חיים מסילתי, 45, נשוי ואב לשלושה, כבר ראה ב-15 השנים האחרונות את כל התהפוכות בשוק הדירות: הגאות הקודמת, השפל של אמצע העשור שעבר, ההתאוששות והזינוק במחירים בשנים האחרונות. הוא גם שמאי מקרקעין, גם עורך דין, גם יועץ בנושאים אלו לרשויות מקומיות, לאפריקה-ישראל השקעות ולחברות גדולות אחרות. עם הקמת הממשלה החדשה, הוא מבקש לתת כמה עצות מן השטח בנושאי נדל"ן לשר האוצר הטרי, משה כחלון.

מסילתי תומך בכחלון ורואה בו "אדם חיובי, בעל יכולת, עם כוונות טובות". הערותיו-עצותיו של מסילתי הן לא-שיגרתיות, כפי שנראה בהמשך. אחד היתרונות של מסילתי, שאינו תלוי בממשלה בפרנסתו, ולא צריך להחניף לשררה.

חיים מסילתי פותח את הראיון דווקא בביקורת על כחלון: "העלאה חדה של מס הרכישה על דירות להשקעה תהיה טעות. משקיע החליט להקציב סכום מסוים לקניית דירה. אם המס יעלה, הוא יקנה דירה פחות יקרה, כי יהיה זקוק ליתרת הכסף לתשלום המס. הביקוש לדירות זולות יגדל, ומחיריהן יעלו. זה מה שרוצים שיהיה?!"

"יקנו בלחיצת כפתור דירה במיאמי, והשכירות תתיקר"

זה הנזק היחיד?
מסילתי: "שוק הנדל"ן הבינלאומי הוא היום יחידה אחת גדולה. משקיע שיושב בישראל, יכול בלחיצת כפתור לקנות דירה במיאמי. אם יכבידו על משקיעי חוץ, אזי חלקם יקנו דירות זולות, וחלק אחר מהם פשוט יעזוב את ישראל ויקנה דירות בחו"ל. ההון יזרום החוצה, ולא פנימה".

אבל הביקוש יקטן, וזה מה שהאוצר רוצה להשיג.
מסילתי: "טעות של האוצר. מה זה יעזור? הדירות שהמשקיעים קונים אינן עומדות ריקות. הבעלים משכירים כמעט את כולן, בדרך כלל, וכך מגדילים את היצע הדירות להשכרה. אם יהיו פחות דירות של משקיעים, יקטן היצע הדירות להשכרה, ודמי השכירות יעלו".

"הוא ישתול אנשים ברשות המקרקעין"

מהן ההחלטות הראשונות של כחלון, שנראות בעיניך?
מסילתי: "החלטתו לטפל במינהל התכנון, כדי להגדיל את היצע המגרשים לבניה - טובה ונכונה. למיטב ידיעתי, מבקש כחלון "לשתול" אנשים שלו בכל המקומות המרכזיים. הוא ימנה איש משלו למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, כאשר היו"ר יהיה ממילא חבר סיעתו, יואב גלנט, בתוקף היות שר הבינוי. הוא גם ידאג לשתול ברשות אנשים התומכים בו".

האם פעילותו בקשר לבנקים תסייע להוזיל דירות?
מסילתי: "כן. כחלון מבקש להוזיל את העמלות ולגביר את התחרות בין הבנקים. הוזלת העמלות מוזילה את ההלוואות לקבלנים ומקלה עליהם לממן פרויקטים".

האם די בכך?
מסילתי: "לא. כדי להוזיל את הדירות, לא די בהגדלת היצע המגרשים ובזירוז הליכים. קיים מחסור חמור בפועלי בניין, ובלעדיהם אי-אפשר להגדיל את היקף הבנייה. על כחלון לדאוג להגדיל בעשרות אלפים את מספר פועלי הבניין, וגם למלא את המחסור במנהלי עבודה".

הצעה לא שיגרתית: להכשיר סודנים כפועלי בנין

איך יעשה זאת?
מסילתי: "פתרון אפשרי אחד הוא להביא פועלי בניין מחו"ל. אני מבין שתוכניתו של כחלון מדברת על כך. פתרון נוסף הוא ליצור תמריצים, שימשכו צעירים ישראלים רבים להיכנס לענף הבנייה. צריך גם להגביר את ההכשרה המקצועית של מנהלי עבודה ומהנדסי בניין".

בנקודה זו זורק מסילתי "פצצה", רעיון שככל הידוע, איש עוד לא העלה: "אני מציע לגייס אלפי פליטים סודנים לעבודה כפועלי בניין. הם יכולים לעבור קורס קצר, ויתחילו לעבוד. למה צריך להביא פועלים מסין, כאשר ממש לידינו יושבים אלפי צעירים בריאים, היכולים לעבוד כפועלי בניין? במקום לשבת בדרום תל אביב ולהיגרר לפשיעה, יוכלו לעבוד בשכר סביר. כשיחזרו הביתה בערב לאחר יום עבודה מעייף, יתרכזו ממילא במשפחתם. כל סודני שעבר את הקורס והתחיל לעבוד, יקבל רשיון שהיה לשנה. כך נאיץ את בניית הדירות, נקל על הפליטים, נקטין את הפשיעה בדרום תל אביב ונזכה בכמה נקודות טובות בעולם".

השאלה היא רק, כמובן, האם הקבלנים הישראלים יהיו מוכנים לקבל פליטים כפועלי בניין.

"אם הדירות יוזלו יותר מדי, תתעורר בעיה"

אם כחלון יצליח, והדירות יוזלו, זה יהיה באמת כל כך טוב?
מסילתי: "עלי להזהיר, שהוזלה ניכרת של הדירות עלולה להביא לבעיה חמורה לציבור הגדול של לוקחי משכנתאות. מניסיוני כשמאי ידוע לי, שאם הדירה המשמשת ביטחון עיקרי להלוואה, מוזלת באחוזים ניכרים, מזמין הבנק שומה מחודשת של הדירה. אם השמאי קובע, ששווי הדירה ירד, והיא אינה מכסה 75% מיתרת ההלוואה, דורש הבנק מהלווה לפרוע מיד - אני חוזר: מיד - את כל המשכנתא, או לתת ביטחון נוסף. הוזלת הדירות זה דבר טוב ויפה, אך הוזלה ניכרת וקריסת מחירים תיצור בעיה קשה מאוד לרבבות משפחות".

"פשרה בהיטל השבחה תאיץ בניית אלפי דירות"

האם יש בדעתך להציע לכחלון צעדים נוספים לייעול השוק?
מסילתי: "קיימת בעיה חמורה של חישוב היטל השבחה על עליית ערכם של מגרשים לבניית דירות. כמעט לכל מגרש מוגשות שתי שומות, האחת של מוכר המגרש, שטוען ששינוי היעוד העלה רק במעט את שוויו של המגרש, ולכן ההיטל שעליו לשלם, 50% מעליית הערך, צריך להיות נמוך. הרשות המקומית. מגישה שומה נגדית, המצביעה על עליה חדה בשווי המגרש, וממילא על זכותה לגבות היטל גבוה".

מה הבעיה?
"החוק קובע, שיש להעביר את המחלוקת להערכה של שמאי מכריע, אחד מתוך 20 ברשימה סגורה. הדבר מביא לסחבת של חודשים, ולדחית בניה של מאות ואלפי דירות. לא יאומן כי יסופר, אך החוק קובע שאסור - כן, אסור - לבעל המגרש ולרשות המקומית להגיע להסכם פשרה. אני קורא לשר כחלון להתקין ללא דיחוי תקנות, שיאפשרו פשרה בין הצדדים. כך אפשר יהיה להאיץ בניית אלפי דירות, ללא השקעה כספית".

הייתה בעיה נוספת, שהיום אפשר רק לבכות עליה, ולהפיק לקחים לעתיד: שרת המשפטים לשעבר ציפי לבני, עיכבה במשך חדשים מינוי יו"ר של ועדות הערר העיקריות, הדנות במקביל בגובה להיטל ההשבחה. למה? ככה. הדבר הביא לעיכוב של חצי שנה בבניית מאות ואלפי דירות. רק בימים אלו מונו שני יושבי הראש החסרים, אבל הפיגור נוצר והתיקים נערמו.

לדעתך, יוכל כחלון לטפל בכל הנושאים הללו? יהיה לו זמן לכך?
"משה כחלון הוא אדם מוכשר, בעל יכולות מוכחות, ואני מקווה שיבואו ליד ביטוי בטיפולו בשוק הדירות".