מתי יש הטבות ופטורים במס רכישה?

מס משלמים בדרך כלל על רווח - הרציונל הבריא הזה עומד בבסיס גביית המיסים, פשוט מאוד - יש לכם רווח, תפרישו חלק מסוים למס הכנסה. אבל מה? - מסיבות שונות ומגוונות יש גם מיסים שהם לא על רווח - מיסים בעת הקנייה! אחד מהם הוא מס רכישה על דירות ונכסים.

המס הזה הוא מדורג ומגיע עד ל-10%. אבל יש הטבות רבות ופטורים משמעותיים שעשויים להקטין בהיקף משמעותי את המס. במדריך זה נתייחס לתנאים שמקלים על רוכשי הדירות בתשלום המס.

נתחיל בהנחה/ הטבה שתלויה במספר הדירות שיש לכם. הדירה צריכה להיות דירה יחידה. בנקודת הזמן של הרכישה זו צריכה להיות הדירה היחידה, תהיה הדירה היחידה, ואז הרוכש ייחשב כבעל דירה יחידה, וכבר נתייחס למשמעות של העובדה הזו.

ומה קורה אם לבעל הדירה (הדירה הנרכשת) יש חלק מדירה אחרת? החוק מתייחס לזה - רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו בעלות בחלק מדירה נוספת, אך בתנאי שהחלק הזה אינו עולה על שליש.

אנחנו מתייחסים כאן לרוכש הדירה, אבל חשוב להדגיש שמדברים על רוכש לא מדברים בהכרח על יחיד, אלא על התא המשפחתי שלו - רשות מיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה - הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה. גם זו סוגיה חשובה במיוחד, כי מה קורה אם זוג שחי בנפרד? לא תמיד זה ברור!

מדרגות מס רכישה

מדרגות מס רכישה על דירה מתעדכנות אחת לשנה. הנה המדרגות על דירה יחידה:

0% על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל.
3.5% - על המדרגה שבין 1,568,800 שקל ועד 1,860,790 שקל.
5% - על המדרגה שבין 1,860,790 שקל ועד 4,800,605 שקל.
8% - על המדרגה שבין 4,800,605 שקל ועד 16,002,015 שקל.
10% - מעל 16,002,015 שקל.

תקנות המס מתחשבות בכאלו שרכשו דירה כדי לשפר את מצבם ועדיין לא מכרו את הדירה הקיימת. במצב כזה, אם הרוכש מתחייב למכור אותה בטווח של השנתיים הקרובות, יש הקלה ומתייחסים לכך כאילו מדובר בדירה יחדיה - מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה. עד למועד המכירה, יעביר הרוכש לרשות המיסים את מלוא סכום המס, ולאחר המכירה יקבל החזר. ואפשרות שנייה - הרוכש ישלם את סכום המס על דירה יחידה ויהיה חייב לרשות המס אם לא ימכור את הדירה. אבל אז (אם לא מוכרים את הדירה בטווח של שנתיים) מתווספים לחוב גם קנס, הפרשי הצמדה וריבית.

במצב של רכישת דירה נוספת, שיעור המס והמדרגות שונות:

5% - על השווי שעד 1,162,120 שקל.
6% - משווי 1,162,120 ועד 3,486,350 שקל.
7% - משווי 3,486,350 שקל ועד 4,800,605 שקל.
8% - משווי של 4,800,605 שקל ועד 16,002,015 שקל
10% - מעל-16,002,015 שקל.

אם מדובר בעולה חדש, אזי מדרגות המס זהות למס הרכישה בדירה נוספת, גם אם מדובר בדירה יחידה! אלא שאם מדובר בעולה חדש הוא זכאי להקלה במס אם הוא רוכש דירת מגורים או עסק. ההטבה היא חד¬פעמית ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחר העלייה. שיעור המס עד דירה בערך של כ-1.7 מיליון שקל היא 0.5% והמדרגה הבאה בשיעור מס של 5%.

שיעור נמוך יותר במס רכישה יש גם לנכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל צה"ל. אלו ישלמו מס מופחת של 0.5% מסכום העסקה. ההטבה מוגבלת לפעמיים.

אם מדובר על נכס שמועבר במתנה לקרוב משפחה כמו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו, אח או אחות, אזי שיעור המס של המקבל/ רוכש יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב.

עוד הקלות וחריגים במס רכישה - מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג - פעולה כזו פטורה לחלוטין ממס אם בני הזוג גרים יחד, אבל אם הם גרים ביחד, יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין היא גם יוצאת מהתקנות הרגילות - פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאוד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.