פרטי האירוע
בין המערער, בעלים רשום של מגרש בראשון לציון, ובין המשיב, קבלן בנין, נערכו חוזים למכירת מגרש. לאחר עריכת העסקה נודע למשיב כי תתכן הפקעה של חלק משטח המגרש, וכי לא יוכל לבנות שם יותר מ- 12 דירות (המחשבה הייתה לבנות 16 דירות), ועל כן תבע את ביטול החוזה. בבית המשפט המחוזי הוחלט לבטל את החוזה מחמת טעות (סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי)). המערער מערער על ביטול החוזה והמשיב מערער על דחית טענותיו בעניין ההטעיה.
טענות המערער
גם אם הוטעה המשיב, הרי טעותו אינה מתייחסת אלא לכדאיות העסקה.
החלטת בית משפט
השופט אשר - לא הייתה על המערער חובה לבדוק את תוכנית המתאר או את התוכניות המפורטות החלות על המגרש עובר להצעתו למכירה. בהעדר ידיעה או חובה "לדעת" אין לראות באי גילוי עניין ההפקעה הפרה מצידו. המערער ידע שבכדי שאפשר יהיה למכור את המגרש במחיר הרצוי לו חייבים להבטיח זכות בנייה עליו של 16 דירות. בנסיבות אלה אי גילוי של המידע בדבר הגבלת הבנייה ל- 12 דירות בלבד מהווה אי גילוי של עובדה חשובה וחיונית.
על-פי הוראת סעיף 11 לחוק המכר הייתה במקרה דנן אי התאמה בין המגרש כפי שתואר בחוזה לבין תכונותיו שבמציאות ואת המידע שבדבר אי התאמה זאת לא גילה המערער למשיב. בנסיבות כאלה חייב מוכר הוגן וישר להביא את ההגבלה הידועה לו לידיעתו של הקונה, על מנת שיידע מראש מה תכונותיו של הממכר שאותו הוא עומד לקנות ויוכל לכלכל את מעשיו בהתאם.
המחוקק שלנו הרגיש בצורך להבטיח רמה מוסרית גבוהה כל האפשר בניהול עסקים ולשם כך התקין, בין היתר, את סעיף 12 לחוק החוזים המחייב כל צד לנהוג בתום לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. בין החובות המוטלות על צדדים למשא-ומתן בולטת "חובת הגילוי". עלינו לקרוא את סעיף 15 ביחד עם סעיף 12(א) לחוק. סעיף אחרון זה מטיל חובה על הצדדים לנהל משא-ומתן לקראת כריתת חוזה בדרך מקובלת ובתום לב. אם אני יודע שהצד השני טועה ואני גם יודע שהטעות הזאת היא יסודית חובה עלי להודיע לו על טעותו. אם אינני עושה כך, אזי אני מפר את חובתי לפי סעיף 12(א) לחוק.
יש חובה לגלות את כל העובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות. ע"פ גבריאלה שלו - "דרישת גילוי מוגזם, ולו גם באצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אשיות הכלכלה החופשית ולסכל יוזמה פרטית. חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים (מידע מסמכים) מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאלו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו. אין החובה צומחת אלא כאשר יודע הצד עליו מוטלת חובת הגילוי, כי המתקשר השני אינו יכול להשיג את הפרטים החיוניים להכרעתו בכוחות עצמו".
כשברור למוכר שלקונה אין ידיעה על קיומן של עובדות חשובות להחלטתו עליו לגלותן לו, אפילו יכול היה הקונה להשיג את האינפורמציה בכוחות עצמו לפני סיום המשא-ומתן.
בנסיבות הנדונות, אי הגילוי כמוהו כהתנהגות שלא בתום לב. התנהגות שהתבטאה באי גילוי של מידע חיוני גרמה להטעיית המשיב והוא זכאי בשל כך לסעד הקבוע בסעיף 15 לחוק החוזים, היינו לביטול החוזה. משהוטעה קבלן לחשוב שהוא רוכש מגרש בעל תכונות מסוימות, ותכונות אלה אינן קיימות למעשה, אין לומר שטעותו היא "בכדאיות העסקה". המסקנה היא, כי המשיב התחייב לרכוש את המגרש כתוצאה מהטעיה מצד המערער ועל-פי סעיף 15 לחוק החוזים זכאי הוא לבטל את החוזה. אך אותה זכות ממש קמה למשיב גם על-פי הוראות סעיף 14(א) לחוק החוזים. מכאן יש לדחות את הערעור.
השופט לנדוי - הייתה רשלנות חמורה מצידו של הקונה אשר כלל לא בירר מה מצב המגרש. מותר היה למוכר להניח כי הקונה אינו נוהג ברשלנות חמורה כזאת, אלא שקבלן סביר ילך ויברר לעצמו תחילה מה מצב החלקה לפני שיחליט לקנותה. הטעיה במקרה הנדון לא הייתה, ואף לא טעות בגדר סעיף 14(א), כי על-פי העובדות לא ידע המוכר שהקונה טועה ואף לא היה חייב לדעת זאת.
זכות ההפקעה של הוועדה המקומית היא בבחינת זכות צד שלישי שקיומה ללא ידיעת הקונה מצדיק את ביטול החוזה, בשל הפרתו היסודית, כמשמעותה בסעיפים 6 ו- 7(א) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). ביטול זה הינו בשל פגם אובייקטיבי הדבר בממכר.
דין הערעור להדחות ולמסקנה זו מגיע גם השופט כהן.
[ערך: שגיא בנתאי]
