת המחר של המזרח התיכון הולכת ומתבהרת. אירן תהפוך, במוקדם או במאוחר, למעצמה גרעינית. היא לא תהיה מעצמה נוסח פקיסטן או הודו וגם לא נוסח קוריאה הצפונית. היא תהיה גרסה אחרת. בעייתית הרבה יותר למערב וכמובן גם לישראל, למרות החיוכים בשפע שמציג נשיאה, חסן רוחאני (זאב בעור של כבש, על-פי הגדרת נתניהו). במרוצת השנים בהן היא נשלטת על-ידי האייטולות הולכת ונוצרת בה גירסה מקורית של שלטון שיש בו כל הסממנים של משטר פאשיסטי דוקטרינארי קיצוני. מתנגדיו נרדפים ואף מוצאים להורג בשם האידיאולוגיה, במקרה זה המוסלמית-שיעית. למשטר גופים דמויי צבא, הבאסיג' (זוכרים את האס אס?) העושים כמצוות מנהיגם העליון, במקרה זה האייטוללה חמינאי. הארגון אף התערב בבחירות באירן באוגוסט 2010. דפוס הפעולה של המשטר, עונה לכל ההגדרות של משטר פאשיסטי. הוא מאגד בידו את מקורות כוחה ועוצמתה של מדינה מגויסת. הוא גם זקוק לאויבים כדי לדרוש ולהשיג חישול שורות ואחדות פנימית מוחלטת. אם האמריקנים סבורים כי נסתיימו מצהלות ההמונים סביב הדגלים השרופים של השטן הגדול והשטן הקטן, הם משלים את עצמם. הגחלים העוממות יתפרצו בקלות לאש גדולה בהזדמנות הראשונה.
31/03/2015  |  מרדכי ליפמן  |   מאמרים
בנימין נתניהו, בעל-מנת משכל גבוהה ביותר, וחדור אידיאולוגיה לאומית-משיחית, פועל לפי תוכנית סדורה להשגת מטרות ויעדים שגיבש לעצמו. זה נעשה באמצעות ספינים וירטואוזיים משני תודעה שמערפלים את הכוונות. היעד של נתניהו: הפיכת ישראל למדינה אחת לשני עמים, שתהיה: יהודית, אורתודוכסית, משיחית, אתנוקרטית ומסתגרת. במדינה כזאת יודרו בני מיעוטים ויהודים מזרמים לא אורתודוכסיים. זו תהיה מדינת אפרטהייד.
31/03/2015  |  דוד סנדובסקי  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
עולם מוסלמי [צילום: ג'ון מינצ'ילו/AP]
שי גולדשטיין
הערבים הם כוח הולך וגובר באירופה ואמריקה ולכן העולם המערבי מפנה לנו את גבו    אין לנו ברירה אלא להבין שאנחנו הולכים ומבודדים מול עולם מתאסלם
יעקב אחימאיר
יעקב אחימאיר
בנתב"ג חונה המטוס שתוכנן במקור לטיסות הנשיא או ראש הממשלה, אבל המטוס "כנף מציון" מושבת    מדוע לא יוכשר מטוס זה לטיסותיהם של הבכירים לארה"ב?
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il