|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

איש הנדל"ן של השבוע

אורנשטיין: כמה שווה מגרש באור יהודה?

השופט החרוץ, שהגיע לדרגת סגן-נשיא בבית המשפט המחוזי הגדול ביותר בישראל, כבר טיפל במוטי זיסר ובנוחי דנקנר עתה הוא עוסק בחברת צ. לנדאו, שקרסה, ובמגרש שלה העומד למכירה האם הודעה פתאומית של שפיר, לפני יממה, תטרוף את הקלפים?
31/07/2015  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
אורנשטיין, יעיל וג'נטלמן [צילום: יוסי זליגר]

איתן ישראל אורנשטיין (59) סגן נשיאת בית המשפט המחוזי בתל אביב, איננו יזם נדל"ן, וככל הידוע אינו מעורב אישית בעסקות בתחום זה. עם זאת, עמד השבוע במרכזה של פרשה כלכלית מעניינת: כמה שווה מגרש לבניית 180 דירות באור יהודה, המיועד לבניית 180 דירות. כפי שנראה בהמשך, יש הערכות שונות מקצה לקצה לגבי השווי.

איתן אורנשטיין, תושב רמת גן, נשוי ואב לארבעה, סיים לימודי משפטים לתואר ראשון, וקיבל רישיון עורך דין לפני 33 שנים. הוא הצטרף למשרדו של עו"ד יוסי שגב, והתקדם לדרגת שותף בכיר. לפני 14 שנים "חצה את הקווים", והצטרף למערכת המשפט. תחילה כיהן כשופט שלום בראשון לציון. אחר כך, ב-2007, מונה לרשם בית המשפט המחוזי בתל אביב, ובתוך זמן קצר מונה לשופט בפועל. הוא התמחה בפירוקים, ובטיפול בחברות שנקלעו לקשיים. בשנים האחרונות פעל תחת ניצוחה של שופטת הפירוקים ורדה אלשיך. כאשר פרשה לגמלאות, לפני כשנתיים, מונה אורנשטיין באופן טבעי למנהל מחלקת הפירוקים בבית המשפט, וגם קיבל מעמד ותואר של סגן נשיא. עוד קודם לכן סיים לימודי תואר שני במשפטים.

עורכי הדין והצדדים למדו להעריך אותו כשופט מהיר-תפישה, חד, פסקני, יורד לעומק העסקה ומבין במהירות. אולי העיקר: אין אצלו סחבת. הדברים הולכים מהר ויעיל. מחוץ לכותלי בית המשפט, אומרים מקורביו, הוא איש נחמד וחביב. גם בבית המשפט הוא נוהג כג'נטלמן.

אורנשטיין טיפל בשנים האחרונות בכמה מהתיקים הגדולים שהסעירו את המדינה, ובראשם נפילתם של מוטי זיסר (תיק אלביט הדמיה) ונוחי דנקנר. כאשר חברת הבנייה הפרטית הגדולה צ. לנדאו נקלעה אשתקד לקשיים, היה זה טבעו, ולפי הנהוג, שהתיק שלה יגיע לאולם של אורנשטיין. מאז הוא מנצח על מלאכת הקפאת ההליכים ומימוש הנכסים של החברה. כך הגיע למגרש באור יהודה.
פר"ק 29930-08-14, צ.לנדאו / החלטה
אשרור מכירת מגרש של חברת צ.לנדאו באור יהודה לחברת שפיר ב-10 מיליון שקל

180 דירות בעיר מבוקשת

זה לא סתם מגרש. הוא נמצא בשכונת רבין הפופולרית. גודלו כ-9 דונם, ויש לו תב"ע מאושרת לבניית 180 דירות. אור יהודה היא בשנים האחרונות אחת הערים המבוקשות לבנייה למגורים, כי היא גם בתוך אזור ביקוש מרכזי, וגם מחירי הדירות סבירים (הכל יחסי).

ארבעת האחים ישראל, הראל, גיל וחן שפירא קנו את המגרש בעשור הקודם. אין מידע על פרטי העסקה. ב-2009 מכרו את המגרש לחברת שפיר, שהם גם בעלי השליטה שלה. בנובמבר 2011 מכרה שפיר את המגרש לחברת לנדאו, בעסקה לפי 35% - כלומר, שפיר תקבל את תמורת המכירות של 35% מהדירות - ועוד 1.8 מיליון שקל במזומן.

הנושים לוטשים עיניים למגרש

כשנקלעה לנדאו לקשיים, התברר שהמגרש הוא אולי הנכס העיקרי שלה. עשרות נושים לא מובטחים הביטו בעיניים כלות על המגרש. היות שאין להם בטחונות, תקוותם היחידה היא לקבל כסף ממכירת המגרש. לכן חשוב להם, שיימכר במחיר גבוה ככל האפשר.

אז כמה שווה במגרש? השמאי עודד האושנר, לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ערך בדצמבר אשתקד בדיקה יסודית וקבע, ששוויו של המגרש 73.8 מיליון שקל, שהם כ-400 אלף שקל לקרקע לדירה.

עמרם אברהם: חוב של 18 מיליון שקל
אלון עמרם, בעליה של עמרם אברהם [יח"צ]

הנושים הלא-מובטחים ציפו, על כן, שהמגרש יימכר בעשרות מיליוני שקלים. הנושה הגדול ביותר בקבוצה זו הוא חברת הבנייה עמרם אברהם, הבונה מאות דירות על חוף ימה של חדרה. צ. לנדאו חייבת לה 18 מיליון שקל. החובות לנושים האחרים, בהם חברות שיש אלוני ואיטונג, נאמדים בכ-7 מיליון שקל. החוב הכולל: 25 מיליון שקל. הייתה להם תקווה, שמכירת המגרש תפתור להם את הבעיה.

אבל - קבע האושנר - יש לנכות משוויו של המגרש מיסים (השבחה, שבח, רכישה) בכ-19 מיליון שקל, ועוד אגרות והיטלים לרשות המקומית בכ-18 מיליון שקל, ועוד 6 מיליון שקל לפינוי ארבעה פולשים, שיש לקנות לכל אחד מהם דירה ב-1.5 מיליון שקל. נציג עיריית אור יהודה אומנם אמר שהיו מגעים על מתן הנחה בתשלומים, אבל דבר לא סוכם.

הצדדים התכנסו ב-7 ביולי באולמו של אורנשטיין. הוא שמע שחברת שפיר מוכנה לקנות את המגרש ב-10 מיליון שקל, וכונס הנכסים הרשמי סומך את ידיו על ההצעה. אורנשטיין אישר: שפיר תקנה את חלקה של לנדאו במגרש (65%) ב-10 מיליון שקל.

הנושים נדהמו. לא זה מה שחשבו, לא זה מה שציפו. בתוך 24 שעות הגישו לבית המשפט בקשה לעיין מחדש בשוויו של המגרש. לדבריהם, שלא תועדו במסמכים, שוויו של המגרש נע בין 70 ל-80 מיליון שקל. נכון, יש מיסים ואגרות ופינויים בכ-38 מיליון שקל. אבל גם לאחר כל זה, טענו, שוויו של המגרש יהיה בין 30 ל-40 מיליון שקל. הם דרשו דיון מחודש בבית המשפט, וכינוס אסיפת נושים כדי לדון בנושא.

"הנושים שכחו, שרק 65 אחוז עומדים למכירה"

ביום שני השבוע עיין אורנשטיין בכל הטענות, ודחה אותן. "הנושים שכחו, שמה שעומד למכירה הוא לא המגרש כולו, אלא ה-65 אחוז של לנדאו" - הזכיר. להם אם השווי נטו לאחר מיסים והוצאות אחרות הוא 30 מיליון שקל, אזי 65% שווים 19.6 מיליון שקל.

אבל כאן, כמדומה, הייתה בעיה קטנה. אם השווי הוא כ-20 מיליון שקל, איך מוכרים את החלק של לנדאו ב-10 מיליון שקל? סגן הנשיאה מנה את הגורמים, המפחיתים עוד יותר את שוויו של המגרש:
  • הנאמן לחברת צ. לנדאו אינו יכול למכור את חלקה של לנדאו לכל מי שירצה, כי לפי ההסכם (מלפני שנים) בין שפיר ללנדאו, דרושה הסכמת האחים שפירא להכנסת שותף חדש. ברור, שאם שפיר הציעו מחיר מסוים, הם יתנגדו לכל קונה-בכוח אחר.

"אי-אפשר לערוך התמחרות"

  • מדוע אין התמחרות, כמקובל במקרים כאלו? מאותה סיבה שהוזכרה זה עתה. אי-אפשר לערוך מכרז או התמחרות על המגרש, כי לאחים שפירא יש זכות וטו;
  • פינוי הפולשים: "קיים חשש שבית המשפט לא יורה על פינוי הפולשים, או יחייב את החברה לשלם להם סכומים גבוהים יותר";
  • זמן שווה כסף: חברת שפיר הציעה לשלם 10 מיליון במזומן ומיד. אם ידחו את ההצעה, יהיה צורך לחכות זמן ניכר למציאת קונה, ועוד זמן לדיון בעניין הפולשים בבתי המשפט, וחברת לנדאו תיכנס להוצאות מימון גבוהות.

הקלף המנצח: חברת גבאי

יש לי הוכחה שאני צודק - הודיע השופט, ושלף קלף מנצח: קבוצת גבאי הציעה לקנות את חלקה של לנדאו ב-11 מיליון שקל. אז אם שפיר משלמת 10 מיליון, זה מחיר די טוב.

הנושים הזכירו לשופט, שהישיבה שבה הוחלט למכור את המגרש לשפיר נמשכה 18 דקות. איך אפשר לסגור עסקה כל כך מהר? השופט אורנשטיין טרח והסביר: "בדיון קודם, ב-25 במאי, שמעתי את כל הטיעונים לכאן ולכאן, ואני מכיר את הנושא. לכן יכולתי לפסוק במהירות". זה באמת אופייני לסגן הנשיאה, ששיטתו היא לקבל החלטות נכונות, וגם מהירות, ללא סחבת.

33 מיליון, ולא 10 מיליון שקל

לכאורה, הכול טוב ויפה. אבל אמש (יום ה', 30.7.15), קרתה תקלה בלתי צפויה: חברת שפיר הודיעה, שהיא תרכוש מהאחים שפירא את המגרש כולו ב-51 מיליון שקל. היא גם תשלם כמובן 10 מיליון שקל לנאמן של לנדאו, ועוד מיסים ב-14 מיליון שקל. נעזוב לרגע את התשלומים הנלווים: שפיר קונה 100% מהמגרש ב-51 מיליון שקל. כלומר, 65 אחוז ממנו שווים 33.2 מיליון שקל, ולא 10 מיליון שקל! האם הסיפור ייפתח מחדש?!

תאריך:  31/07/2015   |   עודכן:  31/07/2015
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
אורנשטיין: כמה שווה מגרש באור יהודה?
תגובות  [ 1 ] מוצגות   [ 1 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
קורבן מזרחי טפחות
1/08/15 06:51
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
מופע הירח המלא היום, 31.7, נמצא במבנה כוכבים העוזר להפיץ מידע או להעביר מסר שתוכנו יתקבל. הפתיחות של האנשים עוזרת לקבלת רעיונות חדשים. עם זאת, החולשה של הכוכבים האלה היא הנטייה לפטפט ובקושי לשמור סוד.
31/07/2015  |  טובה ספרא  |   כתבות
ב-23 ביוני 2015 הודיע אבו מחמד אל עדנאני, דובר 'המדינה האיסלאמית', כי "אמירות הקווקז" התקבלה אליה כחברה כפיפה יומיים בלבד לאחר שקבוצת לוחמים ממספר מחוזות בצפון הקווקז נשבעו לה אמונים. בכך הצטרפה "האמירות" לשורת הבריתות שכרתה 'המדינה האיסלאמית' בשנה שחלפה, מאז הוכרז על הקמת ח'ליפות איסלאמית ועל הכתרתו של מנהיגה, אבו באכר אל-בגדדי, כח'ליף. כמנהיג "האמירות" מונה אבו מחמד אל-קאדארי (הידוע גם כרוסתום אסלידוב), שהכריז על נאמנות ל'מדינה האיסלאמית' עוד בדצמבר 2014, בניגוד לעמדתה הפומבית דאז של "אמירות הקווקז", שתמכה באל-קאעידה משנת 2007. מנהיגה הקודם של "האמירות", אבו מחמד אל-דגסטאני, אשר חוסל באפריל 2015 על-ידי כוחות הביטחון הרוסים, פרסם בקיץ 2014 סרטון שבו הכריז על הכפפת "אמירות הקווקז" לאל-קאעידה.
31/07/2015  |  יורם שוייצר, צבי מגן  |   כתבות
יותר מ-50 אפליקציות זדוניות למכשירי אנדרואיד נחשפו בשבוע שעבר על-ידי חברת ESET. האפליקציות הזדוניות הן מסוג Porn Clicker - אפליקציה שנכנסת בשם המשתמש לאתרים פורנוגרפיים ולוחצת בשמם על פרסומות במטרה ליצור רווחים על חשבון הגולש.
30/07/2015  |  גיל נוילנדר  |   כתבות
אני מרגיש צורך להעתיק לכאן את הקטע הפותח של הספר, כי הוא מהווה מעין הקדשה להוריה של המחברת. אבל דבר ראשון ומעבר לכך מבחינתי כקורא, בשל העונג שעורר בי, היופי הרב שבו, האינטליגנציה הרגשית שעוטפת עליו והרגש שמציף אותו:
30/07/2015  |  יוסף כהן-אלרן  |   כתבות
דוח ועדת לוקר "לבחינת תקציב הביטחון" (יוני 2015) הינו בעיקרו אוסף המלצות לגבי תקציב הביטחון. כל אחת מהן ראויה לעיון מדוקדק, אבל קשה לקבלן כמקשה אחת. המלצות הוועדה מנוסחות כהוראות לפעולה וחלקן חסרות נתונים וניתוח, הדרושים כדי לשקול האם לאמצן.
30/07/2015  |  שמואל אבן  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
יורם אטינגר
יורם אטינגר
ב-2024 יש 69% רוב יהודי בשטח המשולב של יהודה, שומרון ו"הקו הירוק" - לעומת 39% מיעוט ב-1947 ו-9% ב-1900 - הנהנה מרוח גבית של שיעור פריון ומאזן-הגירה-חיובי    אין פצצת זמן דמוגרפית ער...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il