|   15:07:40
דלג
  חיים שטנגר  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

חוסר הגנה משפטית לרוכשים בקבוצות רכישה

ייתכן מצב דברים שנאמנה של מי שאיגד והקים או מי שאיגדה והקימה "קבוצת הרכישה", הוא זה שיחזיק בכספי "רוכשי הדירות", שלא בהכרח רכשו הדירות במישרין מ"קבוצת הרכישה" או דרכה ובאמצעותה של אותה "קבוצת הרכישה", כך שייתכן שרוכשים אלה יניחו כספם על קרן הצבי ולא יהיה מי שיבטיח להם השבת כספים אלה ששילמו הם, במטרה לרכוש סופם של דברים - דירה
18/04/2016  |   חיים שטנגר   |   יומני בלוגרים   |   תגובות
[צילום: איתמר לוין]

עד שלא התפוצצה עלינו הפרשה שניתן לכנות אותה, בשקט רב "פרשת ענבל אור וקבוצות הרכישה שלה", שמו, רבים וטובים, כספים בעסקות שזו, בציבוריות הישראלית ובכלי התקשורת לשם: "קבוצות רכישה". הסתבכותה הכלכלית והעסקית של ענבל אור, לאחרונה, כפי שמתבררים מתבררים, אט אט, בבית המשפט המחוזי, בתל אביב, בקשר לעסקיה הסובבים סביב נשוא "קבוצות הרכישה", שבהן היא מעורבת - מבלי להתייחס, פרטנית ודווקנית לענבל אור ועסקיה, ברשימה זו - מעוררת שאלה ההתייחסות וההגנה הרכושית, כמו-גם הקניינית, אם בכלל, למי שרכשו וגם/או למי המעורבים במיזמים, מסוג מיזמי "קבוצות רכישה".

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 שנועדכהגדרת שמו להבטיח השקעותיהם של רוכשי דירות מגדיר הגדרות משפטיות, המתאימות לפרויקטים של בינוי ומכירת מקרקעין, אשר לא בהכרח תואמים ומתאימים למצב דברים של "קבוצות רכישה", אשר אינן בהכרח בגדר של בעלות הקרקע שעליה אמור להיות בנוי המבנה, שהינו בדרך כלל בניין רב קומות, הכולל דירות של אנשי "קבוצת הרכישה", כמו-גם אינן בהכרח, מי שיש להן קשר ישיר וזיקה לבעלות במבנה שייבנה על הקרקע, כך שחוק המכר שנועד להבטיח השקעות רוכשי דירות, משנת 1974, על כלל תיקוניו, אינו בהכרח ישים ונגיש, במקרה של קבוצות רכישה.

החוק מגדיר מונחים דוגמת "מכירה"; או "מחיר דירה"; או "מוכר", כאשר במקרה של קבוצות רכישה, אין מתקיימת, בהכרח או בדרך כלל, מציאות דברים של מכירה ישירה של דירה מקבוצת הרכישה, או כל מכירה שהיא של דירה, שיש לה קשר ל"קבוצת הרכישה", שכן יכולה להיווצר מציאות דברים של ניתוק גמור בין "קבוצת הרכישה" לבין מי שהינם הבעלים של הקרקע שעליהם תיבנינה הדירות, במגדל הדירות או הבעלים של דירות אלה.

חוק המכר קובע, כי לא יקבל מוכר מקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם עשה, אחת מאלה, והכל על-אף האמור בחוזה המכר:

"(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על-פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי".

הבעיה הנוצרת, במקרה של "קבוצות רכישה", אשר הינן "קבוצות רכישה" כפי שקורים ומתרחשים הדברים, חדשים לבקרים - שאינן מוכרות דירות שבנו או שעתידות הן לבנות, בעצמן או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלהן או של זולתן, על-מנת למכרן, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה על-מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה, תמורה בעד מכירתה.

במצב דברים שכזה, הרי כספם של האנשים המאוגדים, ב"קבוצות רכישה" אלה, אינו מובטח, כלל וכלל, מה-גם שלא בהכרח שמדובר בכספים המובטחים על-ידי תאגיד בנקאי מלווה, כפי שהדבר נדרש בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), הדן בתאגיד בנקאי, כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981 ובתאגיד בנקאי מלווה, שהינו תאגיד בנקאי הנותן ליווי פיננסי.

לכן, ייתכן מצב דברים שנאמנה של מי שאיגד והקים או מי שאיגדה והקימה "קבוצת הרכישה", הוא זה שיחזיק בכספי "רוכשי הדירות", שלא בהכרח רכשו הדירות במישרין מ"קבוצת הרכישה" או דרכה ובאמצעותה של אותה "קבוצת הרכישה", כך שייתכן שרוכשים אלה יניחו כספם על קרן הצבי ולא יהיה מי שיבטיח להם השבת כספים אלה ששילמו הם, במטרה לרכוש - סופם של דברים - דירה וסופם, מוצאים הם עצמם במצב דברים שיוצאים הם וידם על ראשם.

מן הראוי שהמחוקק ייתן דעתו לחסרון חוק המגן על אנשי "קבוצות רכישה", במתכונת, דומה - פחות או יותר - לזו שהקים המחוקק, בדמותו של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), כאשר חוק זה יחול על אנשי "קבוצות הרכישה", אפילו שאין הם הבעלים של הקרקע, עליה אמורות להיבנות הדירות או של הדירה שבגינה השקיעו הם כספים, לצורך רכישת בעלות בה, סופם של דברים.

גילוי נאות: ד"ר חיים שטנגר, עוסק - במהלך השנה האחרונה - בליווי וייעוץ פיננסי שוטף לקבוצות רכישה, לאור ניסיונו - רב השנים - בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה וכל הנלווה והקשור לכך.

הכותב הוא השותף-המייסד של ד"ר חיים שטנגר, משרד עורכי דין ומשרדו מתמחה בתחום המשפט הפלילי, דיני מעצרים, כמו-גם בתחומי המשפט העסקי, דיני חברות, פירוקים ופשיטות-רגל, דיני ירושות וסכסוכים עסקיים-משפחתיים ודיני משפחה, כמו-גם בהופעות בבג"ץ ובענייני עתירות מנהליות, קניין רוחני ומקרקעין. ד"ר חיים שטנגר, אינו עובד במקצועו, במהלך השנה הקרובה ובמקומו עובדים - בתקופה זו - עורכי הדין אורי פנטילט וארנון שצמן.
תאריך:  18/04/2016   |   עודכן:  18/04/2016
חיים שטנגר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
חוסר הגנה משפטית לרוכשים בקבוצות רכישה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
החזן נתי ברעם, חזן בית הכנסת של בוורלי הילס (לשעבר ישראל הצעירה של צפון בוורלי הילס), אירח כמדי שנה את החזן הראשי של צה״ל, סא״ל שי אברמסון, עם מקהלת הרבנות הצבאית בניצוח אופיר סובול (בנו של הד״ר מרדכי סובול) בחגיגה מוזיקלית תחת הכותרת ״קונצרט גאלה למען ישראל״ (זה לא היה אירוע איסוף כספים מכל סוג שהוא, ובניגוד להרבה ארועים אחרים, כאן ניתן היה להשתתף בערב במחיר סמלי השווה לכל נפש).
17/04/2016  |  ארי בוסל  |   יומני בלוגרים
החלטתה של שופטת בית משפט המחוזי, בתל אביב-יפו (כב' השופטת, עינת רביד), לדחות בקשתם של יעל זאבי ובנה, יפתח פלמח זאבי, שהוגשה נגד שידורי קשת בע"מ, עמרי אסנהיים ושחר אלתרמן, למתן צו מניעה זמני, בטרם הגשת תביעה המורה לשלושתם להימנע מלפרסם במסגרת שידור התוכנית "עובדה", בערוץ 2, כתבה ובה - בין היתר - ראיונות ותכנים הנוגעים להטרדות מיניות שבוצעו, על-פי הנטען בכתבה, בשנים 1968-1972, על-ידי המנוח רחבעם זאבי (המכונה "גנדי"), בעת שהיה אלוף פיקוד המרכז, מתבססת על כך, כי למרות שיש בכתבה האמורה להיות משודרת, משום לשון הרע, כלשון סעיף 1 לחוק איסור לשון הרע, שכן כתבה זו, הינה דבר שפרסומו עלול "לבזות אדם בשל מעשים, התנהגות או תכונות המיוחסים לו", הרי הפסיקה והחוק - כיום - אינם מאפשרים מניעה של פרסום כתבה שכזו, אלא בתנאים דווקניים, דוגמת חוסר עניין לציבור והוכחה, כי הגנת המפרסם, תהיה הגנת סרק, כאשר מקרה זה, אינו עומד בהם.
17/04/2016  |  חיים שטנגר  |   יומני בלוגרים
אתמול (יום ד') פרסם בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בהרכב של חמשה שופטים (מ' נאור; א' רובינשטיין; ס' ג'ובראן; ח' מלצר ונ' הנדל) החלטתו בעתירת "יש עתיד". בעתירה שהוגשה לבג"ץ נגד ראש ממשלת-ישראל, בנימין נתניהו, בוקש לאסור בנימין נתניהו, לכהן כשר הממונה - בנוסף לתפקידו כראש-הממשלה - על משרד נוסף, קרי, לכהן בתפקיד נוסף של שר, בממשלה, שבה מכהן הוא כראש-ממשלה לפי הוראות חוק יסוד: הממשלה. כיום, מכהן בנימין נתניהו, נוסף על תפקידו כראש-ממשלה, גם כשר הממונה על המשרדים הבאים: חוץ, כלכלה, תקשורת ושיתוף פעולה אזורי.
14/04/2016  |  חיים שטנגר  |   יומני בלוגרים
אחותי שוכבת מרותקת למיטה, אחרי שנקעה את קרסולה, ואנחנו דואגים מאוד. כבר היו כמה מתנדבים שהיו מוכנים לקפוץ על הטיסה הראשונה לארץ, מרחק 24 שעות, ואחותי צחקה ואמרה: ״רק מחפשים הם תירוץ...״.
13/04/2016  |  ארי בוסל  |   יומני בלוגרים
עד שלא בא נשיא בית-הדין האזורי לעבודה, בירושלים, כב' השופט, איל אברהמי והצליח אתמול (יום ג', 12.4.16) להביא לפשרה בין המדינה לנציגות פרקליטי המדינה השובתים מעבודתם השוטפת, תקופה של 13 ימים תמימים, לפיה הוחלט על חזרתם של פרקליטים אלה לעבודה שוטפת, תוך שהצדדים יעדכנו בית-דין אזורי זה על תוצאות המשא-ומתן לפשרה, המתקיים ביניהם, עד חג הפסח, חשבנו - לתומנו ובאיוולתנו, כי רבה - כי גרעין הסכסוך נעוץ ביחסי ובתנאי עבודה שוטפים שאינם מקובלים על פרקליטי המדינה.
13/04/2016  |  חיים שטנגר  |   יומני בלוגרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
בצלאל סמוטריץ'
בצלאל סמוטריץ'
הרבה זמן כבר לא חוויתי פער גדול כל כך בין המציאות לסיקור המעוות שלה בתקשורת הישראלית    צר לי לקלקל למחרחרי הריב והמחלוקת, אבל מה לעשות, פשוט הייתי שם וזה היה הרבה פחות דרמטי...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il